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??“風(fēng)雨飄搖，萬(wàn)馬齊喑。”2023年1月3日，身在香港尖沙咀辦公室的中原集團(tuán)主席施永青通過(guò)視頻采訪用這樣一句話總結(jié)了過(guò)去的2022年。

??下午5點(diǎn)，施永青的工作依舊排的很滿，但打開(kāi)鏡頭的那一刻，看見(jiàn)這位長(zhǎng)者身著V領(lǐng)灰色毛衫搭一條紅色領(lǐng)帶的裝扮，溫婉儒雅又頗具新年氣息，施永青在談任何問(wèn)題時(shí)都保持著淡淡的微笑。

??“2022年市場(chǎng)環(huán)境很差，大家對(duì)前景失去了期盼。”施永青說(shuō)，因?yàn)殚L(zhǎng)期依賴“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)”運(yùn)作，大部分開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流都出現(xiàn)了問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到了最壞的階段。

??市場(chǎng)情況也在印證著他的判斷：2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%，其中近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)，千億房企數(shù)量減少至20家。

??過(guò)去這一年，也是施永青做生意以來(lái)公司遭受損失最大的一年，數(shù)以10億元計(jì)傭金未收回。他希望這種情況在2023年能夠好轉(zhuǎn)，生意還是要堅(jiān)持做下去。

??“從中央定調(diào)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著很重要角色，且不容易被取代，也希望通過(guò)這一次調(diào)整讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新活躍起來(lái)。”施永青說(shuō)。

??歲末年初，多項(xiàng)利好政策同步覆蓋需求端與供應(yīng)端，“保交樓、保民生”成為監(jiān)管施政重心。中央層面，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位被再次強(qiáng)調(diào)，房企融資端政策利好不斷釋放，從“金融16條”到信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入修復(fù)階段。

??施永青認(rèn)為，在政策發(fā)力下，市場(chǎng)轉(zhuǎn)彎的機(jī)會(huì)會(huì)比之前好，但也不是所有開(kāi)發(fā)商都有能力轉(zhuǎn)彎，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)很難恢復(fù)到過(guò)去規(guī)模，房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)量的萎縮很難支持開(kāi)發(fā)商“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)”運(yùn)作，房企需要調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，一部分企業(yè)出局也是沒(méi)有辦法避免的，但在處理房地產(chǎn)問(wèn)題上要慎重，否則它產(chǎn)生的“后遺癥”會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的損害，對(duì)地方政府的財(cái)政來(lái)源也會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p害。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2022年，如果用一句話總結(jié)您想說(shuō)什么？

??施永青：風(fēng)雨飄搖，萬(wàn)馬齊喑。

??2022年市場(chǎng)環(huán)境很差，參與者都看不到前景，心態(tài)非常悲觀，不敢有所作為，能“活下去”算好的了，認(rèn)為度過(guò)這一關(guān)就很慶幸了。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2022年令您最難忘的事情是什么？

??施永青：對(duì)于我個(gè)人來(lái)說(shuō)，我發(fā)現(xiàn)欠我們傭金的開(kāi)發(fā)商一個(gè)跟著一個(gè)出事，10多億元傭金都收不到，2022年是我做生意以來(lái)財(cái)政上受到損失最大的一年，希望2023年能夠有所好轉(zhuǎn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2022年算不算是房地產(chǎn)市場(chǎng)最差的一年，也是房企生死之戰(zhàn)的一年？

??施永青：這段時(shí)間大部分開(kāi)發(fā)商都出現(xiàn)了現(xiàn)金流問(wèn)題，此前的發(fā)展模式是“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)”運(yùn)作，這不僅是一兩家開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，而且是整個(gè)行業(yè)在都在用這一方法運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)”運(yùn)作模式，前提一定是房?jī)r(jià)不斷上漲，新房出售量和速度都要維持在高水平才能運(yùn)作下去。

??此前市場(chǎng)上有三股力量支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，即剛需用家、投資者和投機(jī)者；現(xiàn)在因“房住不炒”買房的資金來(lái)源只剩下剛需用家，投資和投機(jī)資金因種種限制沒(méi)辦法流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商原來(lái)是靠這兩種資金支持才可以生存，缺少了這些資金支持企業(yè)就沒(méi)法快速回收資金。資金鏈斷了，有些開(kāi)發(fā)商連交樓都交不出，也還不起銀行的利息以及此前所發(fā)行的債券、信托等，這就是房企遇到的問(wèn)題。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您剛才提到的這些問(wèn)題會(huì)不會(huì)在“金融16條”“三箭齊發(fā)”等紓困房企融資政策下得到緩解？

??施永青：在政策發(fā)力下，只能說(shuō)企業(yè)轉(zhuǎn)彎的機(jī)會(huì)比之前好，但也不是所有開(kāi)發(fā)商都有能力轉(zhuǎn)彎。

??開(kāi)發(fā)商要房?jī)r(jià)不斷上升才能收回成本，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)明顯回落，就算開(kāi)發(fā)商把房子賣出去回籠的資金也不夠還債，所以應(yīng)該在房地產(chǎn)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)度時(shí)，政府要想辦法把它冷卻，比如賣少一點(diǎn)土地，不允許有這么多的開(kāi)發(fā)量，就不會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)炒的過(guò)熱，現(xiàn)在已經(jīng)到了這個(gè)程度要救也不容易救了。另外。靠政府、靠銀行來(lái)救房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)變相地落到政府和銀行身上，最好是用社會(huì)資本去救市，能量就會(huì)比較大；要三股力量一起去買房子，市場(chǎng)才可以支撐得住。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于2023年的房地產(chǎn)業(yè)給予了定調(diào)，包括支持剛性和改善性需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)于這次會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)您如何看？

??施永青：首先，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中看到比較關(guān)鍵的一點(diǎn)是讓民企得到更公平的待遇，要毫不動(dòng)搖地支持民企在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起的作用，我認(rèn)為這個(gè)提法很好，民企是新生力量，一些新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是民企去進(jìn)攻的。

??其次，從中央定調(diào)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演很重要角色，這個(gè)角色是不容易被取代的。在發(fā)展中，不要只看到房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱的一面，也要全面地去看待它是一個(gè)支柱行業(yè)，這是對(duì)的。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2023年，您對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么期待與建議？

??施永青：從“金融16條” “三箭齊發(fā)”等多項(xiàng)政策落地，到定調(diào)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，提出促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，都是希望通過(guò)這一次調(diào)整讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新活躍起來(lái)。

??另外，除了支持剛需外，也要讓人民有資產(chǎn)方面的收益，這既可以產(chǎn)生內(nèi)需，也可以提升人民的投資能力，讓民間的錢重新流到社會(huì)中去，這都是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中所起的作用。