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澎湃資本創(chuàng)始人、管理合伙人 朱靖雷

??中房網(wǎng)訊 9月23日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會”在成都舉行。

??在本次測評成果發(fā)布會上， 澎湃資本創(chuàng)始人、管理合伙人朱靖雷發(fā)表了《時代精神以及公司老了》主題演講。他指出，穿透我們的時代，公司對抗變老的方法，按照現(xiàn)在流行法來說就是尋找第二曲線，即在公司發(fā)展過程中始終不斷的尋找第二曲線，保持在第一曲線衰減時有第二曲線的成長。有很多互聯(lián)網(wǎng)公司，他們可能做過十次嘗試只有不到兩次是成功的，而且很容易發(fā)生的問題，第二曲線當(dāng)然和第一曲線是不可比擬的，我在物業(yè)論壇上分享的時候，我有一個很強(qiáng)的體感，雖然房地產(chǎn)公司做過很多的嘗試，從2015、2016年開始，我們觀察過，房地產(chǎn)公司有做過共享辦公，做家裝的，甚至做生活服務(wù)的，他們做了大量的嘗試，但是真正意義上對地產(chǎn)企業(yè)來說，有意義的第二曲線，可能物業(yè)管理也是非常牛的。

??以下為文字實錄：

??朱靖雷：我是一個外行，我是一個投資人，并不是房地產(chǎn)行業(yè)，也并不是物業(yè)行業(yè)的從業(yè)者，希望我講的大家不要睡著。

??這個題目有一點抽象，我曾經(jīng)試講過一次，今天是第一次在大的正式場合給大家做分享。如果有一些不準(zhǔn)確的東西，大家要指出。我簡單的介紹一下自己，簡單介紹一下和易居和中國房地產(chǎn)行業(yè)的淵源，我是中國房地產(chǎn)行業(yè)的旁觀者，2015年我受委托對易居進(jìn)行盡調(diào)，也是因為這樣的機(jī)緣，我認(rèn)識的張院長和丁總，也對中國蓬勃的房地產(chǎn)發(fā)展也過跟隨。

??第二個我是投資的親歷者，2007年以來，我在一些PE里面嘗試工作，現(xiàn)在我為一家千億級的互聯(lián)網(wǎng)公司做戰(zhàn)略顧問，作為投資者，過去這些年我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以它推動的各種各樣的創(chuàng)新，其中包含了對物業(yè)行業(yè)的投資，會前我說100億收購富力非常好的交易，我們看過地產(chǎn)行業(yè)很多成功的投資，在互聯(lián)網(wǎng)裝修，共享辦公等等，也做過大量的試錯和嘗試。

??第三個，我算是有20年工作經(jīng)驗的老兵，我和大家一樣經(jīng)歷過多個周期，大家知道每三到五年，不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括政策的周期都會經(jīng)歷過起伏。如果說有一點點發(fā)言權(quán)，是因為20年的經(jīng)驗，是一個周期的見證者。

??2008年開始，中國有分析和預(yù)期  ，大概在2024年左右，中國人口會停止增長，現(xiàn)在看來這個觀察的保守。

??第一頁，什么是講題，之前的分享中我講過一個觀點，如果一個人買了很多書，但是他并沒有看，這個人有沒有提高？我的答案是他有提高，他買書的時候這些書名，指向的是問題意識，你關(guān)心哪些問題的本身，有時候問題比答案來的更直接，所以第一個問題意識很重要，今天此時此刻，就像張院長講的，我們面臨的房地產(chǎn)行業(yè)的困難和物業(yè)行業(yè)蓬勃的機(jī)會的時候，我們的問題意識是什么。

??第二個，是希望這個講題有受眾，我和在座的整個大房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者和物業(yè)行業(yè)的從業(yè)者可以形成共識

??第三個，一個講題一定有大膽的嘗試。

??今天我講的第一個，什么是時代精神，我個人認(rèn)為時代精神是生產(chǎn)力特征帶來的時代的思潮，這一刻生產(chǎn)力特征發(fā)生了變化，我們需要重新研討時代精神是什么。

