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??今日“煙花”臺(tái)風(fēng)來(lái)襲，困于家中，望窗外狂風(fēng)驟雨，黑云壓城，聯(lián)想起地產(chǎn)行業(yè)的境地，幾許類(lèi)似，同樣風(fēng)雨交加，近來(lái)更是暴雷聲不絕于耳。遂提筆總結(jié)若干望聞問(wèn)切之觀測(cè)指標(biāo)，希望能用之以規(guī)避風(fēng)雨雷暴，靜候到云開(kāi)日現(xiàn)的彩虹之時(shí)。

??黑云壓城城欲摧

??今年地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，特別是金融層面，而且是全主體、全方位、全聯(lián)動(dòng)的調(diào)控，施行了銀行分級(jí)管控、企業(yè)三道紅線、購(gòu)房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控，還從表內(nèi)到表外，從境內(nèi)到境外，從貸款到商票，無(wú)死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。降準(zhǔn)帶來(lái)的一萬(wàn)億，也是嚴(yán)防死守不能流入地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)行業(yè)的融資規(guī)模比去年大幅下降，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，100家典型房企的累計(jì)融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%。

??行業(yè)資金的緊縮之下，地產(chǎn)行業(yè)暴雷的消息也此起彼伏，一些困難已久的公司也就算了，但連一些濃眉大眼的同志也叛變了革命，讓人措手不及。有金融界的高層人士預(yù)估，如果金融政策的收緊維持到年底，可能百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有十家以上會(huì)遇到資金困境，如果有黑天鵝事件出現(xiàn)，可能這個(gè)比例數(shù)會(huì)更高。

??如何識(shí)別房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以將金融機(jī)構(gòu)和行業(yè)監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)做法，總結(jié)成為五顯五隱五征兆的十五個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：

??五顯五隱五征兆

??一、五顯是指五個(gè)顯性財(cái)務(wù)指標(biāo)，也就是政府已經(jīng)深思熟慮好的三道紅線和兩個(gè)觀察指標(biāo)：

??1、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)：不能超過(guò)70%，這個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)的是負(fù)債總額占比總資產(chǎn)的關(guān)系，因?yàn)轭A(yù)收賬款不需要?dú)w還，交付后會(huì)變成結(jié)轉(zhuǎn)收入，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，所以從負(fù)債中剔除，70%是當(dāng)下行業(yè)相對(duì)比較優(yōu)秀的水平，有些企業(yè)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。

??2、凈負(fù)債率指標(biāo)：不超過(guò)100％，凈負(fù)債率是用企業(yè)的有息負(fù)債總額扣除賬面現(xiàn)金后，除以?xún)糍Y產(chǎn)的數(shù)值。有息負(fù)債除剔除預(yù)收賬款之外，還剔除了往來(lái)款等，這個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)的是有息負(fù)債的凈額與企業(yè)凈資產(chǎn)之間的關(guān)系，行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)，一般這個(gè)數(shù)字可以控在70%以?xún)?nèi)。

??3、剔除受監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比：不超過(guò)1，這里的現(xiàn)金是賬面資金扣除受政府和金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管資金之后，也就是自由流動(dòng)資金，短債是指企業(yè)一年內(nèi)到期的債務(wù)，這個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)的是短期償債能力，超過(guò)1相對(duì)安全，優(yōu)秀企業(yè)一般超過(guò)1.5，甚至2。

??4、經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正：所有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收入扣除所有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出，這是企業(yè)的自身造血能力，代表長(zhǎng)期健康程度，融資性現(xiàn)金流不計(jì)算在內(nèi)。但地產(chǎn)行業(yè)買(mǎi)地的支出也計(jì)入了，這個(gè)數(shù)值對(duì)于成熟型企業(yè)會(huì)為正，但對(duì)于增長(zhǎng)型企業(yè)，常常買(mǎi)地投入會(huì)大于銷(xiāo)售收入，但是差距過(guò)大的話會(huì)有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以列為觀察指標(biāo)。

