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??11月9日，富力地產(chǎn)公告，擬以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權(quán)，買家為黑石集團。

??幾天前，中國恒大也發(fā)公告稱，將其持有的廣匯集團40.964%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予申能集團，以此換取148.5億元資金。

??近兩個月時間，中國金茂、招商蛇口、華僑城均密集傳出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)消息。這三家房企都是央企。

??“市場絕大部分投資者不歡迎配股，因為會令每股回報率下降。現(xiàn)在最好的方法，還是按預(yù)售證來銷售房子；其次可能要賣一些已蓋好的投資性物業(yè)；三是找人合作開發(fā)項目，或者賣一些項目股權(quán)。”此前富力集團董事長李思廉在回應(yīng)“如何將三條紅線變綠”時說。

??按照融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，富力、恒大、金茂、華僑城等眾多房企皆有踩線。

??“股權(quán)轉(zhuǎn)讓暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊。規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。”克而瑞地產(chǎn)研究分析師朱一鳴預(yù)計，行業(yè)洗牌將會持續(xù)，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進展不佳的業(yè)務(wù)，未來房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象將繼續(xù)增多。

??密集賣項目，收斂廣撒網(wǎng)模式

??2020年，房企的日子不好過。10月份開始，房企在各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項目轉(zhuǎn)讓的數(shù)量明顯多了起來。

??中國房地產(chǎn)報記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，1個多月來，新增26家房地產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，掛牌價共計約141.46億元。這個數(shù)字并不包括前述中國恒大148.5億元項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

??值得注意的是，當(dāng)前這波股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮中，涉交易額較大的掛牌項目背后大股東皆是大房企。如招商局蛇口先后5次轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)，共涉資超67億元，包括：轉(zhuǎn)讓深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)，底價26.02億元；轉(zhuǎn)讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及1.38億元債權(quán)，底價23.96億元；轉(zhuǎn)讓深圳市太子灣商儲置業(yè)有限公司100%股權(quán)及2.38億元債權(quán)，底價10.98億元；以及轉(zhuǎn)讓深圳市樂藝置業(yè)有限公司49%股權(quán)、武漢招盈漢都置業(yè)30%股權(quán)，底價分別為6.07億元、2136.29萬元。

??此外，招商局蛇口還掛牌轉(zhuǎn)讓一處非地產(chǎn)項目股權(quán)——明華（蛇口）海員服務(wù)公司100%股權(quán)及7019.85萬元債券，掛牌底價17.49億元。

??被招商局蛇口掛牌轉(zhuǎn)讓的這幾家公司，除深圳市招盛閣置業(yè)上半年盈利556.88萬元外，其余均處于虧損或高負(fù)債狀態(tài)。

??中國恒大則是平價出售項目股權(quán)。據(jù)其公告，11月1日，恒大下屬全資子公司，與申能集團、廣匯實業(yè)及孫廣信簽訂協(xié)議，將持有的廣匯實業(yè)40.964%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予申能集團，總代價為148.5億元。

??該項目股權(quán)是2018年9月恒大集團斥資144.9億元入股所得，從買入再到平價賣出，僅過去了兩年時間。按照中國恒大當(dāng)時的設(shè)想，入股廣匯集團是為了更好地促進企業(yè)未來的發(fā)展，和廣匯集團展開全面戰(zhàn)略合作，推動恒大在汽車銷售、能源、地產(chǎn)及物流等領(lǐng)域的發(fā)展。

??“此次中國恒大的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將進一步改善中國恒大的現(xiàn)金流，疊加此前戰(zhàn)略投資者的入股，客觀上進一步解除了其債務(wù)危機。”有地產(chǎn)人士這樣評價。

??中國金茂也在頻繁轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)。11月11日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，底價為8.66億元。該公司由寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司持股80%，智銀有限公司持股20%，而寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)集團的背后大股東正是中國金茂。

??被中國金茂擺上貨架的項目還包括：福州濱茂房地產(chǎn)公司51%股權(quán)、貴陽黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)、轉(zhuǎn)讓并增資北京青茂置業(yè)60%股權(quán)給綠城，交易金額均未披露。

??此外，近期中海地產(chǎn)、首創(chuàng)集團、首開集團、珠江實業(yè)、中南建設(shè)、綠地集團，都披露了股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息。

