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??2021年樓市在“寒冬”中度過，2022年樓市怎么走，備受市場關注。

??一年一度的中央經濟工作會議于12月8日至10日在北京舉行，對2022年經濟工作作出全面部署。會議通稿中提到：“我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。這樣的形勢下，“明年經濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，各地區(qū)各部門要擔負起穩(wěn)定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利于經濟穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當靠前。”

??對于2022年樓市調控方向，中央經濟工作會議再次定調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第五次定調“房住不炒”。這也說明房地產調控從嚴大方向不會發(fā)生改變，中國經濟轉型從長期來看還將堅持逐步“去地產化”路線。

??但同時在需求端也會給予扶持。此次會議提出，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求和促進房地產業(yè)良性循環(huán)”。

??值得注意的是，這次會議對于房地產表述出現很多新變化，首次提出“加強預期指導、探索新的發(fā)展模式”，“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。對于房地產業(yè)來說，中央經濟工作會議釋放出的這些信號向來不容忽視。

??財政與貨幣政策協調聯動

??此次會議關于財政貨幣政策的表述是：積極的財政政策要提升效能，更加注重精準、可持續(xù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。引導金融機構加大對實體經濟特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的支持。

??“中國雖然存在著通貨膨脹的威脅，雖然存在著金融脆弱性的問題，但是主要矛盾的主要方面是經濟增長速度的低迷。”中國社科院學部委員余永定在CMF熱點問題研討會上表示。他認為，可以適當采取擴張性的財政貨幣政策來刺激經濟增長。

??會議還要求，“財政政策和貨幣政策要協調聯動，跨周期和逆周期宏觀調控政策要有機結合”。這是關于宏觀政策有效實施做出的新的提法和要求。

??民生銀行研究院分析師王靜文解讀認為，政策基調由2021年的“靈活精準、合理適度”回歸到2020年的“靈活適度”，實際上已有邊際寬松的含義在。跨周期和逆周期的有機結合，既要求政策在短期內加大逆周期對沖力度，又要從中長期內綜合評估，避免政策超調或副作用過多。

??紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖則認為，這說明2022年貨幣環(huán)境仍是分化的，一方面對傳統部門比如地產和基建，還是偏緊，松只是針對防風險而言的，松是為了穩(wěn)住存量，但堅決遏制增量；另一方面，對小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的結構性寬松的貨幣政策還將繼續(xù)深化和延續(xù)下去，比如再貸款、定向降準、碳減排支持工具等結構型貨幣政策工具明年可能還將繼續(xù)實施。

??從這個角度看，如果地產、基建的增量融資需求繼續(xù)遏制，僅是保住地產存量風險，貨幣政策又僅是結構性寬松的話，整體“寬信用”政策效果將相當有限，預計整體社融增速在10.5%-11%。

??“房住不炒”定位不變

??“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，中央經濟工作會議再度強調。這是樓市調控根本，不容動搖。

??北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，但基本原則不能變，以防出現硬著陸。要守牢房地產發(fā)展底線，一是不能帶來金融風險，二是不能影響實體經濟發(fā)展。

??但合理的住房需求會給予扶持，這也是政策糾偏需要。此次會議強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??李奇霖解讀認為，房地產調控從嚴的大方向不會發(fā)生改變，但短期來看，由于部分地區(qū)房地產調控措施過嚴、房地產貸款集中度管理遏制了正常的剛需和改善型需求、房地產融資收得過緊等執(zhí)行層面問題導致房企今年信用風險不斷，明年還是房企債務到期高峰，這均引發(fā)了市場對信用風險擴散的擔憂。因此，出于防風險需要，近期按揭貸、開發(fā)貸、并購貸等房地產金融支持措施都會有所加快。

??此次會議的另一大亮點是提出，“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這已經是管理層或重要會議第三次提房地產業(yè)良性循環(huán)了，這意味著目前行業(yè)循環(huán)不暢，影響到了行業(yè)健康發(fā)展甚至是防范風險的高度。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，促進房地產良性循環(huán)就是要去除阻礙其順暢循環(huán)的問題，包括控制源頭上的地價無序上漲、控制依賴度，這樣就能控制住房價。要控住地價上漲，還得控制住前端購地融資，金融長效機制就要落實下去。同時，還要調整住房供應機構，比如增加保障性租賃住房供應，盤活存量資源，比如老舊小區(qū)改造等。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，相比此前一貫圍繞“房地產市場”的提法，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅限于交易環(huán)節(jié)，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié)，延展到整個房地產行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發(fā)、并購及相應的貸款、發(fā)債需求。

??房地產行業(yè)融資層面已出現改善信號。12月10日，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業(yè)代表座談會，將重點支持符合房地產調控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產項目或資產的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??對于再次強調“因城施策”，李奇霖認為，不排除部分房價下行壓力較大城市可以放松房地產調控，但對多數房價上漲壓力較大一線和核心二線房地產調控預計還將從嚴，不會有大的變化，房地產政策的“松”僅是針對此前“過緊”而言的。

??此次會議還提出“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設”。長租房即長租公寓，自從去年暴雷以來，國家更多強調保障性租賃住房，對于長租房的相關表述變少。去年中央經濟工作會議對此的表述是“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。

??李宇嘉解讀道，長租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源，因此應在總結長租公寓問題基礎上，加強監(jiān)管和建設模式，作為未來多渠道住房供應來源，引導開發(fā)行業(yè)轉型升級，因為新房銷售已經見頂了，必須向存量轉型。

??首提“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”

??此次會議首次提出預期引導的概念，會議表示“加強預期指導、探索新的發(fā)展模式”。當前房地產市場正在由增量市場向存量市場轉型過程中，新的發(fā)展模式意味著多個層面的改變，包括房屋市場、土地市場和房地產企業(yè)等。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，這說明當前在預期管理和引導方面將有新的動作，包括后續(xù)在穩(wěn)房價方面，各類土地供應會持續(xù)跟進，以進一步穩(wěn)定市場預期；房地產市場秩序的整頓工作也還會推進，對于各類炒作房價和引起預期不穩(wěn)的行為會進行嚴管。除租購并舉、長租房、保障性住房等方面發(fā)展外，未來對于存量市場的房地產發(fā)展模式、房地產稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。

??李宇嘉認為，房地產新發(fā)展模式體現在這些方面：一是多元主體。過去，開發(fā)商為唯一供應主體，“拿地、融資、開發(fā)、賣房”的循環(huán)是唯一的模式。現在，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作重點，并且提出5個供應渠道和主體，還強調長租房，這都是多主體。

??二是多元房屋類型。國家第一次明確“十四五”住房保障的頂層設計，包含三個房屋類型（公租、共有產權、保租房），還強調長租房、共有產權等新住房類型。這些房屋類型，可以不是開發(fā)商供應，而是用地用房主體（村集體、企事業(yè)單位、園區(qū)主體、商業(yè)辦公主體等）引入開發(fā)商或合伙、入股開發(fā)；

??三是新的供地類型，可以不是新增供地建設，可以是盤活存量，新增供地可以搞彈性年期、多用途綜合開發(fā)；

??四是新的融資模式，可以不用大規(guī)模加杠桿，而是用專項債、REITs、ABS等新的融資模式。

??五是商品房開發(fā)，也要探索新的土地出讓模式，并不是價高者得，而是招標、建設方案競標等多種出讓方式，房價地價要聯動，有的地方要探索現售模式，還要優(yōu)化預售資金監(jiān)管，既不能挪用，也要靈活使用。