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??市場下行壓力下，穩地產勢在必行，政策端自3月以來不斷釋放積極信號。4月29日，中央政治局召開會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。

??我認為房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產市場健康發展和良性循環，核心一、二線城市調控政策或將適度解綁。但限購政策較難全面退出，弱二線及三四線城市將加速跟進放松調控，并推出救市政策組合拳。同時逐步化解企業債務風險，恢復企業經營“造血”功能，進而穩定市場信心。

??居民按揭貸款有望繼續松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費。

??總體來看，市場回穩主基調未變，但各城市市場或將加劇分化，一、二線城市大概率在三季度市場回穩，三四線城市市場回穩則需較長時間周期。

??銷售、新開工、土地購置等繼續下滑，投資同比微增但難延續

??銷售、新開工、竣工、土地購置等繼續下滑。2022年1-3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%，二者降幅較1-2月擴大4.2pcts和3.5pcts。商品房銷售均價9552元/平方米，同比下跌4%。房屋新開工面積29838萬平方米，同比下降17.5%；房屋竣工面積16929萬平方米，同比下降11.5%。房地產開發企業土地購置面積1339萬平方米，同比下降41.8%；土地成交價款672萬億元，同比下降16.9%。

??房地產投資同比微增，但較難延續。2022年1-3月，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%。其中3月單月開發投資額為13266億元，同比下降2.4%，但房地產開發投資額絕對值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規模同樣維持在歷史高位。房地產投資反彈或許與房企保交樓的任務密切相關，1-3月，房屋施工面積806259萬平方米，同比增長1%。如果銷售、新開工、土地購置等沒有大幅好轉，房地產投資反彈注定難以延續。

??樓市繼續下行，一、二手房成交跌幅超四成，房價走勢分化

??房地產市場繼續下行，一季度百城成交同比跌幅達45%。據CRIC數據顯示，一季度全國百城商品住宅成交7315萬平方米，較2021年四季度環比下降31%，較2021年一季度同比下降45%。

??從4月30個重點城市成交數據來看，4月成交面積為1291萬平方米，環比下降18%，同比下降58%。1-4月累計成交面積累計同比下降48%，較前3月（累計同比下降42%）降幅擴大6pcts。

??分能級來看，一線城市4月環比下降19%，同比回落47%。其中北京隨著新增供應入市成交放量，市場熱度持續回升，新盤平均去化率穩步提升至41%，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠郊區域不少項目去化率仍低于10%。廣州核心區熱度回升，供應增加情況下環比微增3%，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區域成交未見起色。上海因疫情封控影響同環比均呈現斷崖式下跌。

??26個二三線城市環比下降18%，同比下降60%。城市間分化持續加劇。（1）長三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市場轉弱，蘇北全面承壓；（2）天津、河北、山東、東北等北方市場觀望情緒依舊濃重。天津來訪、認購量均同比下降約四成，新盤平均去化率仍處23%低位；（3）大灣區：佛山、惠州、東莞、珠海等繼續蟄伏，項目去化普遍維持在30%左右；（4）中西部：武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區域分化加劇。

??二手房成交未見起色，一季度同比仍下降49%。據CRIC數據顯示，占據全國約70%市場份額的21個重點城市，2022年一季度二手房成交面積達2276萬平方米，同比下降49%。

??從4月9個重點城市成交數據來看，二手房市場環比再降，9個重點城市預計成交319萬平方米，環比下降9%，同比下降56%，較3月擴大4pcts。前4月累計成交1214萬平方米，同比降51%，較前3月擴大2pcts。其中南京、蘇州、杭州、廈門、深圳、青島等二手房市場持續低迷，成交同比腰斬，其中青島跌幅最為顯著，達80%。

??雖然市場繼續下行，但居民按揭貸款邊際改善，3月住戶部門中長期貸款由負轉正。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續走低。

??2022年2月首次出現負增長。不過3月隨著各地信貸環境持續改善，整體住戶部門短期貸款增加3848億元，中長期貸款增加3691億元。

??據70個大中城市房價數據顯示，一、二手房環比下降城市數量明顯下降，不過一手房環比最大跌幅有收窄趨勢，二手房環比最大跌幅仍有擴大趨勢。2022年3月，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有38個，比上月減少2個。其中湛江暫以0.9%的環比跌幅居首，較上月的最大跌幅2.1%收窄1.2個百分點。二手住宅銷售價格環比下降城市有45個，比上月減少12個，其中牡丹江暫以2.1%的環比跌幅居首，較上月的最大跌幅擴大0.6個百分點。

??溢價率延續低位運行，7城首輪集中土拍國企、央企是拿地主力

??土拍溢價率延續小幅回升，流拍率有所改善跌至17.5%。2022年4月，由于本月成交主力城市為集中土拍的重點城市，包括杭州、寧波、南京、成都、長沙在內的多個城市均有優質土地高溢價成交，因此帶動成交溢價率環比微增，較上月上漲了0.3個百分點至4.8%。平均流拍率跌至17.5%，較上月減少0.8個百分點。

