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      我們對7、8月長租公寓市場企業(yè)情況的梳理發(fā)現(xiàn)，在公開渠道披露的企業(yè)信息中，目前已累計出現(xiàn)20多家“爆倉”“跑路”情況。

       近日，多地出臺相關(guān)文件，提示廣大人民注意住房租賃市場的風險，警惕“租金貸”、“高進低出、長收短付”等問題。

       據(jù)了解，今年以來的長租公寓“爆雷”事件主要與經(jīng)營不合規(guī)所引發(fā)的金融風險相關(guān)，近期多城市基于完善市場監(jiān)管相繼出臺相應規(guī)范政策，主要圍繞加強住房租賃金融業(yè)務監(jiān)管進行。

       調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，長租公寓的“爆雷”使得部分房東和租房者向傳統(tǒng)中介回歸。

       我們認為，目前出現(xiàn)“爆雷”的長租公寓主要是過去沖規(guī)模階段遺留下來的問題，未來隨著市場出清之后，會向著更健康的方向發(fā)展，尤其是對那些品牌好、合規(guī)性好、健康度好的頭部企業(yè)而言是一種利好。

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??一年2次集中“爆雷”，多地發(fā)布風險提示

??2020年，對于長租公寓來說可謂“雪上加霜”，一季度隨著新冠肺炎疫情的爆發(fā)，眾多長租公寓公司損失慘重，出現(xiàn)了“資金鏈斷裂”、“房東、租客兩頭吃”、“負責人失聯(lián)”等一系列傳聞。

??有媒體報道稱，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水斷電斷網(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。

??在行業(yè)規(guī)模增長停滯，企業(yè)分化加劇的環(huán)境下，疫情本身加劇了行業(yè)洗牌，出現(xiàn)了大批長租公寓因現(xiàn)金流斷裂而無以維系的現(xiàn)象。

??三季度至今，杭州、成都、上海等多地互聯(lián)網(wǎng)長租公寓平臺再次出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象，這一次情況更密集。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，在公開渠道披露的企業(yè)信息中7、8兩月已有20多家長租公寓“爆雷”。其中，成都12家，杭州4家，上海3家，海口2家，寧波1家，合肥1家。

??2020年7、8月公開渠道披露長租公寓爆雷數(shù)

??數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

??對此，多地出臺相關(guān)文件，提示廣大人民注意住房租賃市場的風險

??2020年9月1日，上海、廣州、合肥、海口等城市發(fā)布住房租賃風險提示，警惕“租金貸”、“高進低出、長收短付”等問題。

??廣州更是列出了2020 年因“高進低出”、“長收短付”等高風險經(jīng)營行為導致“爆雷”的企業(yè)名單。

??從近兩月公寓“爆倉”“跑路”企業(yè)情況來看，主要因素為兩類，第一，受疫情影響企業(yè)經(jīng)營導致資金鏈斷裂。第二，經(jīng)營不合規(guī)，“高進低出”“長收短付”引發(fā)金融風險。

??表：近兩月公寓“爆倉”“跑路”企業(yè)情況

??數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

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??“高進低出”“長收短租”經(jīng)營模式存在風險

??從前后兩次長租公寓平臺出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象的情況對比來看，7月至今的“爆雷”現(xiàn)象覆蓋城市、品牌面更廣，“爆雷”間隔時間更短。

??這主要是由于近期多城市基于完善市場監(jiān)管相繼出臺相應規(guī)范政策，主要圍繞加強住房租賃金融業(yè)務監(jiān)管，特別是對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。在新規(guī)出臺后大量不合規(guī)經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)了集中“爆倉”“跑路”的情況。

??“高收低出”就是先用高價從房東手中收得房屋，再以相對較低的價格出租給房客的現(xiàn)象，而“長收短付”則是長租公寓運營商一次性向租客收取半年或一年的租金，再按季度或月將租金付給房東的方式。

??簡單來看，“高收低出”和“長收短付”對于長租公寓運營商來說似乎是“賠本買賣”，但其實這是一種利用時間差維持資金鏈運轉(zhuǎn)，并擴大市場規(guī)模及占有率的一種方式。

??今年上半年有約11家新成立的長租公寓企業(yè)利用這一模式運行，同時也有部分企業(yè)受疫情影響導致現(xiàn)金流困難，從而采用了類似“短期騰挪”的方式。

??2019年，伴隨整體經(jīng)濟環(huán)境收縮的大背景，租賃行業(yè)步入洗牌期，市場供需處于盤整的弱平衡狀態(tài)。進入2020年，疊加疫情的沖擊，租賃市場加速下行。

??據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全國租賃55城個人租賃房源新增供應量呈現(xiàn)大幅下跌趨勢，55城合計新增供應環(huán)比2019年下半年下跌 29.1%。疫情導致部分企業(yè)現(xiàn)金流緊張，各行業(yè)掀起降薪潮，市場租房主力白領(lǐng)人群受其影響，工資收入及承租能力有所下降，導致中小戶型租賃房源的需求開始升溫，上半年平均套租金環(huán)比2019年下半年下跌 2.88%。

