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??最近，一份加蓋“海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)”公章的電子版文件——《關(guān)于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策調(diào)整建議》（以下簡(jiǎn)稱“政策調(diào)整建議”）流出。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者對(duì)這份《政策調(diào)整建議》向有關(guān)方面求證，被證實(shí)“確有其事”。

??這份落款時(shí)間為“2023年8月1日”、篇幅長(zhǎng)近3000字的《政策調(diào)整建議》，一共提出了9個(gè)方面的建議。建議內(nèi)容涉及“調(diào)整全域限購(gòu)政策”“放寬以家庭為單位的購(gòu)買房屋套數(shù)限制”等。

??其中，在“放寬限購(gòu)套數(shù)”的建議中，海南省房協(xié)認(rèn)為，隨著我國(guó)生育政策的優(yōu)化，對(duì)于有購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力的家庭，二套住宅完全不能滿足居民家庭購(gòu)買需求。建議增加家庭購(gòu)房套數(shù)，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)與實(shí)質(zhì)居住需求，制定匹配不同套數(shù)、不同商貸及不同限制轉(zhuǎn)讓周期的精細(xì)化管理機(jī)制。

??8月2日，海南省政府召開專題會(huì)議，研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系。會(huì)議要求，要堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，嚴(yán)格落實(shí)中央要求，適時(shí)優(yōu)化調(diào)控政策，有效防范化解各類風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??海南樓市“優(yōu)化調(diào)控政策”的答案是肯定的，只不過(guò)是時(shí)間的問(wèn)題。至于行業(yè)組織提出的建議是否被采納，未來(lái)如何優(yōu)化調(diào)控政策，當(dāng)?shù)卣毮懿块T自然會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)貥鞘袑?shí)際而作出準(zhǔn)確的判斷和決策。

??樓市存在5方面問(wèn)題

??這份加蓋公章的政策調(diào)整建議，是在一場(chǎng)半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)主題分享會(huì)之后形成的。

??據(jù)了解，7月26日，海南省房協(xié)在海口舉行了一場(chǎng)主題沙龍交流會(huì)。該協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)人及省內(nèi)重點(diǎn)房企代表參會(huì)，并邀請(qǐng)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人作為交流會(huì)嘉賓。該交流會(huì)總結(jié)了今年上半年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以及分析行業(yè)目前所面臨的問(wèn)題和困難。

??會(huì)后，海南省房協(xié)收集了企業(yè)代表的意見和建議，形成協(xié)會(huì)書面文件呈上級(jí)主管部門參考。這份政策調(diào)整建議共有兩部分：目前海南樓市現(xiàn)狀，上半年海南房企經(jīng)營(yíng)狀況及面臨的發(fā)展瓶頸；二是房企代表提出的9條“政策調(diào)整建議”。

??海南省房協(xié)在上述文件中稱，近年來(lái)，受宏觀調(diào)控政策影響，海南省房企整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳，經(jīng)濟(jì)效益不好，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)人流、物流、資金流極度受限，工程滯后、延期交房；客戶持幣觀望，成交率持續(xù)走低，已售房源回款較慢，企業(yè)資金鏈存在明顯缺口。

??該文件舉例稱，今年上半年前4個(gè)月，隨著疫情管控舉措放開，海南樓市迎來(lái)一波恢復(fù)性增長(zhǎng)；但進(jìn)入5月份后，市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，海口主城區(qū)剛需項(xiàng)目開盤去化率下降明顯，全省市場(chǎng)后勁明顯不足。

??海南省房協(xié)歸納總結(jié)主要體現(xiàn)在以下5個(gè)方面：

??一是體現(xiàn)在受限售、限價(jià)等政策影響，企業(yè)發(fā)展空間嚴(yán)重受限，商品住宅項(xiàng)目投資周期明顯長(zhǎng)于內(nèi)地城市。

??二是房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員大幅減員。房企在去年不同程度地裁員比例達(dá)50%至70%之后，仍持續(xù)面臨人員優(yōu)化壓力；房地產(chǎn)分銷商在去年裁員比例高達(dá)80%至90%。

??三是限制性政策繁多，限價(jià)、限套數(shù)、限套型面積、全裝修交付、現(xiàn)房銷售等，對(duì)企業(yè)與購(gòu)房者合理需求都帶來(lái)不同程度的影響。

??四是商品住宅供地大幅減少，商服用地占比較高，再加上商辦類項(xiàng)目套型面積政策存在不合理，對(duì)企業(yè)拿地預(yù)期影響較大。

??五是安居房供需不平衡，開發(fā)細(xì)則不到位，客戶量不足，購(gòu)房門檻仍然過(guò)高。

??建議政策精細(xì)化調(diào)整

??“針對(duì)我省當(dāng)下實(shí)際情況，建議（政府）積極調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控措施。”針對(duì)上述問(wèn)題，海南省房協(xié)提出9點(diǎn)相關(guān)意見和建議。

