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??“與品牌房企廝殺，物業(yè)是一把廝殺利器。”但如今這把利器，彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)黃海濤終究還是交到了他人手里。

??1月7日，旭輝控股集團(tuán)（0884.HK，以下簡(jiǎn)稱“旭輝”）發(fā)布公告稱，將向彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購(gòu)平臺(tái)公司65%的股權(quán)，該平臺(tái)公司即為桂林彰泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“彰泰集團(tuán)”）。公告顯示，雙方將按照65%：35%的股權(quán)比例成立一家合營(yíng)公司，未來(lái)將合營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目裝入這個(gè)平臺(tái)公司，旭輝將通過(guò)該平臺(tái)拓展在廣西市場(chǎng)的業(yè)務(wù)。

??盡管交易雙方對(duì)外一致聲稱是“戰(zhàn)略合作”，但合同細(xì)節(jié)中卻難掩“賣身”的氣息。

??同時(shí)易主的還有黃海濤曾引以為傲的“彰泰物業(yè)”。當(dāng)日，旭輝旗下物管公司永升生活服務(wù)（01995.HK）發(fā)布公告稱，擬斥資4.34億元，收購(gòu)彰泰服務(wù)65%股權(quán)。

??“有點(diǎn)突然，我們事先都沒(méi)有得到太多消息。去年6月張總?cè)肼殨r(shí)，一直在內(nèi)部會(huì)議中屢次提到彰泰未來(lái)三年的目標(biāo)是進(jìn)入全國(guó)地產(chǎn)30強(qiáng)，在拿地銷售方面也一直在加碼。”彰泰廣西公司一位工作人員告訴物業(yè)中國(guó)，他口中的張總，是指前藍(lán)光總裁張巧龍，今年6月應(yīng)黃海濤之邀加入彰泰，任董事長(zhǎng)兼總裁一職，但2020年12月25日突然離職，如今看來(lái)，原因一目了然。

??黃老板的“廝殺利器”

??并購(gòu)消息傳出后，截至1月8日收盤，旭輝控股股價(jià)上漲2.71%，永升生活股價(jià)上漲14.78%，位于物業(yè)榜漲幅榜首。

??顯然，在資本市場(chǎng)眼中，收購(gòu)彰泰物業(yè)似乎比收購(gòu)彰泰集團(tuán)本身更得青睞。彰泰的物業(yè)究竟是怎樣一個(gè)存在？這還得從黃海濤和他的彰泰集團(tuán)說(shuō)起。

??1982年，25歲的黃海濤結(jié)束了四年的部隊(duì)生活，回到了桂林，在桂林地區(qū)糧食局擔(dān)任車隊(duì)司機(jī)，四年后任職于桂林大酒店后勤部經(jīng)理。在當(dāng)司機(jī)的這十年里他遇到了生命中的“貴人”。1983年，一對(duì)臺(tái)灣夫婦來(lái)桂林玩，擔(dān)任司機(jī)的黃海濤給這對(duì)夫妻留下了極好的印象，此后每次有臺(tái)灣朋友到桂林游玩，這對(duì)臺(tái)灣夫婦都介紹讓黃海濤來(lái)接待，漸漸的，“黃海濤”成為這群臺(tái)灣商人與桂林的重要連接。

??1992年，南巡講話后，全國(guó)各地掀起房地產(chǎn)熱潮，桂林也不例外，當(dāng)時(shí)市政府邀請(qǐng)了一群臺(tái)灣商人，赴桂林參加經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，組建“桂林彰奉實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司”，投資桂林房產(chǎn)業(yè)第一個(gè)項(xiàng)目桂花園。

??也是這個(gè)契機(jī)，黃海濤入職彰泰，成為一普通職員。但由于對(duì)桂林市場(chǎng)不了解，又遭遇亞洲金融危機(jī)，這群臺(tái)灣人心生退意。用黃海濤的話來(lái)說(shuō)：在做完康橋半島后，臺(tái)灣老板就不看好房地產(chǎn)了，但他認(rèn)為這事兒還可以繼續(xù)做下去，于是頂著壓力湊錢把彰泰買了下來(lái)，同時(shí)接下來(lái)的還有彰泰的債務(wù)。

