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??2021年“十四五”開局之年， 中國房地產行業亦迎來重要歷史拐點時刻。

??在“房住不炒”調控主基調下，在勞動人口下降及老齡化率上升長期影響下，再加上融資“三道紅線”、貸款集中度管理、集中供地等政策收緊，房地產利潤不斷被攤薄，如何擺脫以往對依靠土地增值和金融杠桿實現高盈利路徑依賴，培育長期競爭力，實現多元化發展，成為擺在上市房企面前重要命題。

??新周期、新環境下，我國上市房企面臨主要問題是什么？如何才能實現更好的發展、提高競爭力？針對這些焦點話題，中國房地產報記者采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

??在倪鵬飛看來，目前上市房企面臨的問題具體體現在四個方面：

??第一，企業素質相對較低。房地產業并非技術密集型產業，其市場進入技術壁壘也較低，房地產企業也多從項目公司起家或建筑公司轉型而來。過去，主要面臨潛力巨大和快速增長市場，房地產企業創造了一些簡單有效 發展模式，抓住“人、地和錢”三個關鍵實現整體快速崛起。盡管過去積累了一定人才、技術、管理和品牌等資產，但整體素質還不太高，難以應對更加不確定的內外環境。

??第二，企業資產負債率高。過去面對快速增長的巨大市場，整個行業普遍采取高杠桿、高周轉發展模式，從而使得整個房地產上市公司都面臨資產負債率畸高問題，整個行業面臨財務風險壓力。數據寶與中國上市公司研究院聯合發布的2018年A股“上市公司資產負債率榜(非金融)”顯示，上榜的100家公司中最低資產負債率水平為85.52%，44家ST公司上榜；54家公司年報被出具了“非標”審計意見；22家公司資不抵債，資不抵債公司數量創近5年新高。目前整個狀況沒有顯著改善。

??第三，市場競爭更加激烈。住房進入飽和時代后，住房市場由增量市場主導進入存量主導時代。一方面新建商品房需求比較穩定甚至下降，另一方面，大量開發企業又都在試圖提供供給，所以競爭將更加激烈。因此，上市房企市場風險也將進一步上升。

??第四，政策面臨繼續調整。一方面是市場進入飽和時代，另一方面要改變經濟房地產化傾向。過去有關房地產開發、土地出讓、房地產融資不規范的政策要規范，不適宜的政策要調整，這對依靠過去規則和制度及其漏洞經營房企已經并將繼續構成挑戰。

??因此，適應好時代要求，抓好管理、技術、品牌、有效降低負債率以及保持競爭優勢是企業發展關鍵。

??為了更好的推進中國上市房企發展，一場圍繞“2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發布會”重要論壇也將于6月25日在北京召開。大會旨在發布最新研究成果并公布“2021中國上市房地產企業綜合競爭力榜單”，客觀反映中國房地產行業總體經營狀況和發展態勢，為政府房地產調控提供參考；也將反映企業競爭力優勢，查找弱項和風險隱患，為各類投資者提供參考，搭建房地產行業投融資平臺。這將成為評判中國房地產企業綜合實力及行業地位的重要標準。