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??“太好了，這是避免爛尾最好不過的政策！為這屆市委市政府點(diǎn)贊！”11月7日、11月8日，河北省石家莊接連發(fā)布兩條提高商品房預(yù)售許可門檻的公告受到廣泛關(guān)注，不少網(wǎng)友紛紛點(diǎn)贊。

??11月7日晚，石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整石家莊市商品房項(xiàng)目預(yù)售許可形象進(jìn)度的公告》，要求11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進(jìn)度由設(shè)計(jì)總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂。公告發(fā)布的第二天，石家莊對(duì)前一天調(diào)整商品房預(yù)售許可門檻的新規(guī)作出細(xì)化補(bǔ)充，發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管的公告》。

??“過往，石家莊出現(xiàn)了部分房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾情況，從而導(dǎo)致購(gòu)房者不斷維權(quán)，出臺(tái)這樣的政策也是保護(hù)購(gòu)房者基本利益。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析。

??今年以來，石家莊政府對(duì)“爛尾樓”等房地產(chǎn)亂象的整治力度空前。8月7日，石家莊市委、市政府召開專題會(huì)議，要求“強(qiáng)力推進(jìn)爛尾樓項(xiàng)目整治工作，全面助推歷史遺留問題解決”，將全市“爛尾樓”項(xiàng)目整治方案分批次向社會(huì)公布。同時(shí)，石家莊政法機(jī)關(guān)也針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為開展了專項(xiàng)行動(dòng)，到目前已發(fā)布多起樓盤處置案例。

??11月7日，石家莊市召開市委常委會(huì)召開會(huì)議，會(huì)議聽取了石家莊市五批爛尾樓項(xiàng)目整治進(jìn)展情況的匯報(bào)，強(qiáng)調(diào)開展“爛尾樓”項(xiàng)目整治工作，是堅(jiān)持人民至上、保障群眾利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的具體舉措，是加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化美麗省會(huì)城市的內(nèi)在要求。同時(shí)會(huì)議要求加大工作力度，強(qiáng)化部門監(jiān)管職責(zé)和屬地管理責(zé)任，堅(jiān)持實(shí)事求是、依法依規(guī)，以堅(jiān)如磐石的決心和勇氣，全力攻堅(jiān)突破，推動(dòng)“爛尾樓”項(xiàng)目整治取得新成效，真正讓城市更美麗、人民更滿意。

??石家莊并非第一座出臺(tái)準(zhǔn)現(xiàn)房拿證的城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，北京、深圳、濟(jì)南、海南、杭州等多個(gè)城市先后出臺(tái)了類似政策。

??“力度大、有緊迫感”！

??對(duì)上述兩則政策的發(fā)布，多位接受記者采訪的人士表示，“力度大、有緊迫感，應(yīng)該是全國(guó)之首”，更認(rèn)為將有效解決爛尾樓的再次發(fā)生。

??長(zhǎng)期以來，石家莊因爛尾項(xiàng)目出現(xiàn)過諸多維權(quán)事件，造成了社會(huì)的不穩(wěn)定。

??公開資料顯示，2008年河北提出“三年大變樣”，迎來大刀闊斧的大拆大建，伴隨而來的就是“爛尾樓”問題。房地產(chǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目成因復(fù)雜，歷時(shí)較長(zhǎng)，由于大多牽扯到資金鏈斷裂、涉法涉訴、法人涉案等，解決難度非常大。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年石家莊有超100個(gè)問題樓盤，涉及長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、高新區(qū)、鹿泉區(qū)、欒城區(qū)、井陘礦區(qū)、贊皇縣、高邑縣、靈壽縣、無(wú)極縣等地。比如石家莊“最美”爛尾樓，位于石家莊火車站附近的超級(jí)樓盤“祥云國(guó)際”，其開發(fā)商聯(lián)邦地產(chǎn)曾宣稱投資170億元，要將這里打造成中國(guó)迪士尼、石家莊的歡樂谷。然而自2014年10月，項(xiàng)目一直處在爛尾狀態(tài)。

