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??“十三五”期間，上海在住房租賃體系構(gòu)建、房地產(chǎn)市場調(diào)控、既有住房居住條件改善、住宅小區(qū)綜合治理以及新建住宅品質(zhì)提升方面，雖取得了一些成效，但住房發(fā)展中不平衡、不充分問題還一定程度存在。

??為了進(jìn)一步解決住房發(fā)展中問題，8月13日，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱“規(guī)劃”）。

??規(guī)劃指出，“十四五”期間，上海將堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持租購并舉的住房發(fā)展方向，完善住房市場體系和住房保障體系，深入改善居民居住環(huán)境。

??在構(gòu)建住房租賃體系方面，上海明確提出要切實(shí)增加宿舍床位租賃居住供給，形成“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系。“十四五”時期，上海要形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬套（間）。

??從規(guī)劃發(fā)布影響來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上海明確提出多層次租賃住房供應(yīng)體系并提及42萬套租賃住房的具體供應(yīng)數(shù)據(jù)，說明上海從總量方面給予租賃住房以保障。此次規(guī)劃將對“十四五”期間上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有非常好的指導(dǎo)意義，充分理解“十四五”發(fā)展規(guī)劃內(nèi)容，對于地方政府、房企和購房者等都有較大的啟發(fā)。

??兩個明顯轉(zhuǎn)變

??從規(guī)劃內(nèi)容來看，“十四五”相比“十三五”，上海住房政策有兩個明顯轉(zhuǎn)變。

??第一個值得關(guān)注的內(nèi)容是，在發(fā)展目標(biāo)方面，此次規(guī)劃提出以住有宜居為目標(biāo)，不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，筑牢住房民生保障底線，加強(qiáng)住房精準(zhǔn)供給、制度供給、服務(wù)供給和品質(zhì)供給，進(jìn)一步滿足多層次、功能性、品質(zhì)化居住需求，讓人民群眾在居住方面有更多的獲得感、幸福感和安全感，更好服務(wù)人民城市建設(shè)。

??其中明確提及“住有宜居”內(nèi)容，“十三五”期間提法其實(shí)是“住有所居”。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個地方的表述轉(zhuǎn)變實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了“宜”的概念，也體現(xiàn)了對于居住品質(zhì)提升的考慮。

??其表示，另一個轉(zhuǎn)變是，在住房發(fā)展方面，明確提出了重點(diǎn)任務(wù)，且把“持續(xù)構(gòu)建住房租賃體系”放在第一位。這和“十三五”期間更強(qiáng)調(diào)“增加城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量”等表述是有差異的。這也說明“十四五”階段對于此類產(chǎn)品的供給和發(fā)展將給予更大支持。尤其是提及了“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系內(nèi)容，說明對于租賃市場發(fā)展規(guī)律和規(guī)劃更加清晰到位。

??從數(shù)據(jù)上看，此次規(guī)劃在提出多層次租賃住房供應(yīng)體系同時，也明確提及租賃住房42萬套供應(yīng)內(nèi)容。

??“據(jù)此可以認(rèn)為，最近5年發(fā)展中，要關(guān)注上海在租賃住房的供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。當(dāng)然在此基礎(chǔ)上，注重產(chǎn)品的分配、加大上海租賃住房產(chǎn)品的宣傳，也是后續(xù)值得關(guān)注的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??目前，以萬科、龍湖、旭輝等為代表的房企在租賃住房方面均有布局，上海此次發(fā)布的“十四五”規(guī)劃內(nèi)容對于此類企業(yè)有何啟發(fā)？有房企人士在面對其他媒體采訪時提及，房企切入租賃房建設(shè)和運(yùn)營雖然有開發(fā)的天然優(yōu)勢，但當(dāng)前主流房地產(chǎn)企業(yè)依賴于短期資金加大杠桿的商業(yè)模式，對于通過精細(xì)化管理來控制成本、提升收益最終在資本市場獲得認(rèn)可的長線商業(yè)模式并不匹配。未來要在該領(lǐng)域取得成果還需進(jìn)一步尋找資金、提升精細(xì)化管理能力。

??舊改、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等將加強(qiáng)

??除了在住房租賃體系方面重點(diǎn)著墨，此次上海發(fā)布的“十四五”住房規(guī)劃還強(qiáng)調(diào)要深入改善居民居住環(huán)境，其中對加快推進(jìn)舊區(qū)改造做出重要指示。

??規(guī)劃指出，要加快推進(jìn)舊區(qū)改造，到2022年底前，全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造；本規(guī)劃期內(nèi)，力爭提前完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造。“十四五”時期，實(shí)施約5000萬平方米舊住房更新改造，全面啟動符合實(shí)施條件的舊住房成套改造；新增既有多層住宅加裝電梯1萬臺以上；建設(shè)“美麗家園”示范小區(qū)100個；住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金余額占首期歸集額的比例不小于30%。

??“5000萬平方米舊住房更新改造”的目標(biāo)任務(wù)與“十三五”期間的數(shù)據(jù)持平，但不難看出，上海住房發(fā)展“十四五”期間規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，對“多層住宅加裝電梯”、建設(shè)“美麗家園”示范小區(qū)以及住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金方面做了具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)要求。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這將使得房企對于此類產(chǎn)業(yè)的投資會更加清晰。類似舊區(qū)改造的內(nèi)容，是未來需要重點(diǎn)關(guān)注的，尤其是需要在“利益訴求”方面多研究。此類工作細(xì)節(jié)較多，需要房企或投資者精雕細(xì)琢。類似工作若做到位，則可以在全國其他城市進(jìn)行更好的推廣。

??此外，規(guī)劃中還提及推進(jìn)住住房領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型。相對租賃住房體系和舊改，住房領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型的提法比較新，值得房企和相關(guān)物業(yè)企業(yè)的關(guān)注和重視。

??尤其是最近兩年，物管行業(yè)強(qiáng)勢崛起，上海“十四五”住房規(guī)劃內(nèi)容中多個重要方向都與物管行業(yè)息息相關(guān)，例如推動住宅小區(qū)數(shù)字化、智慧化建設(shè)；推動建立線上線下服務(wù)平臺；老舊社區(qū)改造，深度參與城市更新；建立“質(zhì)價相符”物業(yè)費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制等。

??嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓認(rèn)為，以上四個方面將是未來5年物業(yè)企業(yè)重要發(fā)展建設(shè)要點(diǎn)，尤其是在數(shù)字化建設(shè)方面，要積極推動物業(yè)數(shù)據(jù)平臺的建立，真正融入國家基層服務(wù)治理體系中，為居民提供更具針對性品質(zhì)服務(wù)。同時在線上線下服務(wù)平臺的建立上，也要依賴于數(shù)字化服務(wù)體系與產(chǎn)品的完善及升級；在老舊社區(qū)改造方面，會有更多的服務(wù)市場空間被釋放出來，對于有老舊社區(qū)運(yùn)營管理改造的物業(yè)企業(yè)來說將是重要的利好，也會激勵一部分物企積極布局該領(lǐng)域，在承擔(dān)城市發(fā)展的責(zé)任與義務(wù)；在物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價相符”物業(yè)費(fèi)調(diào)價機(jī)制下，激勵物業(yè)企業(yè)全方位提升服務(wù)品質(zhì)，未來物業(yè)企業(yè)將回歸服務(wù)本質(zhì)，筑牢服務(wù)護(hù)城河。