??第二個，何為公司，原來大家講過基業(yè)常青，每個公司都有這樣的追求，作為在時代精神發(fā)生轉(zhuǎn)向的過程中我們怎么看待公司變化和公司追求長生不老的兩個問題。

??第一個部分，時代的精神，我認(rèn)為在當(dāng)下，時代精神有四個關(guān)鍵詞，校準(zhǔn)、轉(zhuǎn)向、遷移和收窄，大家不要把這個圖作為物化性別的感觸，只是說當(dāng)走向生命的變老的階段的時候，大家對這個事情的看法是什么狀態(tài)。

??第一個，什么是時代精神。這是一個哲學(xué)詞，德語是Zeitgeist，我個人認(rèn)為時代精神的一是指基石是什么，時代精神的基石，第一條，始終代表著先進(jìn)生產(chǎn)力，什么是時代精神，始終代表著先進(jìn)生產(chǎn)力，我想說的是在在這一刻，先進(jìn)生產(chǎn)力是什么，在物業(yè)行業(yè)先進(jìn)生產(chǎn)力的特征是什么。第二條，十八大以來，我們最大的轉(zhuǎn)向是人民日益增增長的物質(zhì)文化生活需要同類后的社會生產(chǎn)力之間的矛盾。時代精神靠什么校準(zhǔn)，我認(rèn)為是世界觀的校準(zhǔn)，在座的各位對中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的愿景是不是相似，世界觀是什么，物業(yè)行業(yè)會變成什么樣。當(dāng)我們討論一個問題的時候，我們的認(rèn)知首先是要在我們建立相似的哲學(xué)上，而并不是價值觀。

??我和萬科的顧問麥肯錫也討論過，萬科高層次爭論的時候，是不是也要強(qiáng)調(diào)價值觀，最后郁總淡化價值觀的表示，而強(qiáng)調(diào)萬科的愿景表達(dá)。我的角度說世界觀是河流，始終不變，價值觀是一個船，只有河流定義船，沒有船可以定義河流。

??時代精神一是什么，就是靠我們這一刻對未來的愿景來決定它的生產(chǎn)力走向。

??時代精神二，供應(yīng)和需求之間的關(guān)系，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中非常常見的概念，我們很清楚的看到，不管是中國的房地產(chǎn)行業(yè)還是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，第一個特征是從需求的不足轉(zhuǎn)向到供給的過剩而。第二個，從低級的需求轉(zhuǎn)向高級的需求。

??第三個，我們討論時代精神是先進(jìn)生產(chǎn)力，一定涉及到生產(chǎn)力怎么定義。第一個生產(chǎn)資料，生產(chǎn)工具和生產(chǎn)關(guān)系構(gòu)成了生產(chǎn)力的三大要素。特定的一個歷史時期的生產(chǎn)特征，一定是指向當(dāng)時這三要素當(dāng)中哪一種要素最稀缺的，哪一種約束了當(dāng)前生產(chǎn)力發(fā)展水平的核心的瓶頸。

??以地產(chǎn)行業(yè)為例，我們可以看到，生產(chǎn)要素不斷的流動和遷移，最早的時候是從生產(chǎn)資料的稀缺性，開始轉(zhuǎn)變到高速生產(chǎn)的生產(chǎn)能力，一直到現(xiàn)在隨著我們國家的大的環(huán)境，我們轉(zhuǎn)向了生產(chǎn)工具，就是科技手段的所謂的卡脖子，我們在物業(yè)行業(yè)看到了萬科這些物業(yè)公司的特色物業(yè)，逐漸的轉(zhuǎn)眼為向科技要生產(chǎn)力。

