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??著眼于人口增長(zhǎng)，南京近年多次出臺(tái)人才購(gòu)房寬松政策，但人才效果并不明顯，反而使得樓市預(yù)期提高，投機(jī)行為增多。

??1月15日，南京市發(fā)布《南京市人才購(gòu)買商品房住房辦法》，在原有政策基礎(chǔ)上“打補(bǔ)丁”，提高了人才購(gòu)房社保時(shí)間，并明確要對(duì)弄虛作假行為實(shí)行頂格處罰。

??對(duì)于投機(jī)行為為何會(huì)增多，南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳翔華教授表示，這是因?yàn)橄迌r(jià)政策下，一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制仍需在設(shè)計(jì)上下功夫。

??吳翔華還表示，近幾年以來(lái)，許多地方政府在制定人才政策時(shí)，往往只顧著設(shè)計(jì)政策，卻沒(méi)有考慮到人才需要什么。對(duì)于南京來(lái)說(shuō)，近幾年人口增長(zhǎng)放緩有一部分原因是因?yàn)槿瞬抛》繂?wèn)題沒(méi)有得到妥善解決，這釋放了城市發(fā)展考慮不足的信號(hào)，這需要注意。

??人才購(gòu)房政策適當(dāng)收緊

??與此前施行的2020版人才購(gòu)房辦法相比，南京這次收緊的新版人才購(gòu)房辦法增加了45歲以下本科學(xué)歷人才分類，并在2020版基礎(chǔ)上明確，碩士學(xué)歷需在南京繳納社保滿6個(gè)月，本科學(xué)歷人才需在南京繳納社保12個(gè)月。

??此前，南京市規(guī)定在登記注冊(cè)并經(jīng)認(rèn)定的規(guī)模以上企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)工作的人才，購(gòu)房只需提供1個(gè)月社?；騻€(gè)人所得稅繳納記錄即可。

??這次新版辦法還明確，伙同他人弄虛作假騙取《人才購(gòu)房證明》的，取消該企業(yè)所有人才購(gòu)房申請(qǐng)資格；如有弄虛作假，尚未購(gòu)房的取消人才購(gòu)房資格，已經(jīng)購(gòu)房的，將追回房源。

??這些年，為了吸引更多人才的加入，南京已先后發(fā)布多項(xiàng)人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

??2018年，南京發(fā)布“高層次人才購(gòu)買商品住房服務(wù)工作辦法（試行）的通知”，規(guī)定人才購(gòu)房具有優(yōu)先權(quán)利；2019年，南京發(fā)布《2020年南京市人才購(gòu)買商品住房辦法（試行）》，進(jìn)一步將新房資源向人才傾斜。

??在給人才購(gòu)房開(kāi)綠燈的同時(shí)，南京還放寬了高淳區(qū)、六合區(qū)的購(gòu)房政策，僅憑學(xué)歷證明、居住證或勞務(wù)合同等，就可在南京安家置業(yè)。

??到了2020年4月，南京還出臺(tái)《關(guān)于支持促進(jìn)高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項(xiàng)措施》，提出45歲以下人才憑本科學(xué)歷證書(shū)即可落戶，可優(yōu)先購(gòu)房。

??人才焦慮的背后，是南京未來(lái)5年想要晉升為超大城市的野心：常住人口突破1000萬(wàn)、經(jīng)濟(jì)總量突破2萬(wàn)億元。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年預(yù)計(jì)南京全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1.48萬(wàn)億元，可比價(jià)增長(zhǎng)4.5%左右，增幅居GDP超萬(wàn)億元城市前列，經(jīng)濟(jì)規(guī)模自改革開(kāi)放以來(lái)首次躋身全國(guó)大中城市前十強(qiáng)。人口方面，2019年年末南京市常住人口為850.00萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口707.20萬(wàn)人，但2019年南京常住人口僅增加6.38萬(wàn)，戶籍人口增加12.88萬(wàn)。

??樓市預(yù)期提高投機(jī)增多

??寬松的人才購(gòu)房政策推動(dòng)之下，2019年的南京樓市十分火熱，即便是受疫情影響嚴(yán)重的2020年，南京樓市的表現(xiàn)依舊可圈可點(diǎn)。

??2020年3月，疫情剛剛得到控制，南京樓市就率先復(fù)蘇并迎來(lái)一波高潮。房?jī)r(jià)上漲，限價(jià)突破、萬(wàn)人搖號(hào)、地王頻出一度成為南京樓市上半年的關(guān)鍵詞。

??火爆的后果是，2020年7月23日凌晨，南京緊隨深圳之后祭出調(diào)控新政“寧九條”，涵蓋土地出讓、優(yōu)先購(gòu)房、完善限購(gòu)、熱門樓盤銷售管理等九項(xiàng)具體措施。

