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??杭州新政頻出，成交有所回暖，然而對于“傷筋動骨”的杭州樓市來說，還需下“猛藥”扭轉(zhuǎn)冰冷的市場行情。

??杭州的新房與二手房之間原本的倒掛現(xiàn)象逐漸消失，與此同時，為了刺激樓市，杭州出臺了一系列政策寬松政策， 2022年11月的杭州二手房成交量突破5700套，單量環(huán)比提升32%，有明顯的回暖跡象。

??12月13日，杭州市又放大招，政府網(wǎng)站發(fā)布《杭州住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，調(diào)整了住房公積金貸款有關(guān)政策。時隔五年杭州公積金貸款和商貸均完成松綁，通過“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持改善住房消費(fèi)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月15日，杭州市已累計5次出臺樓市相關(guān)的放松政策，意圖提振樓市，包括臨安發(fā)布的購房補(bǔ)貼、不限購和人才補(bǔ)貼政策、富陽全區(qū)調(diào)整限購，推出契稅補(bǔ)貼和企業(yè)購房優(yōu)惠等。此外，杭州的余杭區(qū)和蕭山區(qū)部分街道也調(diào)整了限購政策、推出契稅補(bǔ)貼、錢塘區(qū)部分街道放寬限購等，但這些政策均為“局部政策”，并未覆蓋全市。

??貝殼研究院于11月發(fā)布的杭州樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自6月至10月，二手房網(wǎng)簽經(jīng)歷了四連跌，11月受“雙11”新政及年末市場提振影響，網(wǎng)簽單量環(huán)比提升32%，同比提升67%。上城、余杭、拱墅、錢塘及濱江區(qū)住宅成交環(huán)比提升均在50%以上。

??2022年以來，杭州樓市成交量持續(xù)走低，價格呈波動式下滑，尤其是二手房價格出現(xiàn)普跌的情況，部分網(wǎng)紅樓盤項目甚至跌破大眾心理價，引發(fā)廣泛關(guān)注。

??分析人士認(rèn)為，解除限購才是促使市場回暖的關(guān)鍵。

??掛牌超1年 鮮有買家

??今年5月17日，杭州出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該通知被業(yè)界稱為拯救二手房市場的“5·17樓市新政”。該政策的出臺也讓當(dāng)時的二手房成交有了明顯的提升，來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月杭州二手房網(wǎng)簽量逾7300套。

??好景不長，此后連續(xù)4個月，二手房網(wǎng)簽一路下滑至10月份的4300余套。總體來看，杭州近期的二手房成交呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

??今年11月11日，杭州又出新政，對杭州的首套住房貸款部分認(rèn)定條件、二套首付比例以及首套房、二套房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整。其中，對于首套房首付三成的認(rèn)定條件由“認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”，即在杭州沒有住房，但有住房按揭貸款記錄，并且貸款已經(jīng)結(jié)清的購房者，可以按照首套房貸政策執(zhí)行。

??經(jīng)紀(jì)人王霞所在的門店位于杭州市申花板塊，屬于杭州市傳統(tǒng)熱門區(qū)域，其表示，此前板塊內(nèi)一些“老破小”一直無人問津，有的房子甚至掛牌超過一年以上也無法售出，最近一個月以來，這類房源的帶看量明顯增加，有的“老破小”甚至有了成交。

??以武林廣場一套50平方米的“老破小”為例，王霞表示，該房源在他們門店已經(jīng)掛網(wǎng)將近一年半時間，于近期以不到250萬元的價格成交。

??“主要是因為總價低，買家是剛滿一年社保的新杭州人。”得益于杭州的樓市新政，一些低總價的房源終于等來了快速出貨的機(jī)會。

??業(yè)主趙鵬也是同樣的情況，“他的房子已經(jīng)掛牌近半年時間，原本不到心理價位絕不拋售，現(xiàn)在新政之下，‘一賣一買’可以享受三成首付。即300多萬的房款可以撬動800萬元左右的房源。”

??據(jù)王霞介紹，目前他手上的客戶基本以“連環(huán)單”即賣房騰房票的居多，在這樣的置換需求下，整體二手房的掛牌量或許會增加，特別是一些急售房源，會不斷出現(xiàn)。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，杭州這次的政策確實(shí)釋放了剛需存量房，尤其推動了蕭山、邊交、臨平總價區(qū)間在200萬~300萬元的新房的成交，落戶一個月就可以買二手房，看似市場寬松，但沒有本質(zhì)拉動市場。

??貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，自6月至10月，二手房網(wǎng)簽經(jīng)歷了四連跌，11月受“雙11”新政及年末市場提振影響，網(wǎng)簽量為5752套，環(huán)比10月上漲32%，同比去年10月提升67%。上城、余杭、拱墅、錢塘及濱江區(qū)住宅成交環(huán)比提升均在50%以上。11月杭州新政的確拉動了剛需市場。

