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??2020年最后一天，央行、銀保監會祭出重大政策——為各大銀行發放房地產貸款規模及占比設置了“兩道紅線”。

??為增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“通知”），分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。

??值得指出的是，根據通知，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。

??交行金融研究中心研究員夏丹認為，通知體現了對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對于房地產市場而言，強化房地產金融監管，是堅持“房住不炒”的一個環節；對于金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利于金融系統穩健發展。

??通知自2021年1月1日起實施。

??房地產貸款“兩個上限”

??12月31日當日，央行、銀保監會在就該通知舉辦的答記者問中表示，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

??這個“上限”設定，綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間，分檔設定。

??第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。

??第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%。

??第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%。

??第四檔為縣域農合機構，房地產貸款占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為12.5%。

??第五檔為村鎮銀行，房地產貸款占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為7.5%。

??同時，為體現區域差異，房地產貸款集中度管理可以有適度的彈性，并設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

??根據通知，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

??通知強調，當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的將督促采取措施及時予以校正。

??為支持大力發展住房租賃市場，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，并建立相應統計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

??2021年房地產貸款投向比例或收縮

??長期以來，房地產貸款被銀行看作優質資產。從目前各大銀行投向房地產貸款的規模來看，部分銀行恐怕已觸及“紅線”。

??根據上市銀行財報，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產業貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.4%。

??從上市商業銀行類別來看，國有銀行和股份制行對房地產業貸款的投放力度較大。截至2020年6月末，國有銀行和股份制銀行房地產業貸款余額合計分別為3.66萬億元和2.71萬億元，分別占房地產業貸款總額的52.02%和38.46%。

??與此同時，房地產違規放貸屢禁不止。2020年上半年，中國人民銀行深圳支行、上海總部相繼突擊嚴查“房抵經營貸資金違規流入房地產”的情況。

??近日中國銀保監會主席郭樹清指出，房地產與金融業深度關聯，房地產是現階段我國金融風險方面最大的"灰犀牛”。

??郭樹清表示，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。

??這一切，都意味著房地產金融風險防控應得到足夠的重視。

??房地產貸款集中度管理制度的建立，無異于給各大銀行投放房地產貸款及個人住房貸款占比都設置了一道“安全閥門”。“有利于市場主體形成穩定的政策預期，有利于房地產市場平穩健康可持續發展。”中國人民銀行、銀保監會答記者問時表示。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

??“建立房地產貸款集中度管理制度具有非常好的導向作用，后續各大銀行在房地產貸款、個人住房貸款投放規模及比例方面都會進行調整，以更好地貫徹房住不炒，有利于更好地規范明年房貸領域，防范違規放貸，尤其是消費貸，同時也防止一些即便是合規的貸款過多地流入房地產，將更多資金導入其他領域，尤其后疫情時代急需發展的新興產業、領域。”易居智庫研究總監嚴躍進置評道。