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??10月22日，第一服務控股于香港掛牌上市，開盤便跌破發行價，收盤跌幅超過26%。在如火如荼的物業板塊中，破發的場景難得一見。不過，股價大幅下行后，第一服務控股的市盈率依然達到了20倍左右，是內房股平均估值的4倍。

??實際上，物業板塊的下行行情已經延續了3個月時間，部分物業上市公司的股價跌幅超過30%。億翰智庫認為，從估值來看，整個物業板塊確實偏高了，也已透支了未來2年的業績。資本的種子不斷落地，但被寄予厚望的物管行業離投資者最初的預想還差了一段距離，資方在博弈中處在了下風。這是市場用腳投票的主要原因。

??“現在還處于殺估值、擠泡沫的階段，小公司倒是便宜些了，但大公司還是不便宜。”香港某投行分析師表示，從短期來看，物業的遠期增長邏輯受到了地產行業“三條紅線”政策的影響，造成了板塊估值的下調。更深層的原因，可能是這個行業太新、崛起的太快，資本市場還沒定好估值錨，不知道應該將其歸入地產還是消費，而這兩個板塊的定價是存在偏差的。

??物業股“退火”

??第一服務控股上市首日的破發是出乎業界意料的。畢竟在這之前該公司的招股等工作都進行的比較順利，招股的那幾天，孖展都錄得了十幾倍乃至30多倍的超購。因此，當10月21日晚，第一服務控股比招股價下跌11.67%的暗盤報價來時，便引起了業內的關注。沒想到了，第二天開盤，股價便一路下探，全天成交3.56億港元，最終以1.76港元收盤，較2.4港元的招股價下跌了26.67%。

??3天前上市的卓越商企服務表現稍好一些，首日錄得了3%的漲幅，但相較于上半年上市的正融服務、金融街等首日超過20%的漲幅，還是有比較大的差距。

??從整個板塊的走勢來看，近期委實不算掛牌的好時機。據機構統計，9月份，30家物業股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。在這樣的背景下，新股面臨著較大的股價維穩壓力，例如，卓越商企服務在10月22日下跌了3.58%，10.78港元的收盤價已經很逼近10.68港元的招股價。再看一下3月份上市的燁星集團，在上市的第3天就已跌破1.56港元的招股價，10月22日報收1.1港元。

??而在今年上半年，物業上市公司還是投資者人眼里的香餑餑，各路資金蜂擁而至。據克而瑞物管統計，2020年上半年，物業股整體水平上漲達47.29%，以絕對優勢領先于恒生指數的-13.07%。

??但進入下半年，市場情緒就出現了很明顯的變化，這從幾家頭部上市公司的股價曲線就可以清晰的捕捉到。自7月23日站上88.7港元的次高點開始，保利物業的股價便進入了長達3個月時間的下滑，以10月22日55.95港元的收盤價計算，市值已經縮水了將近37%。中海物業、新城悅服務及雅生活服務也是相似的軌跡，3個月內股價跌去了3成。

??估值虛高 前景被透支

??業內人士認為，物業板塊股價的整體大幅回調，在很大程度上，也是市場理性回歸的一個必經階段。億翰智庫在此前的一份報告中表示，上市物管陣營發展到今天，已經初具規模，投資者從最初的激情投資，逐漸回歸理性，對物管行業的業務結構也有了新的認識。資本看好物管行業的核心邏輯是覺得整個行業未來的想象空間很大，但被寄予厚望的物管行業好像離投資者最初的預想還差了一段距離，頭部企業規模在擴張、收入在上漲，但依托于服務場景所帶來的內生造血能力占比依然很小，智慧化建設仍然沒有能夠很好的平衡投入和產出。城市服務的宏偉藍圖，也只停留在基礎的市政環衛，投資回報率幾乎沒有。

??而且，相對于其他內房股，物業上市公司的市盈率高的不是一點半點。目前大部分內房股的市盈率僅在5倍左右，而經歷股價調整后，市盈率在30倍以上的物業上市公司依然比比皆是，碧桂園服務高達56倍，永升生活服務更是有66倍之多。

??“虛火”燒了1年多時間，一直把物業板塊捧在手心的機構終于開始糾偏，給物業上市公司“挑刺”了。瑞信將保利物業的目標價由85.8港元下調至78.4港元，理由是在中期業績公布后，投資者對其盈利增長預期有所下降。因為上半年盈利只錄得同比12%的增幅，低于預期的22%，中海物業也被美銀美林下調了目標價。

??高盛則在9月8日把雅生活剔出確信買入名單，表示市場傾向給依賴并購擴張的公司估值折讓，認為并購市場競爭加劇將令并購項目及質素可見性降低，同時也存在利潤攤薄及營運、財務表現的不確定性等，考慮到上半年該公司有72%的管理面積是來自并購，相信還需時間判斷公司收購后的管理及效率等。

??據克而瑞物管統計的數據，目前還有10余家物業公司在香港遞表排隊等待上市，第四季度可能還將新增多家物業公司遞表，全年上市企業數量或創新高。可以預見，在標的不斷增多，業績持續分化的前提下，物業板塊的估值短期內可能還將繼續承壓。