??5、投資買(mǎi)地的金額：不超過(guò)年度累計(jì)銷(xiāo)售的40%，這個(gè)指標(biāo)關(guān)注土地投入的總額，希望限制買(mǎi)地支出。但是由于地價(jià)在不同區(qū)域占比不同，這個(gè)指標(biāo)也不太公平，比如一二線城市的貨值中地價(jià)的占比常超過(guò)70%，如果要控在40%以?xún)?nèi)，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長(zhǎng)，另一種是到地價(jià)占比貨值低于40%的三四線城市去投資，所以也只是列為觀察指標(biāo)。

??五個(gè)顯性指標(biāo)基本體現(xiàn)企業(yè)的大風(fēng)險(xiǎn)，今年已經(jīng)在幾十家房企中試行，未來(lái)可能會(huì)在所有的大型房企中普遍推廣，作為核心健康指標(biāo)，一旦超過(guò)，會(huì)被教練強(qiáng)行瘦身。

??二、五個(gè)隱性指標(biāo)也是大家可以從財(cái)報(bào)上分析得出，不太被關(guān)注但是也相當(dāng)重要：

??1、總負(fù)債周轉(zhuǎn)率：

??用年度的總權(quán)益回款除以總權(quán)益負(fù)債，可以看出現(xiàn)金流對(duì)負(fù)債的年度覆蓋水平，如果大于等于1，說(shuō)明企業(yè)一年內(nèi)的權(quán)益回款就能覆蓋權(quán)益負(fù)債，屬于優(yōu)秀水平，如果負(fù)債要兩年以上的回款才能覆蓋，就壓力大了，三年的話，可能就比較危險(xiǎn)了。

??2、資產(chǎn)的流動(dòng)性：

??企業(yè)的資產(chǎn)如果流動(dòng)性好，隨時(shí)可以套現(xiàn)，也能降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)流動(dòng)性跟項(xiàng)目布局和類(lèi)型有關(guān)，總體來(lái)說(shuō)，零售物業(yè)好過(guò)整售物業(yè)，住宅項(xiàng)目好過(guò)商辦項(xiàng)目，一二線好過(guò)三四線。很多港資地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都很低，主要也是因?yàn)樗麄冊(cè)缍嫁D(zhuǎn)型為自持收租的業(yè)務(wù)模式，負(fù)債的回款覆蓋以租金收入角度去考量，大宗商業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性也較弱，所以用低負(fù)債提高安全性。

??3、債務(wù)集中度：

??三道紅線中的現(xiàn)金短債比只針對(duì)一年內(nèi)到期的債務(wù)，有時(shí)還不容易判斷風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)根據(jù)不同的類(lèi)型，集中兌付的情況不一樣，比如信托與發(fā)債等，是大額集中到期，開(kāi)發(fā)貸好些，跟著銷(xiāo)售進(jìn)度走。如果自由現(xiàn)金不足，又集中在某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)有大額兌付的情況，就要高度重視，至少要提前三個(gè)月看轉(zhuǎn)化安排。

??4、真實(shí)利率水平：

??企業(yè)的非標(biāo)融資利率，比如信托、私募、基金、商票貼現(xiàn)等的利率水平，更能體現(xiàn)企業(yè)融資的真實(shí)利率水平，能比較客觀全面地反應(yīng)企業(yè)的綜合情況，如果短期內(nèi)非標(biāo)利率突然大幅上升，則必有事發(fā)生。

??5、表外負(fù)債情況：

??報(bào)表上的負(fù)債并沒(méi)能體現(xiàn)全部的負(fù)債，觀察一下小股東權(quán)益也是還原企業(yè)明股實(shí)債可能性的一個(gè)重要方式，不是看小股東權(quán)益比的高低，而是看小股東權(quán)益占比與其分紅占比是否匹配，如果小股東權(quán)益比遠(yuǎn)高過(guò)其分紅比，說(shuō)明隱形債務(wù)可能較多。

??五個(gè)隱性指標(biāo)結(jié)合五個(gè)顯性指標(biāo)一起來(lái)看，能夠更加客觀綜合地體現(xiàn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度。