??網(wǎng)紅盤不紅 投資客紛紛離場

??像王霞這樣的“幸運(yùn)兒”畢竟是少數(shù)，杭州二手房掛牌量依舊居高不下，截至11月30日，貝殼找房二手房掛牌量已經(jīng)超過了20萬套，直逼25萬套。

??掛牌量急劇上升，透露出的是投資客的逃離，交易量回落的背后，更多的是需求端購房者信心和預(yù)期的改變，市場情緒持續(xù)低迷，買家出手也變得十分謹(jǐn)慎。

??尤其是一些新房集中交付的板塊，投資客因急于拋售而出現(xiàn)“擠兌潮”，二手房價遠(yuǎn)不及預(yù)期。

??以未來科技城板塊的“三兄弟”陽光城未來悅為例，2021年杭州房價最瘋狂的時候，未來科技城一度被炒到8萬元/平方米的均價。當(dāng)時陽光城未來悅有一套120平方米左右的房源，成交總價1000萬元。加上需要繳納增值稅40萬元，買下來差不多得花到1050萬元。這是陽光城未來悅的高光時刻，也是未來科技城二手房市場的高光時刻。

??據(jù)經(jīng)紀(jì)人劉明介紹，該小區(qū)一套90平方米的房源，從高峰期的400多萬元一度沖高到700多萬元，如今又掉到500萬元以內(nèi)，猶如坐了過山車。

??如今，貝殼找房掛牌價低于5萬的房源已有不少，降價幅度較大。

??劉明表示，目前陽光城未來悅掛牌均價普遍在6萬元/平方米以內(nèi)，“大部分的房源掛牌價格5萬元/平方米，有的甚至不到5萬元/平方米”。

??據(jù)貝殼找房，未來悅在的掛牌房源量已達(dá)到166套。其中價格下調(diào)的就有96套，漲價的僅有19套。

??同樣境遇的還有同一板塊的西溪公館，這個2020年的紅盤，因創(chuàng)下“6萬人搖號”紀(jì)錄而備受全國關(guān)注。2年不到，該項目的單價從每平米5萬元漲到過8萬元，但自去年五六月份開始，價格開始急速下跌。

??據(jù)西溪公館附近中介門店的經(jīng)紀(jì)人王剛介紹，目前該項目的二手成交均價已經(jīng)跌至3萬元/平方米左右。

??“主要是因為投資客太多了，之前確實(shí)有二手房賣到了5.5萬元/平方米，目前來看，西溪公館二手房較新房增值了10%左右，但這部分增幅顯然不足以覆蓋房貸、契稅和購房現(xiàn)金成本，對于6萬元/平方米買進(jìn)的人來說，已經(jīng)處在入不敷出的邊緣。

??除了上述兩個網(wǎng)紅盤，位于錢江世紀(jì)城的融信保利創(chuàng)世邸項目，2020年曾一度賣到9.7萬元/平方米的價格，如今掛牌價普遍在8萬元/平方米，每個月的掛牌量也在直線上升，目前貝殼找房顯示有150套左右，但成交情況并不理想，每個月在一兩套左右。

??上述經(jīng)紀(jì)人表示，一些不滿二唯一的房源價格在7.2-7.5萬元/平方米，目前“奧體三兄弟”每個月的成交套數(shù)基本在個位數(shù)徘徊。

??多重因素導(dǎo)致二手市場低迷

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，新房限價與二手房形成價格倒掛，導(dǎo)致萬人搖號的現(xiàn)象屢見不鮮，如今，新房扎堆進(jìn)入二手房市場也進(jìn)一步推高了掛牌量，價格出現(xiàn)回落就在所難免。

??張波表示，上述網(wǎng)紅項目的快速冷卻，不僅是政策和市場面因素，還伴隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)衰弱的因素，受疫情和大環(huán)境影響，一些房東因為收入降低開始大幅降價拋售房源。

??這類價格經(jīng)歷急升急降的房源有一個通病，就是投資客普遍較為集中。以今年為例，互聯(lián)網(wǎng)大廠紛紛掀起“降薪裁員潮”，一大批人突然沒了高收入，意味著未來科技城板塊的二手市場，瞬間失去一批重要“接盤俠”。

??此外，未來科技城距離傳統(tǒng)杭州市中心較遠(yuǎn)，還是一個相對封閉的二手市場。

??“眼看著房子越來越多，但實(shí)際受歡迎程度遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，房東們越來越著急遭遇了投資客們踩踏式出貨，倒掛紅利大大縮水。”王剛表示。

??此外，杭州新房供應(yīng)量的持續(xù)加大，也是二手房熱度下降的一個主要原因，購房者就有了“現(xiàn)在不買，后面還有新房的心理”，導(dǎo)致市面上大量二手房無人接盤。

??二手房市場的低迷也給杭州新房市場帶來進(jìn)一步降溫，來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月杭州新房成交9908套，環(huán)比下降6%，同比下降14%。目前，杭州新房市場供應(yīng)量充足，一些非熱門區(qū)域的項目已經(jīng)不用再搖號，中簽率也有明顯上升。

