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??受新冠疫情及政策、供地、人口流動等因素影響，哈爾濱房地產市場受到重大沖擊，百姓購房信心不足、房地產各項指標下滑嚴重、新房及二手房市場均出現了嚴重的供大于求現象，此前，黑龍江省工商聯房地產商會組織部分會長召開了座談研討會，結合目前哈爾濱市房地產行業面臨的主要問題進行了梳理，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關部門提出了包括調整土地增值稅預征率、調整供地節奏、降低落戶門檻等意見和建議，從而促進房地產市場的健康穩定發展。其中部分建議已被政府部門采納，中國房地產報記者近日獲悉，國家稅務總局黑龍江省稅務局、黑龍江省財政廳、黑龍江省住房和城鄉建設廳于9月30日發布了《關于調整土地增值稅預征率的公告》，自10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執行。

??統計數據：供地形成兩種極端

??商品房市場供需失衡

??統計數據顯示，哈爾濱市2021年1-6月供應14宗經營性用地，總建筑面積320萬平方米，同比2020年下降53%，同比2019年下降17%。上半年成交15宗經營性用地，總建筑面積197.5萬平方米，同比2020年下降62%，同比2019年下降15%，2021年上半年成交土地樓面價為4024元/平方米，同比2020年上漲49%，同比2019年上漲27%。

??2019年及2020年土地市場的異常火熱，加上疫情期間預售政策放寬，促使房地產市場庫存量進一步加大。城市目前供地難以平衡，形成兩種極端：第一，供地多集中于松北區，地塊多以產業供地為主，產業地塊優先開發效益地塊商品房產品，造成區域內大量商品房供應，而產業帶動有限，客戶過度消耗后，產業未落實等情況各項目進入市場低谷期。

??第二，土地價格不斷攀升導致房企參拍難度大，高溢價“地王級土地”形成連鎖反應，項目入市高房價、高總價，銷售進入困境。

??商品房市場方面，自2020年開始，隨著新冠疫情暴發，哈爾濱市商品房市場受到重大沖擊，進入停擺狀態，哈爾濱市政府針對供給端開發企業迅速出臺了一系列有效的針對性政策，政策支持下各開發企業項目得以提前取得預售許可證，快速回籠資金。但同樣也造成了2020年商品房市場大幅供應現象，市場供應加大，需求端不足，商品房庫存量進一步加大。進入2021年，哈爾濱房地產市場并無回暖現象，上半年商品房成交量較2019年同期下降達42%，市場萎靡，3月開始，部分項目采取降價銷售策略，以求快速回籠資金，但成交量短期上揚后，客戶觀望情緒繼續加劇，市場逐漸進入艱難期。

??哈爾濱商品房市場目前以商品住宅成交為主，占商品房總成交的83%，辦公產品成交最差，其次為公寓產品，再次為商業產品。商業屬性產品在哈爾濱市存在一定的滯銷，2021年哈爾濱市供應土地以商住用地為主，商住型用地各地塊商業配比不同，但基本維系在20%-40%的配比值。商業配比較高的情況下促使商業產品大量供應，商業型產品購買力以投資客戶為主，目前哈爾濱市整體投資環境較為單一，開發商在規劃商業產品上多數以公寓產品為主，公寓產品依托于低總價宜商宜住等特性，開始入市期取得了一定的成果，但近年隨著商業土地的加大供應，市場上該類產品較多，且投資客戶消耗過度，造成了多個項目以價換量，市場出現部分低價公寓產品沖擊市場，雖然在一定時期內會形成熱銷態勢，但隨著熱度減退，市場回歸理性，客戶對該類產品價值會有一定評估，觀望情緒更為加劇。

??商會建議：優化行業稅收政策

??實時調整政策法規

??商會建議，對房地產行業稅收政策進行優化，根據市場變化實時調整房地產開發的有關政策法規。

??1.土地增值稅預征率

??哈爾濱市土地增值稅預征率為4%、4.5%和5%三檔，明顯高于東北三省、長三角、珠三角的核心城市，這不僅給本地房企造成了很大的稅收負擔和資金壓力，而且也影響了許多知名房企的投資信心，建議進行相應調整。

