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??一場史詩級的土拍，一宗百億地王，一位神秘買家，廈門的這場土拍變得撲朔迷離。盡管土拍已過去數(shù)日，但圍繞福建首宗百億地王的話題仍在發(fā)酵。

??4月22日，廈門誕生了福建首宗百億地王，上海泰鳴貿(mào)易有限公司（以下簡稱“上海泰鳴”）以103.55億元拿下思明2020P01地塊，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%。打破了2019年底建發(fā)創(chuàng)下的75.25億元紀錄。

??一家剛成立的公司以百億為代價造出廈門“地王”，從中海、金茂、綠地等龍頭房企口中奪食，究竟誰是背后的神秘買家？是否有貓膩？外界紛爭不一。

??首先是地塊的特殊性，資料顯示，該地塊是思明區(qū)時隔十年再次出讓住宅用地，據(jù)悉，該區(qū)上次出讓土地是在2010年（現(xiàn)小區(qū)名分別是中鐵海曦、觀海瀾庭）。

??其次，拿下這宗“寶藏地塊”的，竟然是一家注冊僅18天，注冊資金僅100萬的“新手”公司，且不論其是如何跨過重重資質(zhì)審核門檻，僅憑其以一己之力從眾規(guī)模房企“口中奪食”，也足以引得圍觀。

??隨著事件的進一步發(fā)酵，誰是“上海泰鳴”背后的人成為事件的焦點，盡管多個線索均指向中駿集團控股(HK.01966，以下簡稱“中駿”)，但4月27日晚間，有投資者在詢問董秘上海泰鳴貿(mào)易有限公司（以下簡稱“上海泰鳴”）是否為中駿地產(chǎn)子公司時？董秘未予以明確回答，中駿方面則堅稱兩家公司之間并無關聯(lián)。

??在中駿集團連續(xù)否認的同時，亦有媒體指出，在競拍現(xiàn)場，中駿集團和上海泰鳴同時出現(xiàn)，并且交替競價，使得地價屢被抬高，這塊百億元的高價地是否“圍標”，這有待于廈門市政府部門的進一步調(diào)查。

??“馬甲”背后，誰在說謊？

??土拍結(jié)束，對于業(yè)內(nèi)盛傳上海泰鳴是中駿的“馬甲”公司，中駿集團第一時間對外辟謠，否認拿地事項，不過耐人尋味的是工商數(shù)據(jù)查詢信息又顯示出二者千絲萬縷的聯(lián)系。

??企查查資料顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，注冊資本金100萬元人民幣，法人代表為蔡思鵬，企業(yè)類型為港澳臺法人獨資公司，股權(quán)穿透可見其全資控股股東為達源國際有限公司（英文注冊名：TIME SOURCE INTERNATIONAL LIMITED），2017年9月6日在中國香港注冊成立。

??根據(jù)香港公司網(wǎng)上查冊中心資料顯示,達源國際董事是黃倫，現(xiàn)年33歲，與中駿董事會主席兼總裁黃朝陽的兒子同名，年紀相仿，資料顯示，黃朝陽之子目前在中駿集團擔任執(zhí)行董事兼助理總裁。

??達源國際的股東為“悅泰發(fā)展有限公司”，英文名：CHEERFUL TIME DEVELOPMENT LIMITED，董事為陳元來，與中駿集團董事會副主席陳元來同名，此人現(xiàn)任中駿集團董事會副主席，是中駿集團的創(chuàng)始人之一，擁有中駿5.03%的股份。

??股權(quán)穿透可見，悅泰發(fā)展的股東為“保信（中國）置業(yè)投資控股有限公司”，2018年財報資料顯示，保信（中國）置業(yè)投資控股有限公司是中駿的二級子公司。

??值得關注的是，上海泰鳴的公司注冊地址在百度地圖上顯示為一個街道社區(qū)相關組織機構(gòu)辦公室，企查查顯示，截至4月29日，該地址注冊公司數(shù)目高達1590家。

??同樣的操作在廈門土拍市場并非首次上演。

??2019年12月，廈門市曾出讓兩宗島內(nèi)地塊，其中枋湖2019P05地塊被廈門恒融晨以總價75.25億元，樓面價43123元/平方米收入囊中，企查查顯示，廈門恒融晨注冊時間為2019年12月6日，成立時間不足一月，注冊資本為500萬元人民幣 。

??據(jù)當時在場企業(yè)回憶，彼時參與競拍的有建發(fā)股份，平安不動產(chǎn)、鴻榮源、恒興集團、中國金茂等多家規(guī)模房企，彼時中駿也在其中，該宗地塊起拍價是61.08億元，土拍開始后，中駿第一個舉牌直接加價12.42億元，使該地塊總價飆至73.5億元。盡管島內(nèi)地塊一直被諸房企視為“必爭之地”，但如此高的門檻還是讓很多房企望而卻步，最終，該宗地塊花落成立不滿一月的廈門恒融晨。

??股權(quán)穿透可見，廈門恒融晨原控股人林晨娟、施漢彬在拿下2019P05地塊次日，便將全部股權(quán)質(zhì)押給廈門益悅置業(yè)有限公司(簡稱“廈門益悅”)，而廈門益悅為廈門本土房企建發(fā)股份間接持股的子公司。2020年3月，林晨娟將其所持公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給廈門益悅，目前，廈門恒融晨分別由林晨娟、施漢彬、廈門益悅持股54%、1%、45%。，由于占股不足50%，廈門恒融晨將不會被建發(fā)股份并表。

