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??中房網(wǎng)訊 繼10月創(chuàng)年內(nèi)新低后，11月40家房企融資總額大幅反彈。

??根據(jù)機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月40家上市房企融資總額超過900億元，環(huán)比增長近3倍，融資總額僅次于今年3月的年內(nèi)最高點。

??但專家指出，11月境外融資額較大，同時部分公司依靠新股配售及出售項目股權進行融資。不過，單月再融資規(guī)模變化并不意味著房地產(chǎn)市場貨幣政策變向。

??另外，在房企融資的水龍頭已經(jīng)被管住的背景下，行業(yè)政策在“因城施策”層面出現(xiàn)邊際改善的概率在增加，未來更多城市可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，但“房住不炒”、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的大基調(diào)不會變。

??11月房企融資規(guī)模僅次于年內(nèi)最高點

??自10月底以來，房企融資開始回暖。根據(jù)同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企11月完成融資金額折合人民幣共計904.36億元，環(huán)比大幅上漲283.49%。在經(jīng)歷了10月份的融資冰點后重磅反彈，融資總額僅次于今年3月的年內(nèi)最高點。

??具體來看，債券是主要融資渠道，40家房企11月份債權融資金額767.20億元，環(huán)比增加2.36倍。其中，公司債融資金額203.45億元，環(huán)比增加1.01倍。發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、定向融資計劃、發(fā)行永續(xù)資本證券、債權轉(zhuǎn)讓等方式融資267.39億元，環(huán)比增加3.39倍。境內(nèi)銀行貸款融資金額98.97億元，環(huán)比增長1.45倍。另外，信托貸款融資34.33億元，雖然占比只有3.80%，但環(huán)比增長幅度達到113.9%。

??根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，今年11月份股權融資金額大幅上升至137.17億元，占總?cè)谫Y金額比重為15.17%，環(huán)比上漲17.73倍。其中，境內(nèi)再融資金額為54.45億元，占比6.02%，環(huán)比上升675.72%；港股上市房企通過海外配股方式進行融資，總金額為82.71億元，占比9.15%，除部分房企的股票期權計劃，華潤置地和碧桂園進行了新股配售。

??值得注意的是，境外融資依舊強勢。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月40家房企外幣融資總額為391.44億元，環(huán)比增加172.55%，占融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣（32.93億美元），占融資總額的25.60%；港元融資總額為159.95億元人民幣（178.11億港元），占比17.69%，環(huán)比增長近21倍，主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。

??從11月40家房企融資成本來看，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本均小于8%。融資成本最低的是萬科發(fā)行的最新兩期中期票據(jù)，發(fā)行金額分別為4.23億美元和3億美元，融資成本為3.15%和3.5%。融資成本最高的是建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的于2023年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.9%。

??同策研究院研究員陳朦朦認為，雖然11月房企融資金額大幅反彈，但房企融資難的問題依舊毋庸置疑。一方面，11月股權融資金額及占比大幅增加，多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權進行股權融資，在債權融資渠道緊鎖的情況下，股權融資成為房企不得已的選擇；另一方面，境外融資依舊是房企融資的主要渠道，雖然11月外幣融資總額占比有所下降，但金額仍大幅上升，環(huán)比增加172.55%，海外銀團貸款重現(xiàn)，這也意味著境內(nèi)貸款難度很大。

??“從目前非官方公布的數(shù)據(jù)看，融資規(guī)模確實大幅改善。官方數(shù)據(jù)如何還要等到月中才能看到。”一位不愿透露身份的券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。不過，該分析師認為，如果按照監(jiān)管方向看，融資規(guī)模飆升，特別是境外債券融資增加，意味著房企對資金的需求明顯增加。“根據(jù)監(jiān)管，房企境外債券融資主要是償還舊債。”該分析師稱。

??房地產(chǎn)再融資方向并未改變

??有房企人士透露，今年四季度以來，很多開發(fā)商加快了開發(fā)進度，對資金的需求明顯加大。一方面通過再融資緩解債務壓力，另一方面，加大市場銷售回籠資金。而整體房地產(chǎn)市場融資方向并沒有變向。

??不過，多數(shù)專業(yè)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)再融資方向并未改變。太平洋證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師徐超認為，根據(jù)央行三季度貨幣政策執(zhí)行報告，“下一階段不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，堅持“因城施策”的基本原則。“我們認為短期內(nèi)系統(tǒng)性放松地產(chǎn)融資政策的可能性較小。”徐超表示。

??12月1日，央行行長易綱在《求是》雜志上撰文稱，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照因城施策原則，加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運用多種工具對房地產(chǎn)融資進行逆周期調(diào)節(jié)。

??招商證券研報認為，“經(jīng)濟、風險、民生”是房地產(chǎn)政策必須考慮的三大目標，而近期經(jīng)濟下行壓力加大的權重或在上升。4~8月份以來的政策收緊更多或是以“防風險”為出發(fā)點，針對房地產(chǎn)融資端的收緊幾乎“全覆蓋”房企各個融資渠道，也即該管住的水龍頭已經(jīng)被管住。近期央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的刺激手段，不應與政策繼續(xù)收緊劃等號”的表述或代表房地產(chǎn)亦不能拖累經(jīng)濟的一些觀點。在房企融資的水龍頭已經(jīng)被管住的背景下，行業(yè)政策在“因城施策”層面出現(xiàn)邊際改善的概率在增加，但“房住不炒”、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的大基調(diào)不會變。