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??“重大利好，提振信心。”對于鄭州樓市新政，一位不愿具名的鄭州房企人士對記者表示。

??3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“通知”），提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”19條措施；其中，最重要舉措包括變相放松限購，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時重新啟動去庫存利器——棚改貨幣化安置。

??上述房企人士說，新政發(fā)布不到1個小時，他的朋友圈就被火速刷屏，微信工作群里也都是同事點贊新政的消息。這是“重大利好”，他認(rèn)為新政提振了鄭州樓市的信心。

??對于鄭州樓市新政，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次鄭州政策具有四個積極信號：首先，相比過去一些城市零碎操作，這是目前全國首個系統(tǒng)全面的樓市放松政策，是具有非常實質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市導(dǎo)向；其次，政策放松從此前的鼓勵房貸、降低首付開始進(jìn)入到放松限購，對于購房家庭購房套數(shù)的增加等有積極作用，信號意義較強(qiáng)。

??“作為省會城市，鄭州做法相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關(guān)注，說明二線城市也開始進(jìn)入到政策持續(xù)放松階段；同時，這也說明在當(dāng)前各地會基于樓市情況，因地制宜出政策，政策出臺的主動性和急迫性增強(qiáng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??鄭州此次全面“救市”背后，是在市場整體下行、洪災(zāi)和3輪疫情沖擊影響下，應(yīng)對樓市成交量暴跌、信心驟降、承壓嚴(yán)重之舉。

??受政策利好影響，3月2日，河南本土企業(yè)建業(yè)地產(chǎn)以0.72港元的價格高開，收于0.73港元/股，漲幅4.29%，成交量1139萬股，總市值達(dá)21.64億港元；中原建業(yè)收于1.04港元/股，漲幅2.97%；建業(yè)新生活收于4.76港元/股，漲幅0.63%。

??樓市低迷

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份鄭州新房房價環(huán)比下跌0.2%，這是鄭州房價連續(xù)第6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。具體到成交量上，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，鄭州“7·20”暴雨后，新房銷量大幅下滑，與2020年同期相比很多月份銷量下滑50%—65%，創(chuàng)下近5年同期新低。

??事實上，去年8月鄭州第一輪疫情過后，各大房企便開始采取降價、購房補(bǔ)貼、買房送車，甚至“買一套送一套”優(yōu)惠措施售房，但效果一直不理想。進(jìn)入2022年，形勢也沒有因為新一年的到來有所好轉(zhuǎn)，“賣不動”幾乎成了鄭州各個項目普遍存在的問題。

??“有的客戶一天能來售樓處3次，但就是不買。”談起鄭州樓市銷售現(xiàn)狀，一位房企人士告訴記者，他從業(yè)多年來從未見過這種情況，“都在觀望，一是買漲不買跌的心理；二是疫情導(dǎo)致人們對未來預(yù)期收入和工作比較謹(jǐn)慎甚至十分悲觀；三是有改善需求的觀望者增多，另外，還有的人擔(dān)心開發(fā)商交不了房。”

??樓市低迷之下，部分開發(fā)商也陷入生存困境。鄭州多位本土房企人士告訴記者，為了降低運營成本更好地活下去，公司內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行了好幾輪裁員。不止如此，還有一些房企直接宣布放長假，如瀚宇集團(tuán)宣布放假時間暫定為2022年1月10日至2022年4月10日，具體復(fù)工時間根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整。

??具體到土地市場同樣盡顯“涼意”。從鄭州去年下半年兩輪集中土拍結(jié)果來看，均以冷淡收場。一位TOP10房企河南區(qū)域投資部門負(fù)責(zé)人告訴記者，10年來他第一次看到鄭州土拍那么冷。

??這種動蕩不安的局面持續(xù)半年多后，在最近迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

??2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會”上，鄭州市代市長何雄亮出了他對鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷，“鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。”

??這次公開喊話在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)人士看來，主要是為了提振當(dāng)前市場的信心。

??從近期市場反饋看，喜憂參半。喜的是，市場整體穩(wěn)中有升，來訪量明顯增加。“上周末每天都有上百組看房的人，今天周一人少些，不過也已經(jīng)來了幾十組了。”2月28日，記者在鄭州市金水區(qū)某熱銷樓盤走訪時一位置業(yè)顧問向記者介紹。

??憂的是，成交量依然不高。根據(jù)克而瑞河南區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年2月21日—27日，鄭州熱銷樓盤榜前十名銷量均為兩位數(shù)，且9個項目成交量不到30套，這與200多組甚至500多組來訪量差別較大。

??“主要是市場喊話后沒有實際政策落地。”前幾日，談及當(dāng)下市場現(xiàn)狀，多位鄭州房企人士向記者表示。

??全面“救市”開啟

??3月1日上午，張揚還在發(fā)愁以目前的形勢今年集團(tuán)布置的銷售任務(wù)難以完成，下午他就看到了鄭州市發(fā)布的19條新政。他第一時間將新政文件轉(zhuǎn)發(fā)到微信工作群、朋友圈等，分享政策利好。

??從鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布的通知看，此次新政的出臺是為落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??通知共五大項19條，具體包括：支持合理住房需求。改善住房市場供給，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，完善房價和地價聯(lián)動機(jī)制，嚴(yán)格落實房屋預(yù)售制度，加快項目開工、銷售節(jié)奏等。

??加大信貸融資支持。給予企業(yè)項目貸款支持、降低個人住房消費負(fù)擔(dān)以及推進(jìn)信貸支持協(xié)作。其中，在降低個人住房消費負(fù)擔(dān)方面，通知明確對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，這相當(dāng)于放松限貸政策。推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化。推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化等。

??貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，需求端鼓勵、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是鄭州新政的顯著特點。

??“鄭州此次政策對于鼓勵改善型購房需求給予了很多支持性政策，如對于改善型購房需求，取消了認(rèn)房又認(rèn)貸政策，使得很多購房者后續(xù)完全可以按照首套房首付標(biāo)準(zhǔn)和首付利率進(jìn)行調(diào)整，勢必降低購房成本，這一點也符合當(dāng)前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??鄭州本土一位業(yè)內(nèi)人士也稱，新政中他最關(guān)注對地產(chǎn)企業(yè)加大信貸融資支持和下調(diào)住房貸款利率，“給予企業(yè)項目貸款支持，可以為深陷資金困境的開發(fā)商紓困解難，還能解決當(dāng)下項目施工進(jìn)度慢、逾期交房以及停工等問題。房貸利率方面，2017年以來，鄭州房貸利率一直居高不下，當(dāng)下鄭州房貸利率經(jīng)過多番調(diào)整后，新房最低5.37%，二手房最低4.9%，可以說是近年最低。如果利率還能下調(diào)，對購房者來說無疑是實打?qū)嵉睦谩！?/p>

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于全國其他城市來說，若是類似政策持續(xù)跟進(jìn)，也可以帶動房地產(chǎn)交易行情回暖，促進(jìn)3月“小陽春”到來。