??第四個，我們講時代精神的時候一定是在環(huán)境當(dāng)中，今天天氣好會講到溫度多少，濕度多少，氣壓多少，是陰還是晴，是雨還是風(fēng)。

??我做顧問的時候，經(jīng)常講到PEST，P政治、E是環(huán)境，S社會，T代表技術(shù)，在這個模型中，原來是一個定性的，我們通過一些研究發(fā)信，PEST可以很好的描述這個時代精神，當(dāng)下的生產(chǎn)環(huán)境中的時代要求。我們可以看到，當(dāng)下的P，無論是大家整治互聯(lián)網(wǎng)教育，包括對地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行梳理和引導(dǎo)的時候，都會出現(xiàn)政治角度上的正當(dāng)性要求不斷的提高。第二個，環(huán)境的角度，碳中和，環(huán)境發(fā)展的要求進(jìn)行提高。第三個，社會角度來說民族主義的抬頭，整個社會的風(fēng)潮對民族的驕傲感極為重視。第四個是技術(shù)環(huán)境，技術(shù)的有效發(fā)展使得卡脖子的技術(shù)更加重要。

??綜合起來，第一，我們通過世界觀校準(zhǔn)精神，二是供求和關(guān)系之間找到平衡，三，生產(chǎn)關(guān)系之間的輪動，第四，到我們整個時代的環(huán)境，所有的企業(yè)經(jīng)營面臨的不確定增強(qiáng)，正在收窄公司的變化，所以我的關(guān)鍵詞是校準(zhǔn)、轉(zhuǎn)向、遷移、收窄。這是對時代精神的幾種論述。

??第二個，公司老了也有四個關(guān)鍵詞。第一個是必然。第二個公司老了會是怎樣的軌跡去發(fā)展。第三個，公司老了是什么樣的狀態(tài)。我想大家經(jīng)歷過地產(chǎn)行業(yè)，有波濤洶涌的過去。

??公司老了，Aging，公司老的是一個下來必然，地產(chǎn)行業(yè)20年以上的從業(yè)者一定有深刻的體會。有一本書《基業(yè)長青》里面有好多企業(yè)的例子，到現(xiàn)在為止已經(jīng)上都已經(jīng)死了。

??第二個，長壽公司不代表時代精神，而且長壽的公司很多情況下沒有什么太大的借鑒意義，有一次我們?nèi)ト毡緟⒂^上百年的企業(yè)，其中兩個很著名的企業(yè)，一個是金剛杵，做寺廟裝修和佛像修復(fù)的公司，這個公司破產(chǎn)過5次。另外一個公司是在關(guān)東和關(guān)西的一個地方，這些長壽公司本身沒有什么，任何時代都不是先進(jìn)生產(chǎn)力的代表。

??坦然的面對公司變老的過程和面臨的問題，這是一個話題，這是地區(qū)個關(guān)鍵詞，公司老了是一種病。

??第二個，如果我們的假設(shè)公司變老或者死的話，公司對抗變老的方法，按照現(xiàn)在流行法來說就是第二曲線，公司發(fā)展過程中始終不斷的尋找第二曲線，保持我在第一曲線衰減時有第二曲線的成長，第一曲線的扭曲，它的收窄和高度的壓低是很明確的。

??在現(xiàn)在穿透我們的時代，第二曲線應(yīng)該怎么找，找不找得出來，是所有企業(yè)面對公司變老的問題。

??我可以做一個展示，所謂公司的第一曲線實際上是這樣的，這是公司發(fā)展的第一曲線，這可能是一個創(chuàng)業(yè)階段，這個是高速增長的階段，這是一個線性增長的階段，當(dāng)增長到一定時期之后會進(jìn)入到衰退的階段，以互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)展，目前來看只有抖音在成長，其他的業(yè)務(wù)都在下滑，阿里的所有的業(yè)主都在增長的末期，任何公司都會面臨著衰減，大家想做的事兒，我能不能拉出第二曲線，如果拉出第二曲線，從公司整個集團(tuán)的經(jīng)營角度講，就變成了線型增長，但是第二曲線很容易么，并不容易。

