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??央行對房地產市場態度正在發生微妙變化。

??據央行網站9月27日消息，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會于9月24日召開。會議明確提出，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

??這一會議迅速引發市場關注，上述針對房地產市場的提法更被業內評價為“十分罕見”，原因是自2003年開始，貨幣政策委員會例會已連續18年未涉及房地產問題。

??央行貨幣政策委員會是央行制定貨幣政策的咨詢議事機構，其職責是在綜合分析宏觀經濟形勢基礎上，依據國家宏觀調控目標，討論貨幣政策制定和調整、一定時期內貨幣政策控制目標、貨幣政策工具運用與其他宏觀經濟政策協調等涉及貨幣政策等重大事項，并提出建議。

??在不少業內人士看來，此次例會或意味著房地產信貸政策最嚴時期已過去，接下來政策將有保有壓，不是全面收緊。

??不久前官方媒體《經濟日報》文章指出，精細化調控政策有效抑制了投機性需求，凈化了房地產市場，客觀上也為剛需群體買房創造了有利條件。對于剛需群體的真實買房需求，調控政策還要更加“友好”，渠道應進一步拓寬，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

??對于此次會議中針對房地產市場的提法，一位不愿具名的房企高層表示，“市場確實需要穩定，都在期待有一定放松。”

??利好消息刺激下，9月28日，A股房地產板塊集體上漲，截至當日收盤上漲1.48%。

??罕見提及房地產強調“兩個維護”

??此次央行三季度例會對于經濟形勢、貨幣政策方面的措辭也發生微調。

??6月25日召開的央行貨幣政策委員會二季度例會指出，當前我國經濟運行穩中加固、穩中向好，但國內外環境依然復雜嚴峻。

??三季度例會則表示，當前全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨嚴峻復雜，國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。在貨幣政策方面，此次例會提出，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性。

??相比二季度例會，刪去了“把握好政策時度效”，新增的內容是“統籌做好今明兩年宏觀政策銜接”、“增強信貸總量增長的穩定性”，并強調“堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置”，這一表述曾經在2020年一季度、二季度貨幣政策委員會例會中出現。

??在8月23日召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會上，央行就重申“把服務實體經濟放到更加突出的位置”，并提出“增強信貸總量增長的穩定性”。現在，同樣的表述也出現在三季度例會通稿中。

??央行已在悄然行動。一個值得注意的現象是，自9月17日央行重啟14天期逆回購以來，央行已連續8個工作日開展千億元級逆回購，共計向市場投放8600億元流動性。

??本次例會最大亮點是出現了關于房地產市場的表述。會議提到“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

??在此前央行表態中，提的最多的是“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性”。

??何為住房消費者的合法權益？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，包括兩種，一是正常的購房合同簽約后，信貸應及時跟進，而不是拖沓。這種情況近期非常明顯，各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時，導致合法購房權益受損害，這和貸款額度過緊有關。二是鑒于近期房企債務問題較多，樓盤有爛尾可能，要保障住房及時交付，否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾風險，對于購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時竣工和交付，保障按揭貸款購房者的合法權益。

??民生銀行研究院分析師王靜文認為，此次例會專門提及房地產，與以恒大為代表的房企債務風險加劇有關。部分房企由于風格過于激進、杠桿率偏高，在房地產市場持續下行、“三道紅線+兩個上限”重壓之下面臨資金鏈斷裂風險，市場一度擔心會醞釀成下一個“雷曼事件”，引發系統性金融風險，所以央行借這次例會專門就房地產問題進行了表態。

??在王靜文看來，央行表態應該也代表了官方態度，即“保房不保企”：盡量協調資源保證期房如期交付，維護住房消費者的合法權益，但相關公司和金融機構也要付出相應代價，通過市場出清維護市場健康發展，同時央行也會發揮最后貸款人功能，避免出現系統性金融風險。

??房貸政策最嚴時刻或已過去

??有分析認為，這一輪樓市低迷最關鍵因素就是個人房貸收緊。市場消息顯示，在強監管背景下，全國多個城市房貸額度緊張，“房貸利率上漲，部分銀行停貸”等現象頻現。

??克而瑞數據顯示，今年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上漲23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上漲29個基點。

??在“房住不炒”定位下，各地密集出臺房地產“補丁”政策，其中與房貸有關的多是房貸額度和房貸利率調整，這主要源于2020年底人民銀行、銀保監會出臺的房地產貸款集中度管理制度。

??據上市銀行半年報數據，包括建行、郵儲、招行、平安、興業等在內的10多家銀行上半年涉房貸款均超過監管指標要求。

??“房貸荒”下，房地產銷量亦大受影響。2021年8月全國商品房銷售額同比下降18.7%，增速較7月回落11.6個百分點，8月商品住宅銷售均價為10278元/平方米，同比下降2.5%；40城一手房9月累計銷售面積同比下降16%，17城二手房9月累計成交面積同比下降35%。

??就在此次央行例會之前，就有種種跡象預示著，似乎房地產政策層面開始有了松動。

??9月25日，第六屆復旦首席經濟學家論壇上，中國金融學會會長、中國人民銀行前行長周小川表示，住房貸款可能也是一個非常重要的具有再分配功能的金融工具業務。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在促進共同富裕道路上，能否獲得額度實足的利率較低的金融資源，是再分配的一個重要手段。貧富差距擴大，一個主要原因在于，有的人獲得了更多的金融資源，撬動了樓市資產，實現了更高收入增長；另一部分人則由于無法獲得金融資源，就難以獲得資產收入，貧富差距就是這樣擴大的。保持樓市穩定，支持合理需求，必然要求金融資源跟上。

??9月25日，《證券時報》發表了名為“解決房企債務問題宜再給一點時間實現軟著陸”的文章。文章稱，房企遭遇的資金問題已有擴散跡象，數家千億元量級房企相繼出現債務違約現象。銷售回款是房企最重要的資金回籠手段，拿到手里資金不多，有些已不在三道紅線內的企業，可能因此再踏回去。

??北京師范大學教授董藩認為，如果龍頭公司連續出事，不但對金融市場和社會穩定造成重大威脅，對GDP增長、就業、地方財政收支、經濟運行秩序的破壞作用也是巨大的。在這種背景下，決策層審時度勢，調整金融政策和房地產政策，以應對形勢變化確保穩定局面，也是順理成章的事情。

??明明債券研究團隊分析稱，房地產政策不排除邊際調整可能，但更大概率也是以支持首套剛需為主要方向。近期房地產企業信用風險事件增多，引發市場對房地產行業乃至銀行業擔憂，風險處置備受市場關注。

??國金證券報告稱，“房住不炒”政策總基調尚未改變，但短期也要兼顧地方財政壓力和地產下行風險，預計未來短期地產流動性方面或有改善可能，主要基于三方面原因：一是近期房地產銷售持續下滑；二是土地流拍率上升，地方政府財政壓力加大，房企現金流緊張，已傳導至土拍市場；三是頭部房企負面新聞爆發，行業信用風險蔓延。