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??“三年登陸資本市場(chǎng)”這是2019年初海倫堡物業(yè)提出的規(guī)劃。

??邁入2021年，站在所規(guī)劃3年的臨界點(diǎn)上，海倫堡物業(yè)已初步搭建好上市版圖，正在注入其新的物管新戰(zhàn)略：市場(chǎng)化和科技創(chuàng)新。

??1月28日，海倫堡物業(yè)CEO陳耀輝著一身藏藍(lán)色格子西裝，出現(xiàn)在了海倫堡物業(yè)與杭州海康威視數(shù)字技術(shù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“海康威視”）簽約儀式的現(xiàn)場(chǎng)。

??一頭干凈整潔的頭發(fā)顯然是精心打理過(guò)的，從簽字到交換簽約本再到合影留念，陳耀輝的喜悅之情溢于言表。

??海康威視作為以視頻為核心的智能物聯(lián)網(wǎng)解決方案和大數(shù)據(jù)服務(wù)提供商，正是陳耀輝科技創(chuàng)新計(jì)劃下智慧物業(yè)的有力協(xié)助和支撐者。

??去年12月12日的《2020美好生活服務(wù)創(chuàng)新峰會(huì)》上，陳耀輝對(duì)海倫堡物業(yè)接下來(lái)的發(fā)展方向給出了明確的定位，“我們這樣正在轉(zhuǎn)型的企業(yè)、中等規(guī)模的企業(yè)，新戰(zhàn)略當(dāng)中就兩條：第一條，盡快市場(chǎng)化；第二，科技創(chuàng)新。”

??“未來(lái)2-3年，物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)是非常好的窗口期，也可能是窗口期的尾巴。”陳耀輝對(duì)物業(yè)風(fēng)口的預(yù)判，或許是海倫堡物業(yè)新戰(zhàn)略規(guī)劃的關(guān)鍵考量。

??“早起”的海倫堡物業(yè)，能否抓住窗口期順勢(shì)進(jìn)入資本市場(chǎng)？

??剝離地產(chǎn) 轉(zhuǎn)入香港公司

??關(guān)于赴港IPO，太多的關(guān)注點(diǎn)都在母公司海倫堡身上，海倫堡物業(yè)上市的消息幾乎沒(méi)有，其實(shí)，董事長(zhǎng)黃熾恒隱秘鋪路物業(yè)上市已有一年多了。

??去年2月，海倫堡物業(yè)就初步完成了上市前的股權(quán)架構(gòu)搭建，只是一年多的時(shí)間，招股書(shū)還沒(méi)來(lái)，頗有“起個(gè)大早，趕晚集”的意味。

??反觀今年年初在港交所遞表的新希望物業(yè)，股權(quán)變動(dòng)不到5天，1月13日招股書(shū)已擺上港交所；1月28日遞表的中駿物業(yè)，1月15日左右，旗下物管品牌主體公司廈門(mén)世邦泰和物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“世邦泰和”）劃歸到香港公司——中盛管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中盛”），不到半個(gè)月，招股書(shū)也已經(jīng)出現(xiàn)在了港交所。

??海倫堡物業(yè)籌謀上市的想法，最早應(yīng)該起于2019年12月。

??時(shí)間來(lái)到2019年，第二次提交上市申請(qǐng)的海倫堡，11月初再次呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。接連兩次的上市受挫后，彼時(shí)57歲的海倫堡創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)黃熾恒沒(méi)有急于進(jìn)行下一次的沖刺，而是“另辟蹊徑”尋求其他突圍機(jī)會(huì)。

??他有意將雞蛋放在不同的籃子里，這一分散風(fēng)險(xiǎn)的籃子正是他旗下的物業(yè)板塊海倫堡物業(yè)。在海倫堡二次上市申請(qǐng)失效后的一個(gè)月，海倫堡物業(yè)便走上了剝離地產(chǎn)之路。

??2019年12月7日，黃熾恒為海倫堡物業(yè)引入了一家香港公司宇浩發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“宇浩發(fā)展”）。

??在此之前，海倫堡物業(yè)的股東架構(gòu)很垂直，由廣州市增航企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“增航管理”）直接100%控股，增航管理的上一級(jí)控股公司是廣州市蕊航企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“蕊航管理”）。

??海倫堡控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“海倫堡”）正是通過(guò)蕊航管理間接持有海倫堡物業(yè)100%股權(quán)，海倫堡目前由黃熾恒持股97.4%、其兒子黃博文持有2.6%。

??回到這家香港公司宇浩發(fā)展，其成立于2019年3月28日，它通過(guò)注資30.93萬(wàn)元，持有增航管理3%的股份。由此，蕊航管理的100%股份得到稀釋?zhuān)瑢?duì)增航管理的持股比例減至97%。

??經(jīng)過(guò)這一次股東之變，海倫堡物業(yè)的直接控股股東增航管理，也就從單一股東持股，變成兩個(gè)股東分持，蕊航管理持股97%，宇浩發(fā)展持股3%。

??兩個(gè)多月后，海倫堡物業(yè)的股東再次發(fā)生變化。2020年2月23日，蕊航管理退出，將手中97%的全部控股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)邮值氖菑V州市海匯企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“海匯管理”）。

