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??2023年7月28日，住建部重磅發聲：近日住房城鄉建設部倪虹部長召開企業座談會，表示要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

??7月29日，北京市住建委表態，將認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業座談會上的講話要求，結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作。

??30日，深圳和廣州相繼表態，將結合實際情況推進落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

??自2023年7月24日中央政治局會議提出適時優化調整房地產政策，因城施策用好政策工具箱至今，房地產市場利好政策不斷。

??我們認為，目前整體去化和市場不會有太大的改變。一方面是從政策的發布到落地還需要一個過程，另外一方面是當前樓市供求關系已發生巨大轉變，短期內的政策利好能夠釋放部分剛需及改善人群的購房需求，但長期來看，未來整體房地產市場還是從高速發展到平穩發展的一個階段。

??近日住房城鄉建設部倪虹部長召開企業座談會，就建筑業高質量發展和房地產市場平穩健康發展與企業進行深入交流。

??會上，8家來自建筑施工、建設科技、房地產等領域的國有、民營企業負責人作了重點發言，結合企業生產經營實際，分析了當前行業發展的現狀和趨勢，表達了對相關政策落實情況的真切感受，就推動行業健康發展提出了政策建議。

??倪虹強調，穩住建筑業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。要以工業化、數字化、綠色化為方向，大力推動建筑業持續健康發展，充分發揮建筑業“促投資、穩增長、保就業”的積極作用。要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

??其中最受市場關注的內容，主要包括三個方面：

??1、降低購買首套住房首付比例和貸款利率

??從首付比例來看，目前多數城市首付比例已經降至央行限貸政策下限執行，即非限購城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。

??從貸款利率來看，按照住房信貸政策規定，首套住房商業性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR減20個基點（5年期以上LPR-20個基點）；二套住房商業性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。

??從央行公布的最新一期LPR來看，購買普通住宅首套房貸利率下限降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。今年以來，已經有超過40個城市降低首套房貸利率下限至4%以下。珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。

??結合以上兩點來看，目前多數城市，尤其是三四線城市的首套住房首付比例和貸款利率已達政策下限。因此該條內容主要針對部分熱點城市。

??需要注意的是，目前住建部的表態，僅針對“首套住房”，因此這條主要針對剛需，釋放的改善性需求整體有限。

??2、改善性住房換購稅費減免

??2022年9月30日，財政部曾發布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告：2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內重新買房的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

??其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。該政策至今仍在有效期內。

??我們認為，在交易稅費方面，除了適度減免置換交易稅費之外，還可適當上調普通住宅認定標準，以激活二手房市場，促進一二手市場良性循環。

??上海和北京的普通住房認定標準已多年沒有調整過了，我們建議對普通住宅的標準做一個動態的調整，以適應市場變化。

??3、個人住房貸款“認房不用認貸”

??“認房不認貸”是此次住建部會議最受關注的內容，這意味著無論購房者是否有貸款記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產，就可以按照第一套房貸款標準按揭買房。

??目前，限購較嚴格且執行認房又認貸政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個核心城市。而包括杭州、南京、蘇州、鄭州、無錫、天津、佛山、珠海等超20城已經對 “認房又認貸”政策進行過優化調整。

??當前北京二套商業貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。如果改為“認房不用認貸”，換房家庭首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

??上海當前同樣也執行認房又認貸政策，二套首付比例高達70%、房貸利率5.25%。若 “認房不認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

??對于購房者來說，如果一二線城市取消認房認貸，將是一個重磅利好，不僅可以大幅降低購房首付降低改善門檻，還可以降低購房成本、減輕還款壓力。

??但從目前來看，我們對核心一二線城市出臺強刺激政策還持相對保守態度，尤其是北京和上海全面實施“認房不認貸”的可能性并不大，僅非核心區域有適度放開的可能。

??在住建部重磅發聲后，7月29日、30日，北京、深圳、廣州先后發文表示將認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業座談會上的講話要求，結合房地產市場實際情況，抓緊抓好貫徹落實工作。更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

??2023年7月24日中央政治局會議召開，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

??其中明確了“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。

??我們認為，這說明接下來中央和地方政策均有優化調整空間，其中，中央層面小幅微調，如上半年對房貸利率下限動態調節機制、集中供地等制度的調整，地方層面則將掌握更大調控自主權，部分熱點城市的政策寬松空間有望進一步打開。

??結合此次住建部發聲后，北京、深圳和廣州的表態，我們認為熱點一二線城市或將被賦予更大調控自主權。

??但需要注意的是類似“930”、“330”那樣全國統一的重磅刺激或許不會重現，因城施策、精準施治還是地產調控主基調。

??總體來看，地方政策持續放松是趨勢，松綁主力軍也將由弱二線和三四線城市轉為核心一二線城市。

??但對核心一二線城市的強刺激政策并不會出現。尤其是一線城市的北京和上海不會出現全面松綁，僅非核心區域有適度放開的可能。

??今時已不同往日，房地產市場環境已發生根本轉變，行業規?，F已基本見頂，房地產市場很難再現當年的V型反轉行情，但短期內止跌企穩、中長期穩步修復并向新模式轉型還是值得期待的。