??記者從上述政策調(diào)整建議中了解到，海南省房協(xié)提出了“合理調(diào)整商品住宅銷售制度”“及時(shí)調(diào)整全域限購(gòu)政策”“放寬以家庭為單位的購(gòu)買房屋套數(shù)限制”等9條建議。

??合理調(diào)整商品住宅銷售制度。海南省房協(xié)建議，應(yīng)階段性恢復(fù)預(yù)售制度，但要強(qiáng)化監(jiān)管資金管理，設(shè)置更多的提取節(jié)點(diǎn)，以根據(jù)施工進(jìn)度與竣工交付進(jìn)度匹配。在新增住宅用地中可設(shè)置現(xiàn)房銷售可選項(xiàng)，承諾現(xiàn)房銷售的可優(yōu)先拿地。

??及時(shí)調(diào)整全域限購(gòu)政策，雙軌并舉。該條建議用了“及時(shí)”的表述，稱自2018年海南執(zhí)行“全域限購(gòu)”政策以來(lái)，海南房地產(chǎn)行業(yè)投資占比逐年大幅下降，通過(guò)大力招商，海南多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展已打下良好基礎(chǔ)。現(xiàn)在隨著大批量安居房項(xiàng)目陸續(xù)入市，已給海南引進(jìn)人才、低收入無(wú)房戶家庭，提供了多種住房的選擇渠道。

??保障性住房體系亟待完善。建議完善安居房工作機(jī)制，如降低購(gòu)買資格限制、降低首付比例或貸款利率、推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的配售流程、資格審核及選房搖號(hào)機(jī)制等；建議政府盡快推出保障性租賃住房和相應(yīng)的管理機(jī)制，滿足更多低收入家庭、無(wú)房戶的居住需求。

??放寬以家庭為單位的購(gòu)買房屋套數(shù)限制。該條建議簡(jiǎn)而言之就是“放寬限購(gòu)套數(shù)”。該建議稱，隨著我國(guó)生育政策的優(yōu)化，對(duì)于有購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力的家庭，二套住宅已不能滿足居民家庭購(gòu)買需求；同時(shí)，外來(lái)人才也有解決雙方父母同城居住的購(gòu)房需求，但此類需求也在限制范圍內(nèi)。

??海南省房協(xié)建議，從限購(gòu)政策層面上，應(yīng)增加家庭購(gòu)房套數(shù)，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)與實(shí)質(zhì)居住需求，制定匹配不同套數(shù)、不同商貸及不同限制轉(zhuǎn)讓周期的精細(xì)化管理機(jī)制。

??優(yōu)化政策不日有答案

??除了在“限購(gòu)”“限價(jià)”上建議調(diào)整外，海南省房協(xié)還在商品住宅裝修、精心調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管等多方面提出了相關(guān)建議。

??關(guān)于“調(diào)整商品住宅全裝修報(bào)建的一刀切限制問(wèn)題”的建議，海南省房協(xié)認(rèn)為，由于受個(gè)人生活習(xí)慣、喜好、裝修質(zhì)量要求等方面影響，有相當(dāng)一部分人在收房后都對(duì)房屋進(jìn)行了二次裝修和改造。這樣造成了資源浪費(fèi)、環(huán)境污染等問(wèn)題。

??同時(shí)，也由于精裝修交房問(wèn)題，對(duì)房企施工能力和質(zhì)量也提出了相當(dāng)高的要求，個(gè)別開發(fā)商為了節(jié)省開支，降低裝修成本，造成裝修質(zhì)量下降等方面的問(wèn)題。

??記者了解到，海南省房協(xié)的上述建議，是在7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”的大背景下提出來(lái)的。

??作為一家省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織，海南省房協(xié)在“樓市調(diào)控政策”上大膽“諫言”，在國(guó)內(nèi)并不多見。

??8月2日，海南省政府召開專題會(huì)議，研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系。會(huì)議要求，要堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，嚴(yán)格落實(shí)中央要求，適時(shí)優(yōu)化調(diào)控政策，有效防范化解各類風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這次專題會(huì)議提到“適時(shí)優(yōu)化調(diào)控政策”，被外界解讀為海南對(duì)樓市政策調(diào)整的表態(tài)。當(dāng)天，海南省住房公積金管理、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于提取住房公積金支付購(gòu)買新建商品住房和保障性住房首付款的通知》，也有媒體認(rèn)為是“海南購(gòu)房新政‘第一槍’”。

??根據(jù)海南省政府的本次專題會(huì)議，海南樓市政策優(yōu)化調(diào)整是肯定的，但何時(shí)優(yōu)化調(diào)整，怎樣調(diào)整，相信不日就會(huì)有了答案。