??今年8月，石家莊市委、市政府召開專題會(huì)議，研究部署“爛尾樓”整治工作，決定將全市“爛尾樓”項(xiàng)目整治方案分批次向社會(huì)公布，并要求嚴(yán)格按照公布的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、解決方案，一項(xiàng)一項(xiàng)去完成。

??與此同時(shí)，石家莊政法機(jī)關(guān)也針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為開展了專項(xiàng)行動(dòng)，提出要堅(jiān)決清除阻礙省會(huì)建設(shè)發(fā)展的“攔路虎”“絆腳石”。截至目前，當(dāng)?shù)卣C(jī)關(guān)已依法偵辦了多起未批先建、無(wú)證預(yù)售等涉嫌非法經(jīng)營(yíng)罪，以及未實(shí)際開發(fā)建設(shè)即對(duì)外出售等涉嫌合同詐騙罪的案件。

??在重拳整治下，根據(jù)石家莊市人民政府公布的數(shù)據(jù)，自8月7日以來該市先后公布了5批次44個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目整治工作方案，歷史形成的、納入河北省解遺辦臺(tái)賬的“爛尾樓”項(xiàng)目均已公布完畢。

??此外，記者還注意到，今年以來石家莊市政府對(duì)“爛尾樓”等房地產(chǎn)亂象的整治力度空前。對(duì)此，河北房地產(chǎn)界人士認(rèn)為這得益于新任石家莊市委書記張超超的工作要求。

??今年4月，石家莊市新市委書記張超超走馬上任。到任后，注意到當(dāng)?shù)卮嬖诙鄠€(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，因時(shí)間久遠(yuǎn)、情況復(fù)雜等問題，這些項(xiàng)目解決難度非常大，遲遲沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，當(dāng)即開始要求整治。

??石家莊市政府網(wǎng)站內(nèi)容顯示，8月1日，張超超主持召開市委專題會(huì)議，研究解決全市房地產(chǎn)歷史遺留問題。特別強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“新官理舊賬”，整治過程中對(duì)開發(fā)商惡意抽逃資金等違法違規(guī)行為要予以嚴(yán)厲打擊。

??8月7日，石家莊市委、市政府召開專題會(huì)議，要求“強(qiáng)力推進(jìn)爛尾樓項(xiàng)目整治工作，全面助推歷史遺留問題解決”，將全市“爛尾樓”項(xiàng)目整治方案分批次向社會(huì)公布。其中，在調(diào)研檢查河北聯(lián)邦偉業(yè)旗下祥云國(guó)際項(xiàng)目時(shí)，張超超強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決清除阻礙省會(huì)建設(shè)發(fā)展的“攔路虎”“絆腳石”，并提出5點(diǎn)要求：

??一要把抓好祥云國(guó)際項(xiàng)目建設(shè)作為防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的具體行動(dòng)，堅(jiān)持依法依規(guī)、實(shí)事求是，既尊重歷史、又著眼未來，堅(jiān)決清除阻礙省會(huì)建設(shè)發(fā)展的“攔路虎”“絆腳石”，確保給人民群眾和歷史一個(gè)交代。

??二要妥善解決好歷史遺留問題，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向和結(jié)果導(dǎo)向，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，積極創(chuàng)新方式方法，穩(wěn)妥有序、蹄疾步穩(wěn)推進(jìn)遺留問題的徹底解決，堅(jiān)決打好打贏這場(chǎng)硬仗。

??三要拿出一攬子解決方案，對(duì)于住宅、配套、公寓、商業(yè)設(shè)施等，進(jìn)行系統(tǒng)謀劃、分步實(shí)施，確保盡快恢復(fù)建設(shè)。

??四要樹牢底線思維，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保社會(huì)大局和諧穩(wěn)定。

