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??作為樓市風(fēng)向標的深圳，土地拍賣規(guī)則起了變化。

??7月4日，深圳公共資源交易平臺掛牌3宗二類居住用地，分別位于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價46.32億元，將于8月2日開拍。

??引發(fā)市場關(guān)注的是，寶安新安地塊的競指標部分從過去宅地出讓中的“競保障房面積”改為“競現(xiàn)房銷售建面”，成為深圳首宗競“現(xiàn)房銷售建面”地塊。

??這宗地塊土地建筑面積8.23萬平方米，起始價29.62億元，最高限制地價34.06億元，現(xiàn)房銷售最高限制建筑面積3.552萬平方米，占比超過4成；住宅部分平均銷售價格不高于8.86萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，當前工作重點之一還是“保交付”，現(xiàn)房銷售可回避爛尾風(fēng)險，所以現(xiàn)房銷售面積占比越高，對保證項目完成的可能性就越高，對買家而言安全度更高。但對于房企而言，資金壓力肯定大了。一般而言，動作快的話，拿地后半年多就可以預(yù)售，現(xiàn)房銷售則要等1年半到2年才能實現(xiàn)資金回籠。

??“‘競現(xiàn)房銷售面積’的做法也有利于避免一線城市土地市場過熱。”盧文曦稱。

??“這類政策的出臺將更利好資金成本低的國企、央企及穩(wěn)健運營的優(yōu)質(zhì)民企。”中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱表示，現(xiàn)房銷售對房企資金成本考驗較高，但也是推動我國房企向低杠桿模式轉(zhuǎn)型的一種路徑。

??他進一步表示，我國房地產(chǎn)市場正面臨由以往“高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿”三高模式向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，參考借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，新加坡、美國、日本等國家的房地產(chǎn)企業(yè)均低杠桿經(jīng)營。

??6月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹公開表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議亦明確指出，房地產(chǎn)工作中，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售。繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

??隨后，2月8日，由國務(wù)院主辦的中央直屬黨報《經(jīng)濟日報》發(fā)布了一篇題為“大力推動商品房現(xiàn)房銷售”的報道。文章稱，主管部門明確提及現(xiàn)房銷售，表明未來，實行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣菟叀Ｎ恼逻€稱，當前，推進商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過渡的時機進一步成熟。

??作為改革開放先行試點城市，深圳必然要在現(xiàn)房建設(shè)方面作出一定探索。事實上，近年來北京、上海、海南、西安、福州、合肥、寧波等地土地拍賣環(huán)節(jié)都曾在拍賣公告中提出“競現(xiàn)房銷售”的條件。

??從全國來看，現(xiàn)房銷售會提速嗎？

??對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國現(xiàn)房銷售占比約14%，保交樓難度大的城市，現(xiàn)房銷售占比更大。

??“并不是要迅速將現(xiàn)售占比擴大，當前地產(chǎn)弱勢也不支持大規(guī)模開展。但未來一段時間，現(xiàn)房銷售和預(yù)售將是并行的兩種模式，開發(fā)商既可以選現(xiàn)售，也可以選預(yù)售，購房者也一樣。當然政策會支持現(xiàn)售，比如在金融政策、規(guī)劃政策、報建政策等會有傾斜。”李宇嘉表示。

??李宇嘉建議，能拿地的開發(fā)商一定要算好賬，計算好增加的成本和回款周期是否可以承受。現(xiàn)售的出讓條件下，地價一定會比預(yù)售條件下低，這也有利于開發(fā)商，特別是綜合實力比較強的開發(fā)商。現(xiàn)售逐漸推行的過程，自然也就是房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向新模式的過程。

??對競自持租賃住房、保障性租賃住房面積的規(guī)則放寬，也是深圳此次土地拍賣規(guī)則調(diào)整的重點之一。

??7月4日深圳推出的3宗地塊全部采取“雙限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，即限地價、限普通商品房銷售價格、競地價、達到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。對深圳此前土地拍賣規(guī)則中的“競?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積”、“競企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積”，不再作要求。

??李宇嘉表示，當前土地市場普遍降溫，開發(fā)商資金鏈緊張，前期已建設(shè)了大規(guī)模的保障性住房，實時退出競保障房配建、競自持，也在情理之中。

??就在深圳掛牌3宗地塊前一天，7月3日，深圳市住建局接連發(fā)布4個管理辦法，分別是《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。

??4個管理辦法將于8月1日正式實施。自施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。這意味著，深圳“共有產(chǎn)權(quán)房”來了，安居房和人才房或?qū)⒊蔀闅v史。未來深圳樓市格局，將發(fā)生巨變。