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??各地的穩樓市政策還在持續。

??2023年一季度還沒過完，已經有超過40個城市調整公積金政策，明確鼓勵居民購房。

??而且，今年越來越多的高能級城市，如重慶、南京、合肥、吉林、沈陽、哈爾濱、大連等，都加入了調整公積金政策以鼓勵居民購房的行列，政策放松的力度也不斷加大。

??這些城市的公積金政策變化主要集中在五個方面：

??一、 可提取公積金用于首付，或降低公積金貸款首付比例；

??二、 商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款（簡稱“商轉公”）；

??三、 帶押過戶；

??四、 提高貸款額度和延長還款年限；

??五、 “一人購房全家幫”。

??優化公積金政策是各地對國家大力支持剛性和改善性住房需求的政策落實，這些政策在加大公積金對購房者的支持力度的同時，也可以進一步提高公積金的使用效率。

??樓市調控政策的持續放松，也帶來了市場的企穩回升，3月份“小陽春“行情仍然持續。我們也必須看到，從去年下半年開始的樓市調控放松，隨著加入的城市能級越高，力度趨大，政策對市場的刺激也出現了邊際遞減效應，說明市場信心還有待進一步恢復。

??在2022年以前，大部分城市是不允許直接提取公積金用作購買商品住宅首付款的，去年4月，福建省率先“撕“開這個口子后，迅速被多個城市效仿。截至目前，全國已有超過20個城市出臺了支持提取公積金支付購房首付款的政策。

??最新一個加入的城市是江蘇省會南京市。2月27日，南京住房公積金管理中心發布“關于優化南京市提取住房公積金支付購房款相關規定的實施細則”，支持提取住房公積金支付購房首期款，有效期至今年12月31日。

??南京政策較之前其他城市有了更大的突破。以往大多數城市允許提取公積金支付購房首付款，都限定為新房，南京這次的政策，不只是新房，購買二手房也可以提取公積金支付首付，惠及了更多購房需求。

??一天之后的3月1日，南京又發布《關于開辦二手房住房公積金“帶押過戶”貸款業務的通知》，即日起開辦二手房公積金“帶押過戶”貸款業務。

??看上去，南京有點“急”了。

??在剛剛過去的2月，南京新房成交面積63萬平米，環比增長51%，同比下降31%。也就是說，南京樓市雖然出現了回升的趨勢，但還遠遠達不到去年同期的成交水平。

??在售庫存的變化也說明了這一趨勢。2月，南京全市的在售庫存796萬平米，雖然已下降至近14個月的低點，但由于近12個月的月均去化較慢，整體庫存的去化周期還是上升至13.7個月，仍然居于高位。

??作為強二線城市的代表，南京在市場前期透支的背景下，2022年以來市場表現一直不太理想。盡管政策持續放松，2022年全年出臺各類利好政策27條，但收效甚微。2022年全年，南京全市新房供應686.43萬平米，同比腰斬；成交782.18萬平米，回落超35%。

??在這一背景下，今年南京繼續在政策端適度刺激居民購房需求也是意料之中。

??不只是南京。在近期市場有所回溫的情況下，各地的穩樓市政策一直不斷，尤其住房公積金政策，已經形成了較為全面的政策刺激，包括公積金提取用于首付和租房、提升公積金貸款額度、“商轉公”、帶押過戶等等，這些都表明了住房公積金支持房地產市場的政策導向。

??以減輕居民籌措購房資金的壓力為手段，鼓勵剛性和改善性購房需求加快入市為目標，各地在公積金政策上都動足了腦筋。

??以重慶、大連為代表的多個城市，將首套房公積金最低首付比例降至20%，二套最低30%。更多的城市則大幅提高公積金貸款額度和延長貸款年限，盡量減輕購房者的資金及還貸壓力。

??重慶、濟南、徐州、鹽城等城市都把家庭公積金貸款額度提升至最高100萬元，浙江義烏甚至把相關部門認定的高層次人才的家庭公積金貸款最高限額提升到130萬元，符合條件的購房者可以節省一筆利息支出，降低了購房的成本。

??不少城市則通過開啟“商轉公”業務為購房者節省利息支出。2月份，江蘇揚州宣布啟動開展“商轉公”業務，有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力。

??在此之前，陜西省包括西安、延安、漢中、寶雞、榆林等8個地市都已開啟了“商轉公”業務。

??以貸款金額80萬、期限30年，首套等額本息還款為例，“商轉公”后，利率從商貸的4.3%轉成公積金貸的3.1%，平均每月可減少月供約540元，30年累計可減少利息支出約19.4萬元。

??若按二套房商貸利率5.8%計算，平均每月可減少月供超1000元，累計可減少的利息支出超36萬元。

??無論是提取公積金支付購房首付款，提升公積金貸款限額，還是開啟“商轉公”業務，“一人購房全家幫”等等，這些公積金的政策措施，最終目的都是為了提升購房者的支付能力，降低購房成本，有助于刺激購房需求的進一步釋放。

??從去年開始，各地發布的穩樓市政策頻次已達數百次，涉及公積金支持政策、放松限購、限貸、限售、限價、商業銀行信貸、購房補貼等，其中有將近80%的省市都推出了公積金相關支持政策，在各類支持政策中占比最高。

??從最傳統的降首付、降低二套貸款利率、提高最高限額，到放松異地貸款限制、開展組合貸業務，再到“一人買房全家幫”的家庭互助政策、公積金同城化以及提取公積金支付購房首付款、帶押過戶等等，公積金政策在穩樓市中發揮了一定的積極作用，也意味著公積金在政策創新方面還有很大的空間。

??今年1-2月，全國一手和二手商品房的銷售結束了13個月的負增長，70個大中城市的房價有漲有跌，總體價格保持平穩。各地并沒有停止在政策端刺激居民購房需求，這也說明各地對市場回溫的持續性仍然存疑。

??我們認為，公積金政策的疊加利好，對市場回暖有一定刺激作用，但比較有限。3-4月“小陽春”的熱度大概率還會持續，后續行情將出現分化。

??北京和上海等熱點城市預計仍會穩步向上；供應即將放量的城市如廣州、武漢等，若無政策利好疊加刺激，市場將面臨壓力；近期回溫勢頭較猛，但實際成交僅集中于少數熱點板塊的城市，市場的回暖可能難以持續。