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??1月7日，商務部市場運行專家、全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平就商業地產形勢新年答記者問。

??如何看待我國商業地產的現狀？

??談到中國商業地產行業現狀，近些年實體商業最突出的一點就是競爭異常激烈，行業總體已經成為紅海。因此，全行業也都在積極致力于行業轉型與創新，總體可以說處于創新探索期。從效果來看，一方面，行業缺乏革命性突破，增長普遍乏力。另一方面，行業面對互聯網的擠壓，也還基本算是保持平穩，沒有出現一些人所預言的斷崖式下滑。

??總體可以概括為“五個基本不變”：

??1. 宏觀政策基本不變。近年各地對于住宅市場的政策時有調整，但是對于商業地產的政策基本不變，沒有什么限制也沒有什么支持，基本歸于市場化。政府這只“看得見的手”干預少，也不能簡單地認為不好，也要從兩面去看，至少確定性好一些。當前，國家對于房地產政策的基調是“房住不炒”，這個政策對于穩定住房市場發揮了重要作用。但商業地產天生帶有投資屬性，這個政策其實應該把商業地產剝離出來，如果改為“住房不炒”那就更好了，現在是住宅感冒、商業跟著吃藥了。

??2. 行業格局基本不變。近些年，住宅市場頭部排名時有變動，但是商業地產的格局基本不變。一線企業長期由萬達、印力、華潤、龍湖、凱德、大悅城、太古占據，準一線僅有新城、寶龍，沒有新的“黑馬”出現。這里提及的“一線”與“準一線”，是指持續保持一定開發速度，且具全國性影響力。

??3. 發展模式基本不變。我國商業地產的快速發展是得益于綜合體模式，即通過商業從政府獲取優惠住宅開發權，然后又通過住宅銷售獲利反哺商業體，從而解決了持有商業體的資金壓力。純粹的商業體開發在市場上極為少見。這主要受制于我國現有的金融體系。

??4. 主要矛盾基本不變。多年來，絕大多數城市商業地產開發過熱，總量過大，但是，真正優質的商業體又不多，結構性矛盾十分突出、長期存在。過去常常講商業是城市的名片，今天看，許多城市已經沒有名片了。

??5. 創新難點基本不變。近些年，線上與線下都面臨流量不足與留存量不夠的問題，線上線下都意識到融合所可能帶來的新商機。但是，實際情況并無多大突破，互聯網巨頭收購實體商業或者自建實體商業網絡也無公認成功案例。線下商業走向線上的也是鎩羽而歸居多。根據我的調研與分析，技術固然是一個重要的制約因素，線上與線下企業缺乏互信或是更大的障礙。線上企業規模過大、資本過多、姿態過強所形成的壟斷地位，讓線下實體商業對于融合產生一定懼怕心理，以至于雙方始終無法形成合力來破解這一重大命題。

??實體商業的幾個基本不變并不說明行業發展不好。相反，在互聯網巨頭的不對稱競爭之下，實體商業沒有斷崖式下滑已然不易。SKP、華潤、大悅城、太古、萬達、龍湖、印力等部分頭部企業還保持了或強勁或一定增長更是難得。特別是SKP的高速增長成為了實體商業發展的信心所在。

??2021年商業地產市場較2020年會有哪些變化？

??可以預見行業呈現“分化”與“進化”。

??1. 行業集中度會明顯提高，頭部企業競爭優勢更加明顯。華潤萬象生活等頭部企業將會基于新基建進行商業數字化迭代，通過輕資產管理新模式快速擴大市場份額。

??2. 高檔商場疫情下會普遍受益。疫情之下中國奢侈品消費者無法走出國門，奢侈品購買力大量回流，預計經營業績將繼續保持快速增長。

??3. 商業不良資產將會增加。宏觀經濟面臨下行壓力，再加之疫情影響，一些缺乏資源與專業能力的商業項目招商難與運營難將更加突出，大型商業資產出讓甚至拍賣將會增多。

??4. 輕資產管理證券化的熱潮將會興起。商業資產證券化是長期困擾行業的一個難題，REITS經過多年呼吁也僅止步于基礎設施，繼2019年寶龍商管以輕資產登陸港股之后，2020年華潤萬象生活再度以輕資產管理上市，并且業績驕人，這必將催生輕資產上市新風口。

??對開發商或投資者而言，如何應對商業地產高空置率現象？

??這一波的高空置率是供求失衡造成的一方面是近年來商業供應量過大、供應過于集中，同時又趕上疫情影響，居家辦公、線上消費成為新的生活方式，實體商業需求減少。面對這一局面，我的建議是如果是寫字樓，特別是有資金壓力的或者融資成本較高的，則應該務實考慮下調租金或降價拋售資產止血，未來兩年宏觀經濟形勢明顯反彈的基本面并不支持。如果是購物中心，則建議委托一線專業公司管理，通過提升現金流去解決融資問題。

??對未來幾年商業地產的發展走向做出判斷。

??1. 雙循環會給商業帶來政策紅利。國家提出將重點發展內循環，應該會有系列配套支持政策，比如開放更多免稅消費、下調個稅刺激消費等。

??2. 互聯網反壟斷是實體商業發展的歷史機遇。國家發起的互聯網平臺反壟斷不僅會對線上競爭格局產生影響，而且也會對線下商業發展產生重大影響，有利于商業創新，有利于公平競爭，有利于線上線下融合。

??3. 商業地產回歸運營本質。商業輕資產管理的證券化實際是資本市場對于商業運營的價值認可。這將促使商業地產的競爭由規模、資本的競爭，逐漸轉向運營管理的競爭，回歸商業本質，同時也形成行業發展閉環。