??三、此外還有五個(gè)征兆指標(biāo)是在財(cái)報(bào)或公告上所沒(méi)有的，屬于望的范疇，不一定準(zhǔn)但是有一定的預(yù)警性：

??1、傳言：有的企業(yè)一直有負(fù)面?zhèn)餮裕冀K未能徹底澄清，那么哪怕傳言未成真，也要小心，因?yàn)闊o(wú)風(fēng)不起浪，巨風(fēng)常起于青萍之末，對(duì)于債券，不要有僥幸心態(tài)，贏了也只是票面值，空間有限，輸了卻是可能歸零。

??2、名單：經(jīng)常看看金融機(jī)構(gòu)的白名單，因?yàn)楹诿麊尾灰欢ㄓ校呐掠幸膊粫?huì)輕易告訴你，看白名單容易些，交叉對(duì)比分析一下，如果企業(yè)都不在多家主流金融機(jī)構(gòu)的白名單上，就要注意了，即使不抽貸，但如果只有存量沒(méi)有增量融資時(shí)，也是很危險(xiǎn)的。

??3、人事：企業(yè)近期的核心高層，比如CEO或是CFO的變動(dòng)情況，如果人員頻繁變動(dòng)，就要小心謹(jǐn)慎些，此時(shí)企業(yè)要么正處于磨合動(dòng)蕩期，要么可能有些隱情壓力。

??4、買(mǎi)地：如果企業(yè)近六個(gè)月的買(mǎi)地量極少，也是非常值得關(guān)注的情況，正常情況下，六個(gè)月滾動(dòng)周期的新增投資貨值至少應(yīng)該與銷(xiāo)售持平，如果要保持增長(zhǎng)，補(bǔ)的貨要更多過(guò)于銷(xiāo)售才行。如果不買(mǎi)地，說(shuō)明業(yè)務(wù)已經(jīng)在高度收縮，或是資金鏈承壓較大。

??5、項(xiàng)目：證券的投資分析師常會(huì)到企業(yè)的實(shí)地進(jìn)行考察和調(diào)研，這個(gè)方法可以套用到對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目踏勘和分析上。選幾個(gè)項(xiàng)目去看一看他們的產(chǎn)品力，聽(tīng)一聽(tīng)客戶(hù)的反饋，算一算售價(jià)與成本間的差距，基本可以看出企業(yè)盈利的基本能力，如果大部分項(xiàng)目不賺錢(qián)甚至虧損時(shí)，可以考慮提前撤退。

??五顯五隱五征兆，是觀測(cè)房企財(cái)務(wù)安全性的一些經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，也可以作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控的自律要求，有病治病，無(wú)病預(yù)防。如果企業(yè)只是碰到一兩個(gè)，并不代表就有問(wèn)題，但如果交叉踩中好幾條，就要小心了，君子不立危墻之下。

??此外股東結(jié)構(gòu)也是另一個(gè)重要參考因素，從抗風(fēng)險(xiǎn)能力來(lái)看，同樣的指標(biāo)下，國(guó)企大于民企，央企強(qiáng)于地方。但不論國(guó)企民企，都應(yīng)該順應(yīng)大趨勢(shì)，控負(fù)債、降杠桿，有質(zhì)量的發(fā)展才是正道。

??行至水窮處 坐看云起時(shí)

??危機(jī)危機(jī)，有危必有機(jī)，目前不論股債，房產(chǎn)行業(yè)都處于絕對(duì)的低谷期，也正是一個(gè)投資的窗口期。有一些小規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)和投資者，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，常常買(mǎi)不到地，不是資金量不夠，就是地價(jià)抬過(guò)高，這時(shí)的策略，不如放棄買(mǎi)房買(mǎi)地，拿著資金改為買(mǎi)股買(mǎi)債，打不贏他，就買(mǎi)了他，讓他們替你打工，不僅價(jià)格更便宜，還不用辛苦干活，樂(lè)得輕松。

