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??兩個月前，孫杰面帶笑意，舉起了手中的鑼錘，敲響了金融街物業股份有限公司（1502.HK，簡稱“金融街物業”）上市的銅鑼。

??今年46歲的孫杰，在金融街集團工作22年。籌謀五年，今年是孫杰劃定的上市表的最后期限。

??因疫情影響，這次是在金融街的本部所在地北京，舉行的“云敲鑼”。好在，在最后期限到來前，金融街物業如愿赴港上市。

??金融街上市，成為公司“員工合伙人”的一場資本盛宴。據其股權結構，金融街物業及其附屬公司的員工100余人，通過融信合泰持有公司22.99%股權。

??而就在一周前，金融街物業發布了上市以來首份業績報告。報告顯示，其綜合毛利率依然偏低，來自第三方的物業面積甚至略有縮減。

??第三方面積縮減

??嚴重依賴母公司金融街控股集團，一直是金融街物業的一大隱憂。

??2020年金融界物業上半年業績中報發布，截至2020年6月30日止，金融街物業的158個項目中，108個來自金融街集團，貢獻管理面積1441.1萬平方米，占比66.6%；50個來自第三方物業開發商開發的物業，貢獻面積721.7萬平方米，占比33.4%。

??同比2019年中期，金融街物業第三方獨立開發的收費管理面積36%，縮減約3%。

??物企多脫胎房企，從關聯地產公司接手項目在行業內算是普遍現象。但過于依賴關聯方，第三方獨立開發乏力，在一定程度上反應了物企在市場中競爭力不足。

??依托于金融街集團的地產業務發展，金融街物業擴張管理面積。但近年來，金融街集團發展也表現乏力，2018年，金融街控股實現竣工面積107萬平方米，同比下降40%；2019年，金融街控股實現竣工面積86萬平方米，又下降20%。

??在此情況下，金融街第三方開發縮減3%，看似不起眼，但在上市物企紛紛拓展第三方管理面積規模的背景下，對已經躋身資本市場的金融街物業來說卻很關鍵。

??毛利率低于行業均值

??2020年上半年，金融街物業創收5.09億元，其中76.46%來自物業管理服務，21.46%來自增值服務，0.67%來自租賃服務，1.41%來自餐飲服務。

??金融街物業以商業物業為主。一般而言，商業物業的物管費要高于住宅類，承接較多商業類物業物管業務的企業，其利潤率也相對較高。

??但金融街物業2020上半年的綜合毛利率僅為20.67%，遠低于已上市物企30%左右的毛利率均值。其中，商業物業服務毛利率為25.93%，同比下降0.92%；非商業物業服務毛利率更低，僅為12.99%。

??此外，2020年上半年，金融街物業的餐飲服務仍處于虧損階段，毛利潤為-181.4萬元，毛利率為-24.62%。

??2020年上半年，金融街物業住宅在管面積占比45.8%；同比2019年上半年僅增長4.3%。

??上市不易，終也是擠進物企資本市場。但紅海角逐，最終是沉船還是上岸，金融街物業內部業務發展還需諸多改善。