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??9月26日，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息稱，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

??此前，住建部、央行等部門曾召集12家重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，表示融資“三條紅線”從9月起在這些房企中試點(diǎn)實(shí)施。具體內(nèi)容就是將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%；如果碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。

??此次監(jiān)管部門再次設(shè)置時(shí)間點(diǎn)，更突現(xiàn)了監(jiān)管的剛性。一位TOP30閩系房企首席財(cái)務(wù)官對(duì)此稱，這一方面說明政府對(duì)房企融資監(jiān)管的決心，他同時(shí)認(rèn)為：“這是監(jiān)管部門在試探房企的壓力，不然不會(huì)給時(shí)間緩沖，而是馬上實(shí)施”。

??記者發(fā)現(xiàn)，房企也在觀望監(jiān)管部門的態(tài)度。

??綠地控股是此次“三條紅線”試點(diǎn)企業(yè)之一。據(jù)一位接近綠地控股的人士向記者表示，最近幾年，綠地實(shí)際上已經(jīng)處于控負(fù)債、降杠桿、降資金成本的通道里，但是否會(huì)根據(jù)新情況調(diào)整這個(gè)節(jié)奏，也要等監(jiān)管層具體的方案出來，再根據(jù)情況考慮需不需要調(diào)整降債節(jié)奏，目前基本上還是穩(wěn)定為重。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心在一份專題報(bào)告中判斷，降負(fù)債將成為房企的重中之重，多數(shù)大型房企或?qū)⒚媾R戰(zhàn)略調(diào)整。但從記者采訪多家典型房企的情況來看，由于“三條紅線”具體實(shí)施方案并未明確，目前大多數(shù)房企還未有實(shí)質(zhì)性降負(fù)債舉動(dòng)。

??“三條紅線”影響大，房企降債并非容易

??幾乎所有房企高管都認(rèn)可中央出臺(tái)“三條紅線”的必要性和其對(duì)行業(yè)的重要性。

??三盛集團(tuán)總裁馮勁義表示：“‘三條紅線’是大勢(shì)所趨。”他認(rèn)為，此前房地產(chǎn)調(diào)控都是針對(duì)C端購(gòu)房者，是從需求端進(jìn)行調(diào)控，這一輪調(diào)控則是在供應(yīng)端收緊，即讓房企在金融端把杠桿降下來。

??“‘三條紅線’的影響力不亞于2002年土地實(shí)行招拍掛制度。”萬科董事會(huì)主席郁亮在近期的媒體交流會(huì)上稱，近年來房地產(chǎn)金融占比越來越高，這是不對(duì)的。“一個(gè)國(guó)家發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)，應(yīng)該有科技、基礎(chǔ)服務(wù)、制造業(yè)等，所以金融過多被房產(chǎn)占用不是好事情，國(guó)家一定會(huì)采取措施，只是之前不知道什么時(shí)候會(huì)做這個(gè)事情，而今年明確了。明年全面開始實(shí)施這個(gè)政策，所以到了管理紅利階段。這個(gè)階段和過去階段不一樣，所有的房企再次來到了同一起跑線。”

??郁亮認(rèn)為，“三條紅線”對(duì)行業(yè)而言是重大游戲規(guī)則的改變，影響所有企業(yè)而不是只影響某些企業(yè)。

??“讓房企降負(fù)債就是讓他們?nèi)ニ馈！鄙鲜鲩}系財(cái)務(wù)官認(rèn)為：“房企負(fù)債不太可能降。”因?yàn)榉科笠呀?jīng)習(xí)慣了“借新還舊”這種模式，要改變并不容易，同時(shí)，企業(yè)融資涉及多個(gè)方面，牽一發(fā)而動(dòng)全身，被動(dòng)降債可能會(huì)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。

??在他看來，“三條紅線”對(duì)于激進(jìn)的開發(fā)商影響很大，預(yù)期這些企業(yè)后續(xù)會(huì)做一些非標(biāo)融資，或者采用明股實(shí)債的方式，但監(jiān)管部門如果動(dòng)真格，也會(huì)緊盯這些融資情況，這些企業(yè)會(huì)很不容易應(yīng)對(duì)。

??郁亮表示，“三條紅線”會(huì)進(jìn)行穿透檢查，表內(nèi)表外穿透性全覆蓋，所以之前的財(cái)務(wù)技巧都沒有任何用處，企業(yè)必須是實(shí)打?qū)崄碚{(diào)整，這對(duì)所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。

??短期靠回款 中期靠打法

??多數(shù)房企目前對(duì)“三條紅線”雖然還未有實(shí)質(zhì)性的應(yīng)對(duì)舉措，但也有一些房企快速做出了反應(yīng)。

??9月初，恒大率先降價(jià)促銷，宣布全國(guó)樓盤七折銷售；9月17日，恒大提前贖回于2020年到期的票息為11%的優(yōu)先票據(jù)。

??9月22日，中南建設(shè)正式剝離虧損業(yè)務(wù)眾創(chuàng)空間，將其轉(zhuǎn)交給控股股東管理，被指其意圖聚焦主業(yè)和降杠桿。

??馮勁義告訴記者，房企應(yīng)對(duì)“三條紅線”可以分為短期、中期和長(zhǎng)期舉措。

??“短期即要向內(nèi)抓回款、抓銷售。同時(shí)，企業(yè)要抓住窗口期，在很多金融機(jī)構(gòu)還未反應(yīng)過來的時(shí)候，能融的錢趕緊融回來。”他以三盛為例，稱公司今年回款相比去年增長(zhǎng)了60%。同時(shí)，像三盛這樣的中型房企，在短短一個(gè)月時(shí)間內(nèi)已經(jīng)做了很多適應(yīng)政策的鋪排。

??從中期來看，馮勁義稱，房企要講究打法。“三條紅線”是隨著拿地、銷售、回款在動(dòng)態(tài)變化，所以企業(yè)要主動(dòng)監(jiān)測(cè)，在此過程中找到經(jīng)營(yíng)的打法，加強(qiáng)合作，可以引入金融機(jī)構(gòu)做股東。此外，企業(yè)前期還可通過產(chǎn)業(yè)勾地等方式規(guī)避一些涉房類的債務(wù)。

??“三道紅線更多理解成債務(wù)和權(quán)益就可以了，要少借債、增加股東權(quán)益，所以我們更多引進(jìn)了戰(zhàn)略合作，包括在整個(gè)項(xiàng)目和資金層面的合作，更多還是用股權(quán)合作的方式。這種方式對(duì)頭部大型房企難度較大，但對(duì)于中型房企而言相對(duì)容易。” 馮勁義分析稱。

??從長(zhǎng)期看，馮勁義認(rèn)為，企業(yè)需要通過規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的局面，這樣企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較小。

??禹洲集團(tuán)執(zhí)行總裁許珂則從企業(yè)管理方面給房企提供了思路。

??他認(rèn)為，現(xiàn)在的行情已不同以往，已經(jīng)不是單邊上漲的行情了，所以企業(yè)要向管理要效益，以經(jīng)營(yíng)促發(fā)展，這也是目前禹洲的核心策略。

??“在‘三條紅線’的約束下，未來，企業(yè)會(huì)更注重產(chǎn)品力和服務(wù)力，更注重企業(yè)內(nèi)控的費(fèi)用和成本，減少不必要的消耗，一次性把事情做對(duì)。”許珂表示，未來的房企都要做到均好型，不能有明顯的短板，一定要把每個(gè)環(huán)節(jié)都做到位，這樣才能夠生存下去。