??在將公司轉(zhuǎn)讓給黃海濤后，幾個(gè)臺(tái)灣人便回了臺(tái)灣。

??沒(méi)有資金支持，沒(méi)有地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，彰泰一度陷入資金困境，最困難時(shí)，黃海濤連幾千元工資都發(fā)不出來(lái)。不得已，黃海濤咬牙賣了手中4部進(jìn)口的指標(biāo)汽車，得到差價(jià)130多萬(wàn)。樓賣不出去就股東自己集資買，當(dāng)時(shí)的11位臺(tái)灣股東每人自購(gòu)了一套住宅，黃海濤自己花8萬(wàn)元自購(gòu)了一套住宅，就這樣?xùn)|拼西湊一共籌集了96萬(wàn)元，勉強(qiáng)維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)。

??“當(dāng)時(shí)公司上下總共7個(gè)人，為了節(jié)約人力成本，我一人身兼會(huì)計(jì)、出納、銷售，帶著員工打掃小區(qū)衛(wèi)生。”黃海濤曾向記者這樣描述起步之初的彰泰。

??1994年，桂花園一期落成，由于地處市的邊緣地塊環(huán)城北路，開(kāi)始銷售的并不理想。

??彼時(shí)的黃海濤在輾轉(zhuǎn)難眠三個(gè)夜晚后，做出了兩個(gè)大膽的決策：首先是引入歐式建筑風(fēng)格，在建筑外立面采用了粉紅色裝飾；然后成立物業(yè)公司，將桂花園的社區(qū)納入規(guī)范化管理。1997年和1998年，桂花園先后獲得建設(shè)部“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”和自治區(qū)建設(shè)廳“全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)。至此，彰泰也成為首家在桂林市進(jìn)行物業(yè)管理的房產(chǎn)公司。

??“產(chǎn)品+物業(yè)”兩把利器為黃海濤成功打開(kāi)了桂林的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??此后的彰泰又一鼓作氣開(kāi)發(fā)了桂青園、澳洲花園、澳洲假日、鳴翠新城等小區(qū)，多次登上桂林房產(chǎn)銷售榜首，2016年更是創(chuàng)下單城銷售12000套的成績(jī)，在桂林市占率達(dá)到50%。

??對(duì)于為何會(huì)想到成立物業(yè)公司，黃海濤曾在一次采訪中坦言：“ 產(chǎn)品打的是硬仗，爭(zhēng)的是‘一見(jiàn)鐘情’；但服務(wù)打的是持久戰(zhàn)，爭(zhēng)取的是人心，將彰泰物業(yè)打造成行業(yè)標(biāo)桿，會(huì)潛移默化中形成一種買彰泰就意味著買放心的風(fēng)氣。”

??2016年，黃海濤重金挖來(lái)了原龍湖成都公司的物業(yè)總經(jīng)理李仕林，他決定將“物業(yè)這把利器”打磨的更鋒利一些，開(kāi)辟更廣闊的市場(chǎng)。在李仕林的推動(dòng)下，2017年8月15日， 彰泰物業(yè)成功登陸新三板，成為廣西唯一一家進(jìn)軍資本市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

??這一年，彰泰總部遷至南寧，并以南寧為中心向全國(guó)范圍拓展。此后很長(zhǎng)一段時(shí)間，在彰泰各地新開(kāi)盤項(xiàng)目中，“上市物業(yè)企業(yè)”這一名頭始終出現(xiàn)在宣傳海報(bào)最顯眼的位置。然而，在新三板掛牌18個(gè)月后，彰泰物業(yè)卻選擇摘牌退市，于此同時(shí)，李仕林也離開(kāi)了彰泰。

??盡管一度行業(yè)內(nèi)猜測(cè)此舉是為進(jìn)軍港股做打算，但此后卻未見(jiàn)彰泰有所動(dòng)作。

??旭輝拿到一把怎樣的“刀”

??如今，拿到黃老板“廝殺利器”的永升生活服務(wù)，將從這筆交易中得到什么？

??從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，彰泰物業(yè)2016年至2018年分別為7329.59萬(wàn)元，1.03億元，1.63億元，2019年~2020年上半年，這一數(shù)據(jù)增勢(shì)明顯，分別為1.93億元，1.07億元。