??來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月新房供應(yīng)14301套，環(huán)比上漲持平，同比下降1%。

??“二手房市場的低迷必然帶動價格的下滑，一旦達(dá)不到原來的利潤預(yù)期，炒家就會持幣觀望，能夠賺錢的是少部分超級紅盤，大部分去搖號的樓盤只能保本，這就導(dǎo)致了搖號熱情下降。”分析人士說。

??11月，杭州市又出新政，為緩解城西科創(chuàng)大走廊住房供求矛盾，促進(jìn)職住平衡，11月21日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局、杭州城西科創(chuàng)大走廊管委會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于城西科創(chuàng)大走廊實(shí)施差異化購房的通知》，明確在城西科創(chuàng)大走廊范圍內(nèi)實(shí)施差異化購房政策。要求所有開發(fā)商對滿足條件的人群進(jìn)行定向供應(yīng)不少于50%的房源。

??新政的出臺，給科創(chuàng)大走廊范圍內(nèi)的二手房市場去化增加了壓力。杭州一名資深地產(chǎn)人士表示，該政策對整條科創(chuàng)大走廊里的二手房將是降維打擊。這就導(dǎo)致很多原來在這里工作的人去買新房。

??這對原先已經(jīng)有所滯銷的熱門項目而言，無疑雪上加霜。目前，整個杭州的二手房市場比較堅挺的只有申花板塊、奧體板塊的少部分項目。

??未來科技城的二手房市場低迷或?qū)⒊掷m(xù)一段時間。

??新政救市 樓市有望復(fù)蘇

??11月10日，杭州市發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》（簡稱“《通知》”）。《通知》明確，在杭州無房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，購買二套房可按首套房貸政策執(zhí)行，最低首付比例為40%（此前為60%）。按目前規(guī)定，杭州首套房貸利率最低調(diào)整為4.15%，二套房貸款利率最低調(diào)整為4.9%。

??此次新政出臺后，杭州新房、二手房成交均有所回升。在新房方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，杭州房貸新政出臺第二周，杭州新房成交面積從18.2萬平方米增長至27.2萬平方米，環(huán)比增長49.4%，之后兩周一直維持在30萬平方米以上的相對高位。

??二手市場方面，11月，杭州二手房市場結(jié)束“四連降”，市區(qū)共成交二手房3786套，環(huán)比增長53.4%。

??來自杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，12月14日杭州全市共成交二手房397套，成交面積35218.94平方米。其中，二手房住宅成交309套，成交面積30702.49平方米。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)指出，杭州降低二套房首付比例，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有效降低購房成本，對于杭州新房、二手房市場的需求釋放起到積極的推動作用。

??張波表示，杭州發(fā)布的認(rèn)房不認(rèn)貸的政策拉動了改善型需求人群的入市，改善型需求的特點(diǎn)是“置換”，即需要先將自己手上的房屋賣出，這在客觀上造成了市面上二手房掛牌量的增加，但市場需求量并沒有顯著增加，這主要是因為這類人群都是去選擇新房市場，尤其是部分區(qū)域供過于求，會導(dǎo)致市場降溫，進(jìn)一步加劇了部分區(qū)域二手房需求量的減少。

??除了杭州外，以往二手房比較堅挺的市場在11月份都出現(xiàn)了降溫的情況，在此背景下，相對更為市場化的二手房表現(xiàn)尤為明顯。

??隨著12月7日，疫情政策的優(yōu)化，后續(xù)一線城市和熱點(diǎn)二線城市將是第一波觸底反彈，預(yù)計明年二季度開始，市場將會有明顯起色。

??張波表示，現(xiàn)階段，“買方市場”的效果正在不斷顯現(xiàn)。二手房回暖至少是一個利好的開始，從最初的剛需入場，到后期帶動改善置換，接下來可以有序調(diào)動整個二手房的流動性，利于房地產(chǎn)市場生態(tài)良性循環(huán)的修復(fù)。

??“需求端的支持政策再發(fā)力，購房門檻和成本明顯降低，結(jié)合新房供應(yīng)量明顯增多和二手價格明顯回調(diào)，新增的剛需和改善型購房者也會抓住當(dāng)前購房時機(jī)。”

??從長遠(yuǎn)來看，杭州的土地供應(yīng)還會持續(xù)保持高位，而長期的人口，因為杭州仍然是限購最嚴(yán)的二線城市。

??張波表示，雖然出臺了二手房優(yōu)惠政策，但是要從根本上扭轉(zhuǎn)二手房下行趨勢難度仍然較大，二手市場恢復(fù)信心需要時間，此次限貸政策調(diào)整能否長效，接下來限購會不會放松是關(guān)鍵。

??（應(yīng)受訪者要求，文中王剛、趙鵬、劉明、王霞均為化名）