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??“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數(shù)量就達(dá)到222只，約是2019年的4倍，重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，年末房貸新規(guī)下，房地產(chǎn)債務(wù)問題成為當(dāng)前監(jiān)管層高度關(guān)注的對(duì)象，“找錢難”和“融錢貴”成為房企眾生相，融資收緊趨于常態(tài)化。
　　2021年開年，房企便密集進(jìn)行發(fā)債。據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示，1-2月房企境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)1093億元，較2020年同比上升65%。海外債方面，2021年年初全球流動(dòng)性整體寬松，金融機(jī)構(gòu)額度寬裕，發(fā)行成本較低，1月海外融資總量達(dá)778億，環(huán)比上升419%，不少房企抓住年初窗口，在外密集發(fā)債。
　　具體來看，50強(qiáng)房企在融資方面占市場(chǎng)總額的64.1%，非百?gòu)?qiáng)中小房企融資占比僅為24.3%，分化明顯。
　　01 到期債券超七千億，房企發(fā)債“補(bǔ)血”
　　CAIC數(shù)據(jù)顯示，目前房企在海內(nèi)外發(fā)債累計(jì)融資總規(guī)模約合人民幣2078億元，截至2月底，海外發(fā)債總規(guī)模約合人民幣985億元，較2020年同比下降 29%。其中，1月海外融資總量達(dá)778億，環(huán)比上升419%。
　　另一方面，2021年1-2月房企境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)1093億元，較2020年同比上升65%。其中，1月發(fā)債規(guī)模環(huán)比上漲 66%。

??這主要是由于一方面開年金融機(jī)構(gòu)額度充足，另外一方面則在于房企2021年面臨歷史上最高的債券到期潮，在借新還舊的壓力下，許多房企未雨綢繆，發(fā)行債券“補(bǔ)血”。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(zhǎng)22.45%，其中境內(nèi)到期債券同比增長(zhǎng)5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長(zhǎng)56.52%到3034.92億元。
　　房企債券2021年迎來歷史的最高到期潮，主要在于房企自2015年后開始密集發(fā)行公司債，而公司債的發(fā)債年限一般為3-5年，2021年房企迎來新一波的還債期。
　　02 海外債發(fā)行窗口期，平均融資成本5.44%
　　從融資成本來看，受“靈活精準(zhǔn)、合理適度”的貨幣政策影響，房企境內(nèi)發(fā)債平均利率約5%左右。而原本一直融資成本較高的海外債，受全球疫情控制及流動(dòng)性寬松影響，2月平均融資成本降至5.44%。

??港資、國(guó)企、外資、民企之間的平均融資成本各不相同，在這其中，民企融資成本最高，約為6.86%與去年下半年基本持平，國(guó)企融資成本優(yōu)勢(shì)明顯，2021年1-2月平均融資利率約4.41%，較去年上漲37個(gè)基點(diǎn)。

??2020年的最后一天，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??房企境內(nèi)發(fā)債阻力加大，部分房企通過發(fā)行海外債方式置換過去的高息融資。

??從企業(yè)規(guī)模來看，TOP30-50房企融資積極度最高，TOP50-100房企海外融資成本最高，已接近10%。而TOP10-20房企海外債券發(fā)行利率低于國(guó)內(nèi)，TOP50房企海外債發(fā)行成本均在6%內(nèi)，部分大型房企已經(jīng)開始抓住此窗口低成本發(fā)行海外債“補(bǔ)血”。

??03 50強(qiáng)房企融資額占市場(chǎng)總額64.1%

??從各梯隊(duì)房企投融資金額集中度來看，非百?gòu)?qiáng)房企不容樂觀。CAIC數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，50強(qiáng)房企拿地投資額占市場(chǎng)總額約40.9%，融資額約占市場(chǎng)總額64.1%，較2020年的53.9%略有上升。而TOP10房企的拿地投資占比超過融資占比，頭部房企仍有資金余力持續(xù)投資拿地。非百?gòu)?qiáng)中小房企融資占比由去年下半年的30.8%進(jìn)一步跌至24.3%，較去年上半年的43.7%跌幅接近2成，融資環(huán)境和難度出現(xiàn)進(jìn)一步惡化趨勢(shì)。

??在這其中，民營(yíng)企業(yè)融資占比也在不斷走低，已由去年的56.1%下降至 50%，較去年上半年下降7個(gè)百分點(diǎn)。在各項(xiàng)政策限制下，民企不僅融資成本居高不下，融資難度也在持續(xù)加大。

??實(shí)際上，新年伊始房企迎來新一輪的發(fā)債潮，成為近幾年開年的慣例，不過與以往不同的是，2020年下旬以來，政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執(zhí)行了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，伴隨著2021年房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。

??在此情況下，除了發(fā)債之外，房企還應(yīng)減少對(duì)融資的依賴，加大項(xiàng)目去化，同時(shí)持續(xù)性加強(qiáng)銷售回款，增加自有現(xiàn)金，后期應(yīng)更加專注企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理，在整體行業(yè)增速放緩的情況下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

??附表：2021年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地投資&融資規(guī)模TOP100