??從在管面積來(lái)看，截至2021年1月10日，彰泰物業(yè)管理區(qū)域已覆蓋全國(guó)17個(gè)城市，其中大部分集中在廣西，在管面積超1000萬(wàn)平方米，合約面積超2400萬(wàn)平方米，合約在管比達(dá)到2.4，管理業(yè)態(tài)覆蓋住宅、公建、寫字樓、商業(yè)綜合體等；其連續(xù)四年入圍物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)名單，2020年位居第63位。管理項(xiàng)目涵蓋高端住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)綜合體等多種業(yè)態(tài)。

??這樣看來(lái)，收入彰泰物業(yè)，無(wú)疑為有助于永升生活擴(kuò)充區(qū)域布局范圍，增強(qiáng)其在廣西區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及外拓能力。

??此外，彰泰物業(yè)的高毛利率也是一個(gè)頗為關(guān)鍵的亮點(diǎn)。

??盡管在營(yíng)收規(guī)模上無(wú)法與規(guī)模企業(yè)相比，但其在毛利率上一直表現(xiàn)尚可。以2016年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)為例，彼時(shí)彰泰物業(yè)營(yíng)收僅為7329.59萬(wàn)元，彩生活、中海物業(yè)、綠城物業(yè)2016年的數(shù)據(jù)分別為13.42億元、25.63億港元、37.22億元，但在毛利率方面，彰泰物業(yè)2016年的數(shù)據(jù)是27.80%，領(lǐng)先同期彩生活16.1%、綠城物業(yè)7.7%、中海物業(yè)8.8%。2017年上半年，這一數(shù)據(jù)已增加到30.32%。

??高毛利率似乎與其高定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。據(jù)記者了解，彰泰物業(yè)應(yīng)該是桂林第一家將高層住宅的物業(yè)費(fèi)收到2元/平方米以上的。2017年左右，南寧因物價(jià)局限制，物業(yè)費(fèi)最高只能收1.65元/平方米，彼時(shí)彰泰在桂林很多項(xiàng)目已經(jīng)收到2.88元/平方米，由于地處三四線，人工成本低，這一部分，彰泰大約就可以比其他家多收一倍的錢。

??這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)公司其實(shí)是個(gè)挑戰(zhàn)，畢竟業(yè)主花著比別家小區(qū)貴一倍的錢，對(duì)物業(yè)公司也有著更高的要求。根據(jù)前彰泰物業(yè)總經(jīng)理李仕林所說(shuō)，彰泰物業(yè)每年的收費(fèi)率可以高達(dá)90%，甚至99%以上，這個(gè)數(shù)據(jù)如果可靠，那么彰泰物業(yè)算是在三四線城市走出了一條“物業(yè)界愛(ài)馬仕”的路子。

??不管怎樣，此次收入彰泰物業(yè)，對(duì)于永升生活服務(wù)來(lái)說(shuō)都是筆劃算的買賣。

??國(guó)泰證券方面認(rèn)為：永升生活服務(wù)以4.34億元交易對(duì)價(jià)收購(gòu)標(biāo)的公司桂林彰泰物業(yè)65.0%的股權(quán)，本次收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑯?biāo)的公司將成為公司控股子公司納入報(bào)表。2019年標(biāo)的公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收/稅后凈利潤(rùn)為1.93/0.52億元，交易對(duì)價(jià)對(duì)應(yīng)2020年靜態(tài)市盈率11倍，且彰泰物業(yè)承諾2020年稅后凈利潤(rùn)不低于0.60億元。

??我們預(yù)測(cè)永升生活服務(wù)2020年~2022年歸母凈利潤(rùn)分別為3.90/5.90/8.91億元，同比增長(zhǎng)74.3%/51.3%/51.0%，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.23/0.35/0.53元，2019-2022年CAGR為58.5%。公司當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2020-2022年P(guān)E分別為72.4/47.9/31.7倍，考慮到公司強(qiáng)勁的市場(chǎng)化外拓能力、管理層執(zhí)行力優(yōu)異且員工激勵(lì)充足，維持“買入”評(píng)級(jí)。