??現(xiàn)在行業(yè)中好幾個(gè)優(yōu)秀企業(yè)都能滿足三五一十五原則：分紅率超過(guò)5%，市盈率小于5倍，市凈率低于0.5倍，ROE超過(guò)15%以上。買(mǎi)這些股票，比買(mǎi)房買(mǎi)地的流動(dòng)性好、安全度強(qiáng)，并且收益率高。當(dāng)然，得挑對(duì)能熬過(guò)紅海的企業(yè)，行業(yè)回歸正常之后，常態(tài)應(yīng)該是十幾倍的市盈率，如果本身買(mǎi)的又是有持續(xù)增長(zhǎng)的企業(yè)，那兩項(xiàng)疊加，收益率還是可觀的。

??這個(gè)時(shí)候中小房企上市，也不是最佳時(shí)機(jī)，企業(yè)融到的資有限，股東也拿不到現(xiàn)金，同時(shí)中介和監(jiān)管的成本也高，不如做并購(gòu)重組，選一些優(yōu)秀的企業(yè)合作，有可能資產(chǎn)出讓的價(jià)格還能高過(guò)上市發(fā)行的價(jià)格，且后繼的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都有更強(qiáng)的伙伴共擔(dān)。

??彼得·林奇曾經(jīng)總結(jié)，哪怕是普通人，投資自己熟悉的行業(yè)，也可能勝過(guò)專(zhuān)業(yè)投資者。當(dāng)然所有的投資都先考慮好本金的安全性。企業(yè)的現(xiàn)金流安全性決定了債券漲跌，企業(yè)的成長(zhǎng)性和價(jià)值創(chuàng)造能力則決定了股價(jià)漲跌。

??五顯五隱五征兆主要是看債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，選擇房企股票也可以從五個(gè)緯度去觀察：

??? 毛利潤(rùn)率水平：銷(xiāo)售價(jià)格扣除直接成本，不容易被調(diào)整，比凈利率真實(shí)，是最實(shí)際的經(jīng)營(yíng)水平，體現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力，也即盈利能力。

??? 交易量：股票交易量的影響會(huì)越來(lái)越重要，是因?yàn)椴徽摳酃葾股，機(jī)構(gòu)投資者的比例都越來(lái)越高，如果股票沒(méi)有交易的活躍度，機(jī)構(gòu)投資者都無(wú)法買(mǎi)入，退出也不能保障，則不容易漲。

??? 增長(zhǎng)率：每年企業(yè)銷(xiāo)售、回款與利潤(rùn)的增長(zhǎng)率是否跑贏行業(yè)平均，投資者是根據(jù)增長(zhǎng)率動(dòng)態(tài)看股價(jià)趨勢(shì)的，最重要參考指標(biāo)就是PEG。一般來(lái)說(shuō)，中等偏上的規(guī)模企業(yè)增長(zhǎng)率會(huì)略高于頭部企業(yè)，中等偏下的增長(zhǎng)率可能沒(méi)有，也可能更高，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大些。

??? 持續(xù)穩(wěn)定的分紅政策：穩(wěn)定的分紅體現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，有現(xiàn)金且守承諾，保持持續(xù)的股息增長(zhǎng)，也能吸引很多長(zhǎng)期的養(yǎng)好和保險(xiǎn)基金的持倉(cāng)，有利于股價(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

??? ROE水平：如果企業(yè)常年的ROE水平都高過(guò)行業(yè)平均數(shù)，說(shuō)明的同樣利潤(rùn)水平下的周轉(zhuǎn)率高，或是同樣周轉(zhuǎn)率下的利潤(rùn)率高，兩者都意味著其可能有機(jī)會(huì)持續(xù)跑贏大盤(pán)。

??衣食住行，都是基礎(chǔ)的民生行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，哪怕再?lài)?yán)厲的調(diào)控，也是為了行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。沒(méi)有倒閉的行業(yè)，只有倒閉的企業(yè)。選擇好，就可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、低點(diǎn)投資，從而化危為機(jī)、借勢(shì)而行，在這一輪全球貨幣超發(fā)的泛濫中，也許是一個(gè)不錯(cuò)的避風(fēng)港。