??相比之下，華僑城的“賣子”動作一直就很頻繁。11月2日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城旗下公司擬轉(zhuǎn)讓武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價約19.77億元。這是近期其最大的一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也是其一個月內(nèi)欲出讓的第9個項目股權(quán)。今年以來，被華僑城陸續(xù)拋售的項目已超過18家了。

??這些被其轉(zhuǎn)讓的項目，稱之為“包袱”，是在“剝離不良資產(chǎn)”。截至9月30日，天創(chuàng)置業(yè)的營業(yè)利潤為虧損339.43萬元，凈利潤虧損339.43萬元，資產(chǎn)總計71.86億元，負(fù)債總計71.89億元。

??另一個頻繁賣項目的典型房企為新湖中寶。這個曾有著“上海內(nèi)環(huán)地王”之稱的擴張型房企，自去年以來連續(xù)將多個項目賣給了綠城和融創(chuàng)，交易金額超過193億元。其最近的一次買賣是11月10日將旗下浙江啟輝實業(yè)有限公司35%股權(quán)、浙江啟隆實業(yè)有限公司50%股權(quán)賣給融創(chuàng)，套現(xiàn)50億元。

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓暴增背后：風(fēng)險逼近

??中小房企賣項目已司空見慣，但大房企、國企央企的“賣子”動作密集出現(xiàn)，卻并非偶然現(xiàn)象，甚至更像是在傳達(dá)一種信號。

??在一位地產(chǎn)人士看來，招商、金茂等央企本身經(jīng)營傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內(nèi)的高杠桿企業(yè)，積極出售股權(quán)主要是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。

??“一方面是在近期‘三道紅線’新規(guī)壓頂之下，公司需要償還到期的債務(wù)，緩解資金壓力，改善現(xiàn)金流狀況；另一方面，公司轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)來獲取資金，騰出機會可以投資其他優(yōu)質(zhì)項目。”諸葛找房研究院分析師陳霄對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權(quán)融資，出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

??富力、中國恒大被歸類于“紅檔房企”，新湖中寶兩條觸線，居“橙色檔”，華僑城、中國金茂居“黃色檔”。

??對于轉(zhuǎn)讓旗下廣州國際機場富力綜合物流園項目70%股權(quán)，富力在公告中直言，此番交易有利于集團優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲備及降低負(fù)債率，有利于本集團提高抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。通過此番交易，富力將獲得資金超40億元。

??富力還發(fā)了一筆高息債。據(jù)其11月12日公告，擬發(fā)一筆2022年到期金額3.6億美元的海外債，利率高達(dá)12.375%。但高息融資在助力“借新還舊”的同時，卻并不能令房企真正實現(xiàn)降杠桿。

??相比之下，招商局蛇口雖未踩線，但上半年凈利潤卻同比大降81.4%，截至6月底經(jīng)營活動現(xiàn)金流-29.91億元，同比大降149.3%。三季度尤其是9月份，招商蛇口加大推盤力度、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，三季報經(jīng)營現(xiàn)金流終于轉(zhuǎn)正。

??流動性趨緊是顯而易見的。同時，存量房時代房地產(chǎn)增速放緩，各大房企利潤率下滑，降杠桿、保證財務(wù)穩(wěn)健已成為共識。

??中國恒大在今年年初就宣布要全面實施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，通過出售非核心資產(chǎn)并利用多元化業(yè)務(wù)融資也是它的一個選項。“力爭2020年到2022年，有息負(fù)債平均每年減少1500億元。降負(fù)債的主要措施包括加大銷售與回款、嚴(yán)控土地規(guī)模、分拆資產(chǎn)上市。”恒大首席財務(wù)官潘大榮表示。

??陳霄建議，房企要積極調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，將降負(fù)債、降杠桿作為主要任務(wù)，保證現(xiàn)金流安全，防范各類金融風(fēng)險。在拿地上保持理性謹(jǐn)慎態(tài)度，控制拿地成本，同時加大營銷力度，拓展?fàn)I銷渠道，加速銷售回款。在發(fā)展戰(zhàn)略上，從注重量的提高向注重質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。“預(yù)計未來或?qū)⒓铀傩袠I(yè)內(nèi)整合重組，推動行業(yè)集中度進一步提升。”

??朱一鳴預(yù)計，房企將重新聚集主業(yè)，圍繞地產(chǎn)開發(fā)這一核心領(lǐng)域精細(xì)化運營，多元化業(yè)務(wù)也將收斂聚焦，由此也將產(chǎn)生更多的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。