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??2020年8月，針對房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”新規(guī)出臺，12家試點房企被套上了融資“緊箍咒”。但試點之外的房企也沒好過到哪里去，融資的水閘同樣有所收緊。

??2月26日，深圳證券交易所一口氣通過了3家房企的公司債發(fā)行審核。與過去不同，他們的獲批金額只有擬償債金額的85%。同一天，上海證券交易所也更新了1家房企公司債的申請進度，擬發(fā)行金額約等于償債金額的83%。

??有券商透露，在2020年8月10日之前獲受理的地產(chǎn)公司債，發(fā)行額度被要求不超過到期債券的本金規(guī)模。在8月10日之后受理的就要面對新的制約了，發(fā)行額度不能超過到期債券本息規(guī)模的85%。從2020年8月10日至2021年2月26日的地產(chǎn)公司債注冊生效情況來看，已有12家房企的公司債被打了85折，總獲批金額約為600億元。

??“85折是證監(jiān)會的指導(dǎo)政策，上交所發(fā)了文件指引，深交所還沒發(fā)，但執(zhí)行口徑都是一樣的。”某地產(chǎn)上市公司融資部門人員表示，指導(dǎo)政策也不是一刀切，“目前看來，納入三道紅線監(jiān)測的試點房企可以不打折”。例如，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司已注冊生效的一筆139億元公司債，便是用于償還同等規(guī)模的到期債券。

??公司債融資規(guī)模打85折

??1月15日，中國電建地產(chǎn)集團有限公司首次披露的募集說明書顯示，該公司計劃發(fā)行不超過48.6億元的公司債券，計劃用于償還5筆本息共59.63億元的借款，發(fā)行額度相當(dāng)于擬償債規(guī)模的81.5%。根據(jù)2月26日獲通過的注冊文件，該公司調(diào)整了融資規(guī)模，將發(fā)行金額從48.60億元下調(diào)至44.39億元，相應(yīng)的，擬償債本息額也下降到52.23億元，恰好是85折。

??廣東海倫堡地產(chǎn)集團有限公司的公司債于2020年12月22日獲受理，當(dāng)時的計劃發(fā)行額度是18億元，擬償債金額也是18億元。2個月后，融資方案也有所變動，償債金額不變，但發(fā)行額度下調(diào)到了15.3億元，為前者的85%。

??這兩筆公司債都是在深圳證券交易所提交申請的，在上海證券交易所申請的公司債也面臨同樣的情況。2月26日，廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2021年公司債的狀態(tài)更新為“已反饋”，募集說明書顯示，擬募集資金金額不超過29億元，將用于償還回售或到期的公司債券，包括20海怡01、18海怡02、18海怡01、16海怡01，待償還本息合計34.85億元。也就是說，擬發(fā)行金額只有待償還本息的約83%。

??85折似乎已經(jīng)成為了房企公司債發(fā)行的一條紅線，除了海倫堡外，還有不少嘗試越線的房企最終都不得不退回紅線內(nèi)。例如，廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2021年公開發(fā)行公司債券在2020年12月15日獲受理，計劃注冊金額為不超過82.47億元，用于償還本息為31.64億元的熊貓債和50.83億元的公司債。而在2021年1月19日的反饋回復(fù)稿中，擬注冊金額已經(jīng)降至70億元，相較第一稿，少了12.47億元。

??廣州市時代控股集團有限公司2020年公開發(fā)行公司債券現(xiàn)已注冊生效，申報稿中的發(fā)行總額為不超過57.9億元，擬償還的債券本息為66.39億元，即是87%左右。只超出2個點也不行，最終該公司還是重新分配了償債額度，調(diào)整為63.64億元，發(fā)行金額也下降至54.1億元，為前者的85%。

??類似的案例不在少數(shù)。來自券商的一份統(tǒng)計顯示，2020年8月10日至2021年2月26日，共有12家注冊生效的地產(chǎn)公司債被打了本息的85折，打了折后的發(fā)行總額約600.24億元。

??“三道紅線”試點房企不打折？

??融資規(guī)模的縮減源于政策的指引。廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司特地在募集說明書中強調(diào)，募集資金規(guī)模符合《上海證券交易所公司債券發(fā)行上市審核規(guī)則適用指引第1號——申請文件及編制》中的相關(guān)規(guī)定。上海證券交易所在給廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反饋意見中，也提到要發(fā)行人說明募集資金規(guī)模和用途是否符合這份文件附件4的相關(guān)要求。

??這份文件是上海證券交易所2020年11月27日發(fā)布的，其中的附件4明確指出，針對申報發(fā)行普通公司債券，若于2020年8月10日之前獲受理的住宅地產(chǎn)企業(yè)項目，申報發(fā)行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券的本金規(guī)模。

??2020年8月10日（含）之后獲受理的住宅地產(chǎn)企業(yè)項目，申報發(fā)行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券本息規(guī)模的85%。

??2020年8月10日是一個重要的時間節(jié)點。10天后，相關(guān)部門便召開了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，提出“三道紅線”的監(jiān)管要求。說明在召開這次座談會前，監(jiān)管部門便已有意控制開發(fā)商的有息債務(wù)增長。

??按照開發(fā)商的說法，在上海證券交易所發(fā)布那份指引文件前，房企的公司債就已經(jīng)受到了證監(jiān)會的窗口指導(dǎo)。例如，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司在2020年6月份獲受理的一筆80億元公司債，雖然在2020年12月才注冊生效，但依然執(zhí)行的是“發(fā)行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券的本金規(guī)模”的規(guī)定。而在2020年8月10日之后受理的，大部分都得按照85折來擬定融資規(guī)模。

??說是大部分，是因為有一小部分房企不在限制之列。碧桂園地產(chǎn)集團有限公司139億元的公司債在2020年11月獲受理，計劃用來償還6筆本金共139億元的到期債券，最終得以注冊生效。2月22日，萬科企業(yè)股份有限公司80億元的公司債發(fā)行申請獲受理，募集說明書顯示，該公司計劃用來償還5筆本金共80億元的公司債。

??由于監(jiān)管部門沒有給出明確的指示，券商們只能從沒打折的房企中尋找共性。“市場有傳聞?wù)f納入三道紅線監(jiān)管的試點房企可以不再打折。”一位券商表示，碧桂園被放行可能便是基于這個原因，但是否所有試點房企都可以不打折還有待觀察。