??在整體行業(yè)壓力，及對“高進低出”“長收短付”的業(yè)務監(jiān)管下，長租公寓行業(yè)加速調(diào)整出清，從而導致了近期多地“爆雷”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

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??部分房東和租房者向傳統(tǒng)中介回歸

??某品牌中介工作人員王陽告訴我們，受長租公寓“爆雷”影響，近期找他們出租的房東開始增多，“之前有個房東，說掛我們這里成交了還得交中介費，而且掛上來也不是能馬上出租的，給長租公寓，錢雖然多不了多少，但是可以立馬到賬有收益，但現(xiàn)在因為這個事件，覺得傳統(tǒng)的中介還是最可靠的，交易至少看得見摸得著，更不會用‘高進低出’這種方式來賺錢。”

??該工作人員表示房地產(chǎn)中介業(yè)務一直以來都是傳統(tǒng)的業(yè)務，能生存至今說明其有一定的優(yōu)勢和存在價值。

??“我有遇到比較慘的房東，正好經(jīng)歷了這個事情，當初為了方便，把在上海的房子托管給長租公寓，自己在另一個城市上班，本來長租公寓是按月付費給房東的，結(jié)果暴雷突然收不到錢了，租客又不愿意走。他買房也不是一次性付清的，還欠著銀行的月供，如今現(xiàn)金流不好，甚至可能因此斷供。”同為中介的劉元元補充說道。

??對此，大學剛畢業(yè)的租房者方欣表示：“原本覺得長租公寓有管家、方便、衛(wèi)生、安全性高，我能說出一百個優(yōu)點，但現(xiàn)在就爆出這么一個缺點，我才發(fā)現(xiàn)我還是害怕了，目前不會考慮長租公寓了。”

??在此之前，很多人認為以傳統(tǒng)中介為主導的租房市場，主要問題無非是房源信息匹配度低、房源信息真實性差、收費高等，長租公寓的推出在一定程度上解決了這類問題，但同時也產(chǎn)生了新的問題。

??從我們實地調(diào)查了解到，對于整個租賃市場來說，目前長租公寓的市場占有率其實并不是很高，市場更多的還是以個人房源為主。以某個我們走訪的上海徐匯區(qū)某熱門小區(qū)為例，整個小區(qū)出租房源約為35%-55%，整體出租房源中約五分之一的房源是簽給長住公寓的，該區(qū)域長期以來租賃市場較為成熟，受“爆雷”影響不大。

??但是對于個人而言，無論是房東還是租房者，“爆雷”事件對當事人影響較大，對此，我們給出以下5條防范租賃市場的風險的小建議。

??1、選擇信譽良好的公寓品牌

??無論是租客還是房東，都需要詳細了解住房租賃公司或經(jīng)紀機構(gòu)租賃住房的資料。可查詢的渠道有行政管理部門官網(wǎng)、住房租賃交易服務平臺或當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)、企業(yè)查、企查查等。

??2. 警惕“高進低出”“長收短付”

??租客在租房，房東在委托經(jīng)營時，應多方了解同區(qū)域的市場租金價格，租客需警惕租金明顯低于市場水平的情況，房東對于委托價格明顯高于市場水平的要格外注意。同時，不要一次性支付較大額度的房租，一般來說，租金的支付周期不超過一個季度。

??3. 采用規(guī)范的合同文本

??簽合同前，一定要認真閱讀合同內(nèi)容，一定要將口頭承諾落到書面。

??4. 謹防“租金貸”

??對于長租公寓企業(yè)開展的租金貸服務，要尤為注意其中風險。不愿意承受，可對公寓企業(yè)的誘導或強迫行為說“不”。

??5. 合法維護自身權(quán)益

??如果遇到自住房租賃公司“爆倉”或“跑路”等現(xiàn)象，應及時報警，并向房屋所在地的方管部門和行業(yè)協(xié)會租金進行投訴舉報。

??2020 年，租賃行業(yè)在疫情的沖擊下飽受爭議，企業(yè)面臨生存的考驗。

??此次“爆雷”的長租公寓主要是過去沖規(guī)模階段遺留下來的問題，未來行業(yè)不應再過度盲目追求規(guī)模高增長，企業(yè)需開始注重經(jīng)營的穩(wěn)定性和抗風險性。應聚焦內(nèi)部資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，一方面主動淘汰、關(guān)閉一些經(jīng)營不善的項目，另一方面通過收并購或合作導入優(yōu)質(zhì)資源，來提升整體的資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營效率。

??同時，整個行業(yè)也應該完善住房租賃法律法規(guī)，加快建立健全各城市租賃數(shù)據(jù)系統(tǒng)，完善住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)信用管理制度，完善租賃住房企業(yè)信用評估機制，完善租客權(quán)益保障體系。

??可以預見的是，租賃行業(yè)將開啟新一輪的發(fā)展周期，行業(yè)面臨復蘇之際，企業(yè)也將調(diào)整好最佳狀態(tài)迎接下一輪的機遇。

??表：各城市近期規(guī)范政策情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

（文中提及的王陽、劉元元、方欣皆為化名）