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??四成百強(qiáng)上市房企、過半50強(qiáng)上市房企的城市更新業(yè)務(wù)已成規(guī)模。我們初步假定城市更新規(guī)模達(dá)到百萬方即認(rèn)定企業(yè)城市更新已成規(guī)模。故根據(jù)房企2020年半年報(bào)及公開信息，可知超六成百強(qiáng)上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬方的規(guī)模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營能力，相比之下該梯隊(duì)中有更多房企樂于參與城市更新改造，78%的房企涉足了該領(lǐng)域，形成規(guī)模的房企占比則達(dá)51%。內(nèi)外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新：一方面，通過城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動(dòng)更高的利潤；另一方面，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。 

??房企城市更新潛在土儲(chǔ)建面最高約1億平方米，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，涉及的規(guī)模有所差距。我們用房企通過城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì)。根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開信息，可以發(fā)現(xiàn)房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建面不到10萬方，但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目，總建面可達(dá)1億平方米，釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。整體來看，一是由于越來越多的房企進(jìn)入城市更新賽道，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項(xiàng)目且這部分土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。 

??佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。第一梯隊(duì)包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時(shí)代這5家房企，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗(yàn)豐富，獲取項(xiàng)目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項(xiàng)目未來可釋放建面達(dá)百萬級(jí)別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平。第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平，其中大于百萬規(guī)模的有十來家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目。他們暫時(shí)可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

??雖然城市更新對(duì)房企來說仍是一片藍(lán)海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)突圍更是需要時(shí)間沉淀。鑒于城市更新開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問題，本身就存在很多的不確定性，容易造成資金壓力，甚至陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還對(duì)房企的資源協(xié)調(diào)能力、運(yùn)營能力提出挑戰(zhàn)。目前城市更新項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和其余部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢(shì)的粵系房企，也反映了該領(lǐng)域存在一定的門檻。所以房企在布局時(shí)需全面考慮自身?xiàng)l件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動(dòng)作的房企要有意識(shí)地把城市更新改造經(jīng)驗(yàn)形成系統(tǒng)，打造團(tuán)隊(duì)經(jīng)營，才能有所突破。