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  中房網(wǎng)訊 (記者 曲濤)2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局可謂陷入多事之秋，從杭州樓盤(pán)降價(jià)到興業(yè)銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。隨后媒體爆出浙江房企興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂，接著是近日傳出的北京和長(zhǎng)三角部分樓盤(pán)接棒降價(jià)等消息，不斷刺激著開(kāi)發(fā)商們那敏感的神經(jīng)。一時(shí)間，“崩盤(pán)說(shuō)、拐點(diǎn)論、泡沫論”等說(shuō)法，就像霧霾一樣，籠罩著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  隨著近期多家上市房企再融資獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過(guò)后，暫停了已近4年之久的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)再融資已出現(xiàn)松動(dòng)跡象，這無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)打了一針強(qiáng)心劑。

  再融資開(kāi)閘  “任志強(qiáng)們”伸手要錢(qián)

  A股房地產(chǎn)再融資功能喪失始于2010年。當(dāng)年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)”的消息。至此，房企重組和再融資審批暫停至今已近4年。

  進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)再融資初現(xiàn)松動(dòng)。1月，海印股份發(fā)布公告稱(chēng)其非公開(kāi)發(fā)行A股股票的申請(qǐng)獲得審核通過(guò)，這也被視為自2010年以來(lái)首家再融資方案獲批的房企。2月25日，外高橋發(fā)布再融資公告，將向控股股東上海外高橋集團(tuán)和上海東興投資公司發(fā)行不超過(guò)4 .2億股股份，將用于購(gòu)買(mǎi)外高橋集團(tuán)持有的3家公司的股權(quán)，以及東興投資持有的外聯(lián)發(fā)41.65%的股權(quán)。3月4日，萬(wàn)科在一年之前提出的B轉(zhuǎn)H計(jì)劃正式獲得審批通過(guò)。而此前萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H計(jì)劃遲遲未獲批準(zhǔn)，一直被認(rèn)為是政府對(duì)房企融資監(jiān)管的進(jìn)一步收緊。隨后的3月17日晚間，停牌近9個(gè)月的金豐投資宣布，公司擬通過(guò)資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為綠地集團(tuán)100%股權(quán)，預(yù)估值達(dá)655億元，成為A股歷史上最大規(guī)模的借殼方案。至此，市場(chǎng)已經(jīng)明顯感覺(jué)到房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘的跡象。

  如果說(shuō)之前獲批的房地產(chǎn)重組和再融資是有條件放開(kāi)的話(huà)，3月19日中茵股份和天保基建定向增發(fā)的獲批使得市場(chǎng)對(duì)于真正意義上的再融資開(kāi)閘的期待變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

  3月19日晚間，中茵股份和天保基建兩家上市房企發(fā)布公告稱(chēng)，其非公開(kāi)發(fā)行A股股票獲得獲得證監(jiān)會(huì)無(wú)條件核準(zhǔn)。與之前被市場(chǎng)關(guān)注再融資方案相比，此次兩家上市公司定增定增募集資金均將用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這與此前案例相比，管理層態(tài)度似乎變得開(kāi)放。

  然而，再融資獲批的腳步并未就此停止，并在不斷擴(kuò)大。3月24日，北京城建發(fā)布公告稱(chēng)，其再融資39億方案也獲得了證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò)。無(wú)獨(dú)有偶，就連一向未從資本市場(chǎng)上“要錢(qián)”的任志強(qiáng)也打起了再融資的主意。

  在記者印象中，去年任志強(qiáng)曾對(duì)媒體表示，三中全會(huì)后房企再融資可能會(huì)放寬，屆時(shí)華遠(yuǎn)地產(chǎn)肯定會(huì)有動(dòng)作。錯(cuò)過(guò)了上一輪發(fā)展時(shí)機(jī)的任志強(qiáng)，儼然不想再錯(cuò)過(guò)這一輪。如今，這一愿望已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。

  3月24日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)晚間發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)68669萬(wàn)股，募資總額不超過(guò)16億元。扣除發(fā)行費(fèi)用后將全部投入北京門(mén)頭溝項(xiàng)目、北京大興項(xiàng)目、北京瀾悅項(xiàng)目。據(jù)了解，其三個(gè)項(xiàng)目功能均為住宅、商業(yè)，項(xiàng)目的定位為中檔商品住宅，同時(shí)附帶一部分限價(jià)房、自住型商品房以及經(jīng)濟(jì)適用房等。

  至此，據(jù)中房網(wǎng)粗略測(cè)算，截至3月25日，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)的A股，累計(jì)約40家左右上市房企發(fā)布了再融資預(yù)案，擬再融資額度接近1800億元。

  資金成房企發(fā)展瓶頸 風(fēng)險(xiǎn)管理是關(guān)鍵

  再融資功能的解禁，對(duì)于謀求規(guī)模化發(fā)展的中小房企而言，無(wú)疑是打了一針強(qiáng)心劑。以華遠(yuǎn)地產(chǎn)和萬(wàn)科為例，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2013年完成銷(xiāo)售簽約額56.1億元，銷(xiāo)售簽約面積50.8萬(wàn)平方米。在由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心公布的“2014年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”排名中位列第145位；而萬(wàn)科在“2014年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”排名中則已連續(xù)多年蟬聯(lián)第一，其2013全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1709.4億元。

  不得不承認(rèn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張速度相比萬(wàn)科等確實(shí)不快。單從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，任志強(qiáng)帶領(lǐng)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)已落后當(dāng)年同為“華潤(rùn)系”的萬(wàn)科太多太多。糾其原因，沒(méi)有從資本市場(chǎng)上拿錢(qián)，確實(shí)對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)模化的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