??2.企業所得稅計稅毛利率

??近兩年，哈爾濱市房地產市場非常不景氣，房企利潤空間越來越窄，虧損項目越來越多,現行計稅毛利率已嚴重與現實情況脫節。一些房地產發展較好的發達地區，計稅毛利率

??普遍在10%左右，建議進行相應調整。

??3.土地使用稅

??參照長三角、珠三角及東北三省一些核心城市，建議將哈爾濱市土地使用稅各等級土地年稅額標準由現行每平方米年稅額24元至4元減半征收為12元至4元。

??4.二手房契稅

??哈爾濱市現行商品房二手交易契稅政策建議做如下調整。

??公積金政策方面，商會建議，目前哈爾濱市公積金執行高層工程主體施工形象達到一層、多層工程主體施工形象達到二層即可項目簽約受理貸款的政策，建議無限期延長此項政策，并建議將省、市公積金政策相統一，執行現行市公積金政策，高層工程主體施工形象達到一層、多層工程主體施工形象達到二層即可項目簽約受理貸款。

??商會建議，政府部門根據市場變化實時調整房地產開發的有關政策法規。包括項目規劃指標的確定、審批應與客觀需求、市場規律相協調，加強統籌和靈活性。在多宗臨近土地出讓前，希望自然資源部門要充分結合區域人口發展趨勢、市場需求、城市功能配套現狀等諸多重要因素，統一規劃、綜合考量區域（片區）的公共服務設施配比，制定合理的前置規劃條件，以便公共設施資源利用更加高效、合理、均衡。

??此外，針對哈爾濱地下車位大量閑置，去化困難的情況，商會建議，從降低成本、因地制宜、提升管理促消費三個方面對哈爾濱市地下車位市場進行改革和扶持。針對哈爾濱出讓土地規劃商業配比過高，銷售艱難的問題，商會建議，結合城市區域商業活躍度和人口密集度等條件，以主城六區現有大型商業區為核心，向外發散，推行以小型社區商業為主、片區共享、以點帶面的原則，對片區內商業配比進行統籌規劃，降低單項目商業配比，不求大而全，只求小而精，避免出現單項目大商業比和大型集中商業區，從而降低開發企業經營風

??險壓力，降低全市商業市場的庫存壓力。注重“產城融合”落地效果的評估。商業用戶與住宅執行統一的基礎設施收費標準，取消原有商業水、暖、電、燃氣高額定價，并切實允許公寓項目安裝燃氣設施。降低商業產品的交易稅費，協調銀行等金融機構，降低商業產品首付比例，進而提升交易活躍度，降低庫存。

??市場調控：回歸良性競爭

??降低落戶門檻“搶人”

??針對房地產市場調控方面，商會建議，從以下幾方面入手：

??第一，結合哈爾濱及各區縣庫存去化周期變化曲線，實時調整供地節奏，土地出讓分區調節。對于商品房庫存去化周期大于24個月（或18個月）的區域，應立即停止供地，以去庫存為主，相反則增加土地供應，平衡全市市場需求，提高商品房交易量；同時將全年土地供應計劃及時公示，調整現有地價評估辦法，門檻合理降低，讓更多的開發企業參與競拍，回歸良性競爭秩序。

??第二，參照其他城市先進經驗，提高商品房預售價格備案的嚴肅性，真正落實限價政策，避免房價大幅波動導致的系統性恐慌。不僅要限高價，還要限低價，對嚴重背離區域市場平均成交行情的項目，停止預售許可審批；真正實行“一房一價”監管，對已獲取預售許可證的項目，每套房均要給予實時價格監控，銷售備案價格波動控制在±10%以內，從而實現穩房價、減弱消除系統性恐慌、提升購房者及市場信心的作用。

??第三，優化不動產證辦理流程，進戶即拿證。目前，哈爾濱市購房者在房屋交付后1-2年才能拿到不動產權證，時間過長，不利于提高二手房市場活躍度。建議市、區不動產登記中心提前介入辦理并優化辦事流程，滿足購房者進戶即拿證的需求。

??當下，全國各地都在進行“搶人大戰”，紛紛出臺各種優惠政策，吸引吸納人口落戶安家。黑龍江省、哈爾濱市的“搶人”動作卻不是很明顯，哈爾濱主城四區落戶門檻依舊很高，要連續居住五年才能落戶，而南方多數城市吸納人口流入，落戶政策是“零門檻”。哈爾濱市出臺《關于鼓勵來哈就業創業落戶若干政策》中，學歷性人才落戶最高一次性發放安家費10萬元；資格性人才落戶最高一次性發放安家費10萬元；取消哈市戶籍人員父母投奔子女落戶限制。這樣的政策根本不具備吸引力，哈爾濱亟待出臺更加優惠的政策，來留住哈爾濱人，吸納中小城市的人來哈爾濱安家落戶。并要打破門檻限制，在醫療、教育、社保等方面享受哈爾濱市民同等待遇。