??我看到很多互聯(lián)網(wǎng)公司，他們可能做過十次嘗試只有不到兩次是成功的，而且很容易發(fā)生的問題，第二曲線的當(dāng)量和第一曲線是不可比擬的，我在物業(yè)論壇上分享的時候，我有一個很強(qiáng)的體感，雖然我們房地產(chǎn)公司做過很多的嘗試，15、16年開始，我們看過共享辦公，做家裝的，甚至做生活服務(wù)的，做了大量的嘗試，但是真正意義上對地產(chǎn)企業(yè)來說，有意義的第二曲線，可能物業(yè)管理也是非常牛的。

??結(jié)合一下互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)的特性我打一個比方，整個公司老了，從成長到發(fā)展三個狀態(tài)，第一個是宇宙大爆炸，年對年的增長是三倍數(shù)就是互聯(lián)網(wǎng)爆炸時期，面對面的增長超過40%，兩年翻一番，在這個增長數(shù)據(jù)之上，公司處于大爆炸的時期。王興曾經(jīng)說過，我不關(guān)心邊界，我只關(guān)心增長，各個階段，不管是同一個公司還是互聯(lián)網(wǎng)公司，一般的心態(tài)是什么我都會自己做，我全職，百分之百自己做，第三個，如果說很不幸，宇宙大爆炸之后，你并沒有建立恒星的系統(tǒng)的時候，公司在現(xiàn)在的技術(shù)環(huán)境下，很容易快速的變成白矮星，你質(zhì)量開始內(nèi)卷，最后變成黑洞，把所有的內(nèi)容吸進(jìn)去，我曾經(jīng)做過顧問，給相似的公司服務(wù)，但這個公司整個的增速低于實際增長的時候，低于15%以后，這個公司會出現(xiàn)大量的問題，所以我們講發(fā)展的速度可以聯(lián)在一起，我記得我第一次作為戰(zhàn)略顧問和物業(yè)行業(yè)打交道的時候，訪談了上海萬科一個人力資源負(fù)責(zé)人，當(dāng)時他講過一個非常牛逼的話，我覺得萬科城市物業(yè)管理人員的素質(zhì)可以高到這個程度，他說快速的增長確實攤薄了我們物業(yè)管理的成本。大家要知道我們現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)，我可以很負(fù)責(zé)任的講，大部分的企業(yè)開始從恒星到白矮星的狀態(tài)，當(dāng)你的量縮小，或者已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)增長的狀態(tài)的時候，你應(yīng)該做什么。

??強(qiáng)相關(guān)指三個，第一個是剛性增長速度，你的收入。第二個，你的凈現(xiàn)金流的增長，是持續(xù)增長還是增長的體量變小了，還是說凈現(xiàn)金流在縮小。第三個，真正的信息量的不足，當(dāng)你和整個市場的信息量開始滯后的時候，這個公司就是老了。

??公司老了，作為普通的員工經(jīng)常說公司這個不好，那個不好，其實只要有增長和發(fā)展，沒有什么不好的，市場集中度是不是高，市場集中度很高的情況也不代表這個公司變好了。第二個盈虧和回報，在某一些時刻可以反映公司的經(jīng)營狀態(tài)，但是并不盡然，因為出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)公司的方式。第三個，決策的方式，到底是大范圍的決策還是極小的決策，創(chuàng)始人的風(fēng)格和企業(yè)發(fā)展有關(guān)系。第四個，一些員工說是不是家族企業(yè)管理，東方社會夫妻老婆店很多，但是不一定是老了，真正的公司老的就是看增速。

??第四個，公司老了，企業(yè)生命周期，特別適合大房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者和房地產(chǎn)行業(yè)中從事創(chuàng)業(yè)業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者。