  “萬(wàn)科當(dāng)年從資本市場(chǎng)拿到了幾百億元的資金，我們沒(méi)從市場(chǎng)拿一分錢(qián)，我們從零開(kāi)始，但現(xiàn)在我們的總資產(chǎn)已經(jīng)100多億元了。”任志強(qiáng)當(dāng)年如是解釋華遠(yuǎn)與萬(wàn)科之間巨大差距的原因，而這種看似合理的解釋中明顯帶有某種程度的“不服”。

  的確，沒(méi)有充分利用資本市場(chǎng)的融資功能，其所帶來(lái)的影響就是，當(dāng)華遠(yuǎn)在向百億元銷(xiāo)售額沖擊的時(shí)候，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始沖擊2000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)了。由此可見(jiàn)，融資功能對(duì)于房企發(fā)展的重要性。

  《2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》的部分結(jié)論也證實(shí)了這一點(diǎn)。報(bào)告稱(chēng)，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理向來(lái)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來(lái)由于銷(xiāo)售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(zhǎng)速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。

  房企加大杠桿加速擴(kuò)張的同時(shí)，必然會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)雖然沒(méi)有把握住上一輪的快速發(fā)展期，但近年來(lái)，該公司在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，一直強(qiáng)調(diào)收益率和回報(bào)數(shù)額。此前任志強(qiáng)曾向媒體透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)綜合指標(biāo)在行業(yè)內(nèi)排名領(lǐng)先，在上市企業(yè)里沒(méi)從市場(chǎng)拿一分錢(qián)，但給股東的現(xiàn)金分紅是最多的。而在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的收益率水平一直前列。

  由此可見(jiàn)，作為500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在未來(lái)的發(fā)展道路上，是選擇快速規(guī)模化發(fā)展經(jīng)營(yíng)，還是走穩(wěn)健路線(xiàn)，是今后房地產(chǎn)企業(yè)不得不探討的話(huà)題。

  行政調(diào)控逐漸淡化 房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘意義重大

  對(duì)于時(shí)隔三年之后房企再融資的開(kāi)閘，在研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，可謂意義重大。CRIC研究中心分析認(rèn)為，今年完成GDP增長(zhǎng)目標(biāo)的壓力較大，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上已經(jīng)提出了一系列穩(wěn)增長(zhǎng)的措施，房地產(chǎn)業(yè)作為核心支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長(zhǎng)的過(guò)程中依然是最重要的發(fā)展動(dòng)力。再融資的開(kāi)閘對(duì)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及資金壓力的緩解都將起到直接的積極作用，降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用，提升上市房企的盈利能力，對(duì)企業(yè)持續(xù)走低的利潤(rùn)率將起到很好的提振作用。

  這個(gè)觀(guān)點(diǎn)也得到了瑞銀證券的呼應(yīng)。瑞銀證券的分析報(bào)告稱(chēng)，再融資的開(kāi)放，將明顯改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金面。股權(quán)融資能使開(kāi)發(fā)商具有更好的資金狀況，凈負(fù)債率將顯著下降。更為重要的是，資金松緊變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)現(xiàn)金流狀況的過(guò)度悲觀(guān)猜測(cè)。

  不過(guò)，CRIC研究中心也提醒，再融資方案獲批可能也并非一帆風(fēng)順，項(xiàng)目需要符合國(guó)家政策，也就是說(shuō)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、棚戶(hù)區(qū)改造、保障房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等項(xiàng)目更容易獲批。資金情況不佳的中小房企在這一輪調(diào)整中則會(huì)受到更大的壓力。由于舊改，保障房等項(xiàng)目對(duì)于資金充裕度要求高，中小企業(yè)難以承擔(dān)大額度的投資，這些企業(yè)將逐漸邊緣化，大型房企能充分發(fā)揮企業(yè)多元化優(yōu)勢(shì)，在融資優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域募資開(kāi)發(fā)。

  易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱更是表示，中國(guó)證券市場(chǎng)最近3年再融資渠道的封閉，已經(jīng)將很多優(yōu)秀的企業(yè)推向了海外資本市場(chǎng)，讓他們發(fā)現(xiàn)了境外有更多更便宜的資金。“房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘是好事，但時(shí)機(jī)已晚，數(shù)量也小，杯水車(chē)薪。”在他看來(lái)，由于時(shí)機(jī)的問(wèn)題，再融資放開(kāi)對(duì)房企資金鏈的幫助有限，而且還存在審批完成后的實(shí)施擔(dān)憂(yōu)。

  但無(wú)論如何，再融資的開(kāi)閘還是代表了深層次的積極意義。國(guó)泰君安則在報(bào)告中更是直接指出，上市房企再融資實(shí)質(zhì)性開(kāi)閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，強(qiáng)制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是一方面通過(guò)增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場(chǎng)供給能力，另一方面在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，通過(guò)限購(gòu)等手段抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。

  正如某業(yè)內(nèi)人士回答中房網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)所說(shuō)的，房地產(chǎn)再融資的開(kāi)閘，表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，已經(jīng)從控制需求轉(zhuǎn)向增加供給，從行政化手段逐步轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)化手段，“房地產(chǎn)再融資的放開(kāi)，釋放了積極的信號(hào)，并顯示出調(diào)控思路的日漸成熟。避免以往一刀切的調(diào)控思路，將有助利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。”