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??近日，在由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)和中房智庫(kù)主辦的《直面疫情挑戰(zhàn)：房企資金風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略》在線沙龍會(huì)議上，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌受邀作了主題分享和交流。

??新型冠狀病毒肺炎疫情是一個(gè)影響非常大的“黑天鵝”事件。但吳建斌認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，其實(shí)壞事可能也是好事。

??因?yàn)檫^(guò)去兩年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控非常嚴(yán)厲。這次疫情之后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可能不會(huì)像2018、2019年力度那么大。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)政策市，只要政策方面稍微對(duì)房地產(chǎn)有些放松或者提供一些支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)健康蓬勃發(fā)展的。

??吳建斌認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，要關(guān)注疫情影響之下的幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)。3月底是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，3月底到6月份是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。從現(xiàn)在到3月底，房企是最難的。疫情的嚴(yán)重形勢(shì)從2月份可能一直會(huì)延續(xù)到3月份，到了二季度疫情會(huì)慢慢緩解，但是拖拖拉拉的可能會(huì)到6月份。

??也就是說(shuō)，今年上半年對(duì)房企現(xiàn)金流的考驗(yàn)是非常非常大的。具體有哪些舉措來(lái)應(yīng)對(duì)這次疫情對(duì)房企的影響呢？

??吳建斌認(rèn)為還是要抓現(xiàn)金流，要狠抓現(xiàn)金流。

??到今年3月底之前，房企再困難也不能讓現(xiàn)金流斷掉。到了二季度可能會(huì)有些銷售回款，對(duì)現(xiàn)金流會(huì)有些幫助。但是大量的支出也從2月份、3月份壓后到了4、5、6月份去了，而且4、5、6月份房企要應(yīng)對(duì)的剛性兌付壓力也比較大。

??所以，房企應(yīng)對(duì)這次疫情短期最核心的舉措就是把現(xiàn)金流管好。現(xiàn)金流一是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，二是投資性現(xiàn)金流，三是融資性現(xiàn)金流。

??經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面，吳建斌建議房企要做好五方面的應(yīng)對(duì)。

??第一，盤(pán)活庫(kù)存。每家企業(yè)從2019年結(jié)轉(zhuǎn)到2020年都有大量的庫(kù)存，大企業(yè)有幾千億的庫(kù)存，中小企業(yè)也有幾十億到上百億的庫(kù)存，這些庫(kù)存解決一部分，對(duì)企業(yè)幫助也是很大的。所以庫(kù)存促銷方面要想想辦法。

??第二，應(yīng)收款催收。大的企業(yè)有上百億，小的企業(yè)也有幾十個(gè)億。這些應(yīng)收款包括客戶買了房沒(méi)給錢的，自己?jiǎn)T工買了房沒(méi)給錢的，等等。這個(gè)時(shí)候要勤打電話催款，甚至動(dòng)用法律手段，效果還是比較大的。

??第三，監(jiān)管資金的盤(pán)活。房企有很多預(yù)售款在賬上趴著，因?yàn)楹芏噘Y金是政府在監(jiān)管、銀行在監(jiān)管。疫情下，政府也理解房企，出了很多政策愿意幫助房企渡過(guò)難關(guān)。房企要抓好這部分被監(jiān)管的資金，也可以回不少的錢。

??第四，正常的銷售。線上銷售大家可能炒得很熱，其實(shí)效果會(huì)一般般的。但是能做多少是多少，能做到一千萬(wàn)是一千萬(wàn)。政府也出臺(tái)很多政策協(xié)助企業(yè)在線上銷售、線上交割，這也是有利的辦法。

??第五，還有一些剛性兌付的，像土地的出讓金，這塊是可以延期的。多個(gè)城市的政府出臺(tái)的政策已經(jīng)非常明確，很多地方可以先延后幾個(gè)月緩交，這塊對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支持是比較大的。

??總之，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流主要是靠盤(pán)活一些“內(nèi)存”，真正的銷售回款幫助不大。房企要靜下心想一想哪些方面能控制支出，要細(xì)化一下落實(shí)到人。

??當(dāng)然，最期待政府因城施策，將過(guò)去兩年實(shí)施的“五限”政策取消或放松，讓市場(chǎng)恢復(fù)它的供需平衡，其實(shí)，政策從中也是最大的獲益者。

??投資性現(xiàn)金流方面，吳建斌建議對(duì)于投資性項(xiàng)目要分情況處理。

??對(duì)于已經(jīng)確權(quán)的項(xiàng)目，土地款到期需要付款，無(wú)論跟賣家還是政府都要去談，去申請(qǐng)延期；如果沒(méi)有確權(quán)的項(xiàng)目，就要衡量是不是真要買。如果當(dāng)時(shí)買的時(shí)候比較勉強(qiáng)，那這個(gè)時(shí)候可以找一些理由不買了，或者過(guò)一段時(shí)間再說(shuō)。這塊也可以節(jié)約很多資金，大的企業(yè)節(jié)約上百億的資金都是有可能的。

??吳建斌認(rèn)為，“黑天鵝”飛走之后，困難期度過(guò)，房企應(yīng)該還是按原來(lái)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，擅長(zhǎng)一二線城市的就繼續(xù)在一二線城市拿地，擅長(zhǎng)三四五線城市就繼續(xù)做三四五線城市發(fā)展。不要做太大改變，只要把市場(chǎng)做深做透，各種政策應(yīng)對(duì)到位，三四五線城市其實(shí)機(jī)會(huì)也是很多的，這次疫情影響最小的還是三四五線城市。

??融資性現(xiàn)金流方面，吳建斌建議房企一是要用足政府及銀行等機(jī)構(gòu)推出的臨時(shí)性紓困政策，二是要留意資本市場(chǎng)融資利好消息。

??政策方面，現(xiàn)在很多城市推出了支持政策，比如交稅申報(bào)的延期，可以延期三個(gè)月；關(guān)于開(kāi)工日期，全國(guó)人大常委會(huì)法工委也解釋了這次疫情是一次不可抗力因素，開(kāi)工日期可以順延，順延時(shí)間有3個(gè)月的，有6個(gè)月的，各企業(yè)要自己去申請(qǐng)。房企要把政府的政策、銀行的政策用足，能擴(kuò)大一些融資金額。

??從實(shí)操角度來(lái)講，最近政府對(duì)于房企內(nèi)地發(fā)債（公募債）有可能要放行。另外，有些房企原來(lái)想做定增的都不批，但是現(xiàn)在也不是鐵板一塊。疫情之下，政府可能要開(kāi)閘一些定增，上市房企在這方面要留意一下。還有，境外發(fā)債是正常的，抓住窗口，就得獲得不錯(cuò)的融資。

??總之，吳建斌認(rèn)為保現(xiàn)金流是當(dāng)務(wù)之急，其他方面（如投資、工程款支付等）暫時(shí)停一停。核心是先順順利利地把3月份度過(guò)，這是大節(jié)點(diǎn)。4月份、5月份的銷售可能陸續(xù)恢復(fù)，順利地把上半年渡過(guò)。下半年各方面政策配套若到位后，售樓也會(huì)開(kāi)始活躍，“春天”可能從7月份開(kāi)始。（中房智庫(kù)研究員蘭亞紅整理）