??外界認(rèn)為，雖然此次新政力度不大，但覆蓋面卻極其廣泛，信號(hào)意義非常強(qiáng)。

??即便是調(diào)控不斷，南京樓市依舊處于上升通道。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，南京的樓市調(diào)控一直都比較嚴(yán)格，即便是“寧九條”出臺(tái)之后，南京樓市依舊呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)，也就導(dǎo)致只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大增長(zhǎng)就會(huì)觸發(fā)調(diào)控。

??“南京樓市抗壓性很強(qiáng)，2020年整體表現(xiàn)不錯(cuò)。雖然均價(jià)增長(zhǎng)不多，但部分產(chǎn)品或局部區(qū)域關(guān)注度特別高。”中原地產(chǎn)上海分析師盧文曦分析稱，2020年南京土地市場(chǎng)溢價(jià)率持續(xù)走高，是市場(chǎng)預(yù)期提高的直接原因。

??2020年南京賣地收入達(dá)到了2094億元，其中有20多幅住宅地塊觸頂，需要搖號(hào)決定買主。南京臨長(zhǎng)江的優(yōu)質(zhì)地塊，樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)了4萬(wàn)元/平方米，大致計(jì)算，部分房屋單價(jià)或?qū)⑦_(dá)到6.5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米才能實(shí)現(xiàn)盈利。

??市場(chǎng)交易方面也保持穩(wěn)定，2020年南京住宅新增成交約9.35萬(wàn)套，高于2019年的8.40萬(wàn)套。

??據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，南京當(dāng)下的平均房?jī)r(jià)為32855元/平方米，同比漲幅為5.83%。

??吳翔華明確表示，新版辦法的出臺(tái)與抑制樓市無(wú)直接關(guān)聯(lián)，主要目的是打擊投機(jī)，解決剛需人才購(gòu)房困難問(wèn)題。

??南京樓市投機(jī)行為增多的原因，吳翔華認(rèn)為這是因?yàn)橄迌r(jià)政策下，一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重?！艾F(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制在短期內(nèi)確實(shí)起到了控制房?jī)r(jià)的作用，但還無(wú)法有效抑制投機(jī)，仍需在頂層設(shè)計(jì)上下功夫，真正實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的調(diào)控目標(biāo)。”

??市場(chǎng)不穩(wěn)調(diào)控隨時(shí)會(huì)加碼

??投機(jī)行為增多，觸發(fā)新政，對(duì)后市的影響是什么？接受采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此舉短期利空，但影響有限，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)需求一直都在。

??盧文曦表示，此次南京對(duì)人才購(gòu)房政策進(jìn)一步收緊和規(guī)范，有助于抑制市場(chǎng)熱度，保證限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施效果。且此次新政也釋放了一些信號(hào)，一是警示市場(chǎng)，如果市場(chǎng)不穩(wěn)，調(diào)控隨時(shí)可能加碼；二是樓市成交量將會(huì)不可避免的出現(xiàn)下降，但幅度不會(huì)太大。

??“目前，南京樓市整體偏熱，存貨去化周期低于十個(gè)月，仍處于供小于求的狀態(tài)，地價(jià)、房?jī)r(jià)、成交量均處于上升通道。”陳晟分析認(rèn)為，南京收緊人才新政不會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)太大影響，旺盛的需求只會(huì)推遲而不會(huì)消失。例如上海，2016年將購(gòu)房要求改為5年社保，使得2020年樓市需求釋放更加火熱。

??對(duì)于未來(lái)南京的調(diào)控政策，陳晟建議，核心是要增加適度的土地供給，同時(shí)分流一些需求。例如通過(guò)市場(chǎng)化手段滿足70%的需求，剩下的需求部分通過(guò)租賃市場(chǎng)或人才公寓等方式去予以解決。

??吳翔華則基于此次南京新辦法的出臺(tái)分析稱，近幾年以來(lái)，許多地方政府在制定人才政策時(shí)，往往只顧著設(shè)計(jì)政策，卻沒(méi)有考慮到人才需要什么，特別是數(shù)量龐大的中低端人才，他們到某一個(gè)城市是為了謀求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，絕非是來(lái)當(dāng)“房奴”。

??如果政策存在問(wèn)題，那人才來(lái)了之后，要么留不住人，要么刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終竹籃打水一場(chǎng)空?！皩?duì)于南京來(lái)說(shuō)，近幾年人口增長(zhǎng)放緩有一部分原因是因?yàn)槿瞬抛》繂?wèn)題沒(méi)有得到妥善解決，這釋放了城市發(fā)展考慮不足的信號(hào)，需要注意和警惕?！眳窍枞A說(shuō)。