??而從已經完成2022年首輪集中土拍的深圳、杭州、寧波、南京、成都、天津、長沙來看，央、國企基本仍是各城市集中土拍的拿地主力，尤其是近期樓市明顯遇冷的天津、南京等城市，本地城投托底現象仍舊突出，整體地市熱度并未較去年第三批次出現明顯回溫。

??企業面臨巨大危機，百強銷售跌幅擴大，融資持續保持低位

??百強房企銷售跌幅進一步擴大。據CRIC數據顯示，2022年4月，TOP100房企實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大，且處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。

??行業債務風險尚未完全出清，房企融資量持續保持低位。2022年4月，100家典型房企融資量跌至356億元，同比跌幅達43%。

??值得擔憂的是，房企償債壓力集中在上半年。2022年，100家典型房企的到期債券金額超6000億元，主要集中在上半年，3、4、6月的到期債券金額均超600億元，短期償債壓力依舊不容小覷。

??政治局會議定調穩地產，70城市政策松綁，因城施策促進良性循環

??市場下行壓力下，穩地產勢在必行，政策端自3月以來不斷釋放積極信號。4月29日，中央政治局召開會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。

??過去4個月，政策層面可謂由上而下，全面鋪開。中央多部委密集表態穩地產，金融委強調防范化解房企債務風險，財政部明確暫緩房地產稅改革試點。央行降準、降息幅度弱于預期，超百城的銀行自主下調房貸利率。70城市政策松綁，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購。

??展望未來，未來政策走向如何成為房地產市場能否真正回穩的關鍵。

??從中央層面來看，信貸政策將適度松綁，適度控制去杠桿節奏和力度，房企整體融資環境有望明顯改善，居民按揭貸款或將繼續松綁。

??中央政治局會議最新定調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，一城一策框架下，地方政府仍需落實城市主體責任，依據市場實際情況，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環，核心一、二線城市調控政策或將適度解綁。但核心一、二線城市限購政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。

??弱二線及三四線城市將加速跟進放松調控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。

??房企紓困層面，化解企業債務風險，恢復企業經營的“造血”功能，進而穩定市場信心。例如調降預售門檻，加快預售證審批，合理順延項目交付期限，保障企業經營盡早恢復；調降土拍門檻，降低土地競買保證金比例，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價，提升企業開發盈利預期。

??居民紓困層面，壓力城市將進一步放松限購、限貸，并刺激居民購房消費，以減緩市場下行壓力。弱二線以及三四線城市或將全面取消限購，限貸政策有所放松，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。此外，更多疲軟城市將通過財稅刺激托市，下調房地產交易稅費，并實行購房補貼，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費。

??城市加劇分化，三季度一二線市場有望回穩，三四線需更長時間

??總體來看，市場回穩主基調未變，但基于城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或將加劇分化：

??其一，一、二線城市大概率將在三季度市場回穩。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場或將率先企穩。當前北京市場延續供需兩熱，整體市場活躍度較高。上海主要是受到疫情封控影響，4月樓市近乎“停擺”，待疫情得以控制，必定迎來穩步復蘇。主要基于一方面庫存接近出清，截至2022年3月末，商品住宅去化周期低至5.93個月。2021年，上海放松落戶限制，加大人才引進力度，全年共計新增落戶7.3萬人，其中居轉戶3.8萬人，人才引進3.5萬人。可以期許的是，隨著高素質人才大量聚集，有望給上海房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場率先企穩將是大概率事件。

??二線城市市場需求相對充裕，但市場購買力有所透支，房地產市場或將輪動企穩。例如杭州，人口吸附力強勁，外來人口常年保持較快增長態勢，潛在購房需求著實充裕。2021年末，杭州常住人口達到1220萬人，較2020年末凈增加24萬人。不過，受限于居民不斷加杠桿購房，住戶部門杠桿率明顯偏高，市場購買力難免透支。2020年，杭州住戶部門杠桿率高達127%，存貸比低至70%，居民繼續加杠桿購房的空間將顯著受限。

??其二，三四線城市市場回穩需要較長時間周期。其中，強三線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩住。

??例如南通，經濟基本面依舊出眾，2021年GDP總量達到11027億元，同比增長8.9%。不過，人口導入情況不甚理想，外來人口主要來自于蘇北地區，本地人口持續凈流出，高素質人才更易被上海、蘇州、南京等周邊一、二線城市所吸附。2021年末，南通常住人口773.3萬人，比上年增加0.5萬人；戶籍人口751.7萬人,比上年減少4.4萬人。更為重要的是，2016年以來，南通房價、地價輪番上漲，市場預期明顯透支。2021年下半年以來，隨著南通房地產市場持續轉冷，高價盤去化壓力不斷加劇。

??弱三四線城市市場需求及購買力嚴重透支，房地產市場或將繼續盤整。例如煙臺，2021年下半年以來，房地產市場形勢愈加嚴峻，多數項目反饋市場需求近乎枯竭，月均成交降至個位數。去庫存壓力不斷加劇，截至2022年3月末，商品住宅庫存去化周期高達59.4個月。各區域市場一片紅海，旅游地產更是“重災區”，海景房成交顯著放緩，唯有大幅度降價，才能階段性提振成交去化。