??五要壓緊壓實(shí)責(zé)任，橋西區(qū)要落實(shí)屬地責(zé)任，加大工作力度；有關(guān)職能部門要主動(dòng)配合、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，有力有效破解瓶頸難題，確保各項(xiàng)任務(wù)完成。

??一系列要求下，石家莊爛尾樓解決情況得以在一定程度上有了改變。

??中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次石家莊調(diào)整商品房項(xiàng)目預(yù)售許可形象進(jìn)度，也是響應(yīng)了中央加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”的要求，降低房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

??此外，對(duì)于兩則公告的具體細(xì)節(jié)，陳文靜表示，針對(duì)2021年11月8日后出讓的部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可形象進(jìn)度的調(diào)整，以及預(yù)售資金監(jiān)管措施跟進(jìn)的調(diào)整，兩條新規(guī)直接影響了房企的銷售節(jié)奏，進(jìn)一步降低資金周轉(zhuǎn)速度，房企流動(dòng)資金壓力或?qū)⒃黾印?/p>

??中國(guó)銀行研究院王梅婷表示，近期各地房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出現(xiàn)資金鏈斷裂，挪用預(yù)售款，導(dǎo)致房屋爛尾，出現(xiàn)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者維權(quán)等事件，因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售房產(chǎn)，有助于減少房地產(chǎn)爛尾對(duì)消費(fèi)者的權(quán)利損害。

??“現(xiàn)房銷售”將成趨勢(shì)？

??石家莊并非第一座出臺(tái)準(zhǔn)現(xiàn)房拿證的城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，北京、深圳、濟(jì)南、海南、杭州等多個(gè)城市先后出臺(tái)了類似政策。

??海南是全國(guó)首個(gè)也是唯一全省推行現(xiàn)售制的省份。2020年3月，海南出臺(tái)新規(guī)，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

??新規(guī)實(shí)施一年多來，取得了一定的成效，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化。通過市場(chǎng)篩選，部分資金壓力較大的企業(yè)逐漸退出海南市場(chǎng)，大房企市場(chǎng)份額下調(diào)，同時(shí)整個(gè)樓市也相對(duì)降溫不少。

??但也有專家認(rèn)為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方無(wú)法復(fù)制，未必是一份人人能抄的作業(yè)。

??房企人士也普遍表示，現(xiàn)階段“現(xiàn)房銷售”短期內(nèi)難以推廣，“若現(xiàn)在就取消預(yù)售制轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，短期內(nèi)會(huì)影響供需平衡；且從資金周轉(zhuǎn)來看，可能70%的房企將難以為繼。”

??從出臺(tái)類似政策的城市來看，大多堅(jiān)持的都不夠徹底。柏文喜稱，濟(jì)南是早幾年就出臺(tái)了類似政策，但又中途放棄了，說明市場(chǎng)接受度比較差。

??再比如2017年3月，杭州要求當(dāng)拍賣土地“溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷售”，但4個(gè)月后該政策即取消。一直到今年7月30日，杭州掛牌第二批涉宅地塊，再次宣布調(diào)整土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則，開展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，要求試點(diǎn)地塊實(shí)行先核驗(yàn)后銷售模式，即現(xiàn)房銷售。

??“目前相關(guān)政策實(shí)施范圍有擴(kuò)大的趨勢(shì)。”王梅婷表示，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)是壓減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿，其中一條重要手段就是推動(dòng)房屋銷售從預(yù)售到向現(xiàn)房模式轉(zhuǎn)移，石家莊的政策調(diào)整符合房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展總體趨勢(shì)。

??記者注意到，今年8月30日，北京第二批次集中供地中首次出現(xiàn)了“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”的政策。當(dāng)時(shí)有聲音認(rèn)為，中央對(duì)于期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售，有逐漸推進(jìn)的考慮，如果北京試點(diǎn)效果好，就有可能會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。