??第一個是職能，客戶、產(chǎn)品、財務(wù)因素，人力因素。企業(yè)發(fā)展不同的生命周期，重點聚焦的地方不一樣的。第二個，企業(yè)狀態(tài)，創(chuàng)始人狀態(tài)，企業(yè)文化，你是偏執(zhí)行，偏合規(guī)的，還是偏創(chuàng)新，還是偏整合的，不同的發(fā)展階段也完全不同。

??當(dāng)前這個階段我們主要是在整合么，還是創(chuàng)新？比如說在我們職能的體驗上，我是聚焦在產(chǎn)品的界面上還是財務(wù)的界面上。這兩個維度，各四個方向可以標(biāo)定公司在不同階段的癥狀和他所需要的風(fēng)格。

??該怎么辦呢，公司變老是不可逆的過程，作為企業(yè)和企業(yè)的從業(yè)者，我們應(yīng)該做什么，首先公司求存，三個層面，第一個層面，你到底是什么樣的，不要我們自己覺得還是恒星的狀態(tài)，其實你已經(jīng)往白矮星方向邁了，很多企業(yè)不自知是很重要的。

??在你幾個發(fā)展的階段，一定要注意克制，因為擴(kuò)張非常容易，當(dāng)你的增速低于40%以后，高于15%的增幅的時候，一定要把你的生態(tài)系統(tǒng)搭建起來，如果有可能的話，做出你的生態(tài)。

??京東大概六個上市公司，主營業(yè)務(wù)增速低于15%，建立起自己的生態(tài)系統(tǒng)非常的重要，既是找第二曲線，又為增速打基礎(chǔ)。當(dāng)你的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)坍塌的時候，一定要找到新的業(yè)務(wù)，把原有的塌縮的拋出去。

??我拿我的本職工作投資舉例，你一定要克制，不要所有的業(yè)務(wù)都做。你和你的生態(tài)企業(yè)關(guān)系什么，有沒有機(jī)會孵化出一些小的。第三個是當(dāng)你是一個黑洞公司的時候，一定要關(guān)注邊緣創(chuàng)新。我拿地產(chǎn)行業(yè)的例子講，你的核心的能力，核心的靈魂是什么，才可以找到第二曲線，我比較欣賞的幾個公司，上半部分和下面的不一樣，萬科，普洛斯，包括貝殼，他們的能力是資產(chǎn)管理，所以萬科會發(fā)展冷鏈，他把地產(chǎn)行業(yè)的能力抽象成資產(chǎn)管理，這是他們的特征，和別人是不一樣的。

??恒大、融創(chuàng)，包括綠城為代表的，他們的抽象能力是資金密集型和所謂的對資金流使用的能力，資金周轉(zhuǎn)的能力。第三個是空間服務(wù)吃透，碧桂園、龍湖、新城。我們做的空間的設(shè)計。還有一些別的，央企、外企，他們的特殊地方只有這個牌子。當(dāng)公司對抗自己變老的過程，你要找到你的基石，抽象出來才可以找到是不是有相當(dāng)體量的第二曲線。我是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的從業(yè)者，到現(xiàn)在行業(yè)面臨困難的時候，我怎么求生？動物如何過冬是上學(xué)的時候老師問我的問題，如果過冬的時候動物應(yīng)該做什么，動物只有三種形態(tài)，第一個是適應(yīng)，我適應(yīng)這個環(huán)境，把我的毛變成白色。第二種是冬眠，北極熊、蛇都是冬眠的。第三種是大雁遷徙，當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人碰到行業(yè)內(nèi)卷的時候，一共三種選擇，第一個選擇改變自己，堅持把事情往正確的方向做。第二個是躺平，冬眠。第三個，換行業(yè)，遷徙到第二曲線，對個體來講只有這三種，這個對在做的物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要求是不一樣的。

??最后一個是誰和同行重要還是去往何方重要？如果是創(chuàng)業(yè)者，你可能跟同路人共行，如果職業(yè)經(jīng)理人，你就要想到底怎么走更好。