??海匯管理背后也是一家香港公司，其由輝冠發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“輝冠發(fā)展”）100%控股。資料介紹，輝冠發(fā)展是一家于2019年4月在香港成立的公司。

??經(jīng)過(guò)兩次變動(dòng)，海倫堡物業(yè)變成了由兩家香港公司最終控股，即輝冠發(fā)展和宇浩發(fā)展，兩者分別持股97%和約3%，這也意味著，海倫堡物業(yè)正式剝離了地產(chǎn)母公司海倫堡。

??這種從地產(chǎn)分離、引入香港公司的現(xiàn)象，與不少之前分拆物業(yè)上市的地產(chǎn)公司操作路徑相似。業(yè)內(nèi)人士也曾分析，引入香港公司，或是在為實(shí)現(xiàn)境外上市創(chuàng)造條件和便利，這些股權(quán)騰挪，也是搭建上市架構(gòu)前所要做的準(zhǔn)備。

??路勁陳耀輝加入 商管未在新增范圍

??曾在路勁物業(yè)擔(dān)任CEO的陳耀輝，兩年前加入海倫堡物業(yè)。他的加入，也是黃熾恒為物業(yè)板塊注入的新力量。

??陳耀輝為人很謙虛，在行業(yè)之間交流經(jīng)驗(yàn)時(shí)，他從不吝嗇于贊美頭部物企對(duì)整個(gè)行業(yè)的貢獻(xiàn)和價(jià)值，并虛心求教。或許正是這種謙虛務(wù)實(shí)的性格，讓他贏得了海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒的信賴(lài)，將海倫堡物業(yè)托付給他打理。

??陳耀輝具體何時(shí)入職海倫堡物業(yè)，或許能從工商變更中得知一二。據(jù)路勁物業(yè)工商變更信息顯示，2018年8月陳耀輝退出了該公司法人以及董事長(zhǎng)職務(wù)，而據(jù)其相關(guān)描述，或是在2018年下半年入職海倫堡物業(yè)。

??細(xì)數(shù)陳耀輝在海倫堡物業(yè)的時(shí)間，不過(guò)兩年之久，相對(duì)于陳耀輝20年的物管經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，并不算長(zhǎng)。在來(lái)海倫堡物業(yè)之前，陳耀輝曾在路勁物業(yè)擔(dān)任CEO，目前其在海倫堡物業(yè)也同樣擔(dān)任CEO。

??入職第二年，也就是2019年12月7日，在海倫堡物業(yè)的直接控股股東增航管理，引入宇浩發(fā)展的同一天，陳耀輝加入了增航管理董事行列。不到一年，即2020年10月22日，其職位從董事上調(diào)為董事長(zhǎng)，以增航管理董事長(zhǎng)的身份，對(duì)海倫堡物業(yè)的實(shí)控權(quán)也在增加。

??海倫堡官網(wǎng)介紹，目前海倫堡主要分為三大業(yè)務(wù)集群：住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和創(chuàng)意科技園，其中，商業(yè)物業(yè)單獨(dú)成行。在“物管+商管”打包上市漸多的當(dāng)下，不知有著海樂(lè)世界、海樂(lè)城及海樂(lè)薈三大商業(yè)品牌的海倫堡會(huì)不會(huì)也有此打算？

??去年7月，海倫堡物業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行變更，從原來(lái)的簡(jiǎn)單的三項(xiàng)業(yè)務(wù)：物業(yè)管理、中介服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)服務(wù)，擴(kuò)增了至少40多項(xiàng)，不過(guò)，樂(lè)居財(cái)經(jīng)從中并沒(méi)有看到“商業(yè)管理”這項(xiàng)。

??據(jù)了解，目前，海倫堡物業(yè)合約面積為4000萬(wàn)平方米，和2020年上半年上市物企在管面積中位數(shù)5000萬(wàn)平方米相比，還存在一定差距。

??對(duì)于資本市場(chǎng)的態(tài)度，海倫堡物業(yè)CEO陳耀輝在去年5月26日的“2020中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”上有過(guò)明確表示，“2019年初，我們提出了登陸資本市場(chǎng)的三年規(guī)劃。”

??按此時(shí)間來(lái)看，2019年初剛好也與海倫堡物業(yè)開(kāi)啟股權(quán)騰挪的時(shí)間節(jié)點(diǎn)基本吻合，如果以三年為期，2022年或是海倫堡物業(yè)登陸資本市場(chǎng)之年。

??已經(jīng)搭建好上市雛形的海倫堡物業(yè)，會(huì)在什么時(shí)候向資本市場(chǎng)發(fā)起沖鋒尚未可知。不過(guò)，關(guān)于如何“強(qiáng)身健體”，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，陳耀輝給出了自己的答案，“一是通過(guò)收并購(gòu)增加市場(chǎng)份額；二是立足深耕區(qū)域，實(shí)行有效的項(xiàng)目拓展。”

??正如陳耀輝所說(shuō)，未來(lái)2-3年，物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)是非常好的窗口期，也可能是窗口期的尾巴。眼下，留給陳耀輝和海倫堡物業(yè)沖擊資本市場(chǎng)的時(shí)間沒(méi)剩太多。