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??文/樂居財經研究院 蔣丞

??如果不是因為上市，劉江可能還隱藏在代持者背后。

??2019年7月12日，和泓服務登陸資本市場，上市前，它經歷了至少8次伴隨股權變更的架構調整，借此，一直在幕后指點江山的劉江，從高管和妻子手中接過股權，出任董事會主席，結束了“隱身”狀態。

??這位曾以78.7 億元身家登榜2018福布斯富豪榜的“隱形富豪”著實低調，極少公開露面，沒有高清照片，聆訊資料中的介紹也是寥寥數語。

??規模增速下滑

??或許是沾染了其低調內斂之風，和泓服務似乎過于穩重了。在物管行業加速“跑馬圈地”的背景下，已是不進則退。截止2019年底，和泓服務在管面積約664萬平方米，同比增長約4.68%。據公開數據，2019年底共23家上市物企披露管理規模及增速，平均增速為35.66%，和泓服務排在倒數第二位。2019年新上市的8家物企中，和泓服務管理規模增速墊底。

??在物業費提價困難的情況下，通過規模擴張提升業績是目前物企的主流做法。但近年來，和泓服務并未積極“圈地”。2016-2019年，其在管面積分別約544萬平米、590.8萬平米、634.7萬平米、664.4萬平米，近三年增速分別為8.6%、7.43%、4.68%，規模增速緩慢且持續下滑。

??或許是因為資本市場的加持，上市后的和泓服務終于有了“大額”收購計劃。2019年底，和泓物業公告稱，擬收購上海同進物業70%股權，這筆交易于2020年1月22日作實，收購代價為2959.05萬元。

??據披露，截止2019年9月30日，上海同進物業擁有約370萬平方米在管建筑面積，未經審核資產凈值約為人民幣1310萬元，2018年度除稅后溢利289.9萬元。同時，上海同進物業持有江蘇同進物業及上海萬潤物業各100%股權。此次收購完成后，上海同進物業及其附屬公司將成為和泓服務的非全資附屬公司，業績以及資產與負債將并入和泓服務的綜合財務報表。

??“圈地”受限

??和泓服務曾在2019年報中，闡述了未來收購第三方物管公司計劃。文中提到，和泓服務的收購目標是中型物管公司，收費管理面積在100-400萬平米之間，并計劃動用上市所得款項凈額約3450萬元，連同內部資金來源，用于收購擴張。

??收購上海同進物業花掉了2959萬元，此時上市籌資凈額中用于收購的3450萬元備用金已花去近九成，“余額”不足500萬元。若繼續收購，錢從哪來？靠內部資金來源，能否繼續擴張？

??從年報數據來看，和泓服務已陷入增收不增利困局。2019年，和泓服務總收入為2.48億元，同比增長10.6%；凈利潤為0.14億元，同比下降18.3%。究其原因，其收入增長主要來自毛利率較低的“非業主增值服務”。

??根據2019收入構成，物業管理服務收入占比約67.8%，社區增值服務收入占比約21,8%，非業主增值服務收入占比約10.4%。從同比變動數據可見，非業主增值服務收入同比大增1192萬元，增幅約85.9%，是營收增長的主因。但“非業主增值服務”毛利率僅16%，遠遠低于物業管理服務（毛利率29.9%），社區增值服務（毛利率54.9%）。只賺吆喝不賺錢，非業主增值服務收入的大幅增長，很難為和泓服務帶來實質上的盈利。

??此外，橫向對比來看，同為“蚊型”物企的燁星集團，2019年底在管面積約492萬平米，規模在和泓服務之下。但其毛利率約34.5%，高于和泓服務0.6個百分點；凈利率約9.5%，高于和泓服務3.9個百分點，整體盈利能力要明顯強于和泓服務。

??即便與目前上市物企中規模最小、在管面積只有240萬平米的興業物聯相比，和泓服務的盈利能力也慘遭碾壓。2019年，興業物聯毛利率、凈利率分別為42.7%、19%，尤其凈利率水平，是和泓服務的3.4倍。

??盈利能力限制了和泓服務的收購資本，與此同時，其規模擴張的積極性也不算高。據中物研協數據，近年來赴港上市的21家物企中，有近八成企業計劃將50%以上的募集資金用于收并購，從而促進規模擴張。其中，藍光嘉寶服務計劃用于收并購的比例為77%，興業物聯計劃用于收并購的比例為72.3%，21家物企均值達到56%，而和泓服務計劃用于收并購的比例只有51.8%，低于大部分上市物企。

??今年6月，和泓服務完成配售8000萬股，占配售前已發行股本的20%，配售價1.28港元，折價約3.76%，所得款項凈額約1億港元。據公告，這筆資金將用于潛在的未來并購事項以及一般營運資金，但未詳細披露其中用于收并購的具體比例。此時，和泓服務計劃用于收購的備用金還有多少？