??我作為一個外行和觀察者，我稍微說兩句物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)的話題，作為一個外行，老的戰(zhàn)略顧問，我覺得我對物業(yè)行業(yè)的反饋，它是不是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長生不老藥，整體來講是的，從增量轉(zhuǎn)向增量，甚至縮量的情況下，物業(yè)管理行業(yè)確實有機(jī)會成為長生不老藥，對于物業(yè)行業(yè)來說，我也試著了解，第一個規(guī)?；?jīng)濟(jì)么？這個生意單體來講不是一回事，一個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)沒有增加，規(guī)模經(jīng)濟(jì)在什么地方？是在培訓(xùn)還是有一些共享服務(wù)，但是共享服務(wù)也取決于某一個區(qū)域的使用率多高。第二個問題，數(shù)字化可以發(fā)現(xiàn)用戶增值服務(wù)的空間么，可以么，在一個物業(yè)管理行業(yè)下，一共五個節(jié)點可以進(jìn)行數(shù)字化，一個是管理后臺，對所有的員工是不是可以數(shù)字化的進(jìn)行管理，第二個是門禁，這個是被做爛的事情，第二個停車的道閘，門禁是通過芯片或者人臉識別來獲得數(shù)據(jù)，道閘以識別車牌號為手段。還有一個是電梯，不一定通過視覺的方法，可以通過非常低功耗的數(shù)據(jù)采集。第四個是表記是可以提取用戶結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)的。

??在數(shù)字化環(huán)節(jié)，一共五個節(jié)點物業(yè)公司可以進(jìn)行組團(tuán)，但是我用數(shù)字化提取了結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)之后，有什么用，能夠帶來更多增值服務(wù)的空間么。

??第三個智能化，這也是萬物云的方向，我想說的是，現(xiàn)在的智能化技術(shù)能夠幫助我們降低人工成本和整個物業(yè)管理成本么，好象不能，或者說不確定，或者說不知道。

??所以對這樣的一些技術(shù)，包括一些機(jī)器人技術(shù)的使用，包括人工智能的使用，使得我們是不是能減少保安，減少保潔。不太確定。

??第四個，過去的兩年當(dāng)中還是有一個非常好的資本化的市場，很多開發(fā)商都把物業(yè)企業(yè)推向香港上市，但是有多少公司是通過資本化標(biāo)定的價值，如果不看流動性，除了頭部企業(yè)以外，本身的流動性和資本價值還是有差異的。實際上這個市場確實給了非常好的窗口和助力，但是我們還是要謹(jǐn)慎和辯證的看待它。

??作為一個外行，我大概管窺了一下物業(yè)行業(yè)的四化怎么發(fā)展，作為投資人的角度，我對二和四比較有體感，一我肯定沒有像碧桂園做過重大收并購的公司有發(fā)言權(quán)。智能化所有人都在觀察。

??BBC對羅素的采訪，假定這段錄像將被我們的后人看到，如同死海故卷一般在一千年后被人縮減，你覺得有什么該對他們說的。

??羅素說，我想說兩點，其一關(guān)乎智慧，其二關(guān)乎道德。關(guān)于智慧，我想說的是不管你研究什么事物，從事什么事物，思考任何觀點，只要問你自己，事實是什么，以及這些事實所正式的真理是什，永遠(yuǎn)不要讓自己被自己所愿意相信的或者認(rèn)為人們相信了，會對社會更加有意的東西所影響，只是單單去審視，什么才是事實，這是我想的關(guān)于智慧的一點。

??第二個，我想對他們說的關(guān)于于道德的一點十分簡單，我要說愛是明智的，恨是愚蠢的，在這個日益緊密相連的世界，我們必須學(xué)會容忍，必須學(xué)會接受這樣一個事實，總有人會說出我們不想聽的話，只有這樣才能共同生存，而假如我們想要共同生存，必須學(xué)會交融和忍讓，因為他們對于人類在這個星球上的存續(xù)是一樣的，我們必須要和公司變老這個事實共存，要找到共存的方法。感謝大家的聆聽。