??“以殼公司拿地在行業(yè)內(nèi)很常見，企業(yè)注冊新殼一般出于兩點考慮：一是為了將來方便引入合作方；二是有意隱瞞出財務表，這種操作可以避免增加企業(yè)負債。”北京某TOP30國企財務總監(jiān)認為。

??也有業(yè)內(nèi)人士表示：房企此番操作或許也是為零規(guī)避一些監(jiān)管。深交所下發(fā)的〔2016〕713號文件中曾規(guī)定，發(fā)行人競拍土地若存在“地王”等囤地炒地、哄抬地價等情形，將被限制債券發(fā)行等融資。

??“地王”賬本，誰在受益？

??“殼”背后都關聯(lián)著利益，誰是最終受益者，自然會隨著時間浮出水面。而那些明里暗里的借“殼”規(guī)則在當下的商業(yè)環(huán)境里并不讓人陌生。

??中駿的底氣是什么？不得不說中駿老板黃朝陽和閩系商人的抱團取暖。

??黃朝陽原籍福建泉州南安，最早做機械和電器起家，2007年正式做房地產(chǎn)，當年拿下泉州地王。過去數(shù)年間，這家房企朝著“千億目標”開足馬力，不時留下地王身影。

??梳理一下廈門島內(nèi)“黃金地塊”歷屆地王得主，會發(fā)現(xiàn)中駿和建發(fā)集團幾乎輪流坐莊。如果說建發(fā)集團屢得地王憑借的是其廈門市屬國有企業(yè)的背景，那么生于草莽的民營企業(yè)中駿則顯得頗為特別。

??資料顯示，2018年，廈門島內(nèi)時隔5年再推地，建發(fā)和中駿分別以57億元和59.4億元總價各拿一塊；2019年，島內(nèi)三場土拍中，建發(fā)拿下一宗，其余兩宗均被中駿收入囊中。其中，廈門島內(nèi)湖里2019P01地塊最終以總價59.4億元被中駿競得，這一價格也刷新了廈門土地總價和島外樓面單價紀錄，時隔一年，中駿的身影再次隱現(xiàn)在“新地王”背后。

??閩系商人本身比較低調(diào)，喜歡悶聲發(fā)財，不太喜歡別外界把他們作為一個類別放到鎂光燈下聚焦，但私下卻比較抱團。

??2020年中駿在香港上市，當年大家就這家福建民營企業(yè)進行了一輪挖底關注。彼時，這家公司大部分項目在泉州、廈門，據(jù)說其“具有非常龐大的資源優(yōu)勢”。

??中駿上市的時候就得到當?shù)厣虡I(yè)大鱷的捧場：比如福建國企象嶼集團投資1000萬美元；安踏集團總裁丁世忠個人1500萬美元。

??可以說，黃朝陽的崛起，閩系，特別是泉州商幫朋友們的幫襯不可或缺。

??拋開“馬甲”之爭不說，這個“地王”賬本倒也值得好好考量。

??盡管“地王”含金量頗足，但終究利潤空間才是根本。資料顯示，此次上海泰鳴拿下的2020P01地塊有規(guī)定宗地內(nèi)商品住房的銷售均價不得超過70800元/平方米，5萬多的成本價也意味著利潤空間十分有限。數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門島內(nèi)商品住宅成交27.77萬平方米，同比上漲92.69%，但均價由于受島外低價項目劇增影響，整體均價回落至38509元/平方米，較2018年下跌近1500元，未來項目入市如何定價將是道難題。

??“廈門樓市比較特殊，島內(nèi)、島外價格差別很大。在廈門本地人眼里，思明和湖里是市區(qū)，交通、商業(yè)配套成熟，島內(nèi)人購買力也強，此前建發(fā)璽樾和中駿天宸開盤去化率都達到8成以上，分別位列廈門2019年銷售排行榜前三，在眼下環(huán)境中，周轉(zhuǎn)快很重要。”廈門一位島外項目營銷副總監(jiān)告訴記者。

??盡管中駿給自己的定位是全國型房企，但從其戰(zhàn)略布局來看，廈門一直有著特別的地位。

??財報數(shù)據(jù)顯示，中駿2019年實現(xiàn)合同銷售額達805.01億元人民幣，其中包括合營公司及聯(lián)營公司合同銷售額約401.46億元人民幣，累計合同銷售面積6,324,700平方米，目前在售項目超150個，分別分布在37座城市，主要集中在二線和重點三線城市。

??從其2019年各城市項目銷售面積和銷售金額占比來看，廈門僅次于其重倉的重慶，2019年，該地區(qū)項目銷售總面積達142468萬平方米，銷售額76.12億元人民幣，占總銷售額9.5%。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認為：“盡管思明2020P01地塊單價超5萬元，創(chuàng)下島內(nèi)地價新高，但該地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)，地理位置極佳，周邊各類配套建設較為成熟，教育、醫(yī)療資源十分優(yōu)質(zhì)，未來項目入市上漲空間也可期。”