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武漢第四批集中供地慘淡收場,市場正陷入賣地難與去庫存困境

土地唐軍 2022-12-02 10:41:47 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??最終,武漢第四批集中供地慘淡收場。

??這次武漢共出讓10宗地塊,最后成交各類用地9宗,成交土地總面積18.98公頃,規(guī)劃建筑總面積51.53萬平方米,成交總金額47.64億元。

??本次供地均以低價(jià)成交,拿地企業(yè)均為地方國資企業(yè)。

??記者梳理今年武漢土地拍賣數(shù)據(jù)亦發(fā)現(xiàn),截至11月底武漢4次集中供地共拍出78宗地塊,出讓金額567.18億元。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,截至目前武漢土地出讓金收入僅為606.27億元(全口徑),較去年同期下降57.7%。

??為了緩解土地拍賣市場壓力,武漢市今年打破了一年3次集中供地規(guī)則,采取少量加推、增加頻次方式,以提高土地市場成交活躍度。繼第四批集中供地后,第五批集中供地出讓計(jì)劃已在緊鑼密鼓地提上日程,該批供地共19宗,將于12月8日和12月16日開拍。

??武漢市自然資源和規(guī)劃局表示,武漢市第六批集中供地公告也將于近期適時(shí)發(fā)布,并將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控精神,緊跟市場動(dòng)向,主動(dòng)做好服務(wù),確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。

??綜合各種跡象來看,今年以來武漢土地市場景氣度仍處于下滑中,截至11月底,武漢土地出讓收入較去年同期下滑超5成,這將對(duì)地方財(cái)政形成拖累,在疫情防控公共支出加大的背景下,也為武漢城市經(jīng)濟(jì)增長蒙上了一層陰影。

??土地市場低迷

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??11月29日,武漢市第四批集中供地結(jié)束。拍賣中,位于武漢市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域的漢正街東片地塊由武漢硚房集團(tuán)摘得,青山區(qū)濱江3宗地塊被武漢交投+中建八局聯(lián)合摘得,江岸區(qū)后湖保障房地塊被武漢城建摘得,湖北聯(lián)投摘得花山純宅地。武漢市江岸區(qū)二七古德寺P(2022)097號(hào)地塊則意外流拍延期。

??從武漢本次供地參與企業(yè)來看,主要是本土國資平臺(tái),難見品牌房企身影。

??長期觀察武漢房地產(chǎn)市場的中指研究院統(tǒng)計(jì)也發(fā)現(xiàn),截至今年11月底,在武漢拿地的企業(yè)多為地方國資,拿地金額占比達(dá)55%;央企、國企拿地金額為29%;民企拿地金額占比僅16%。

??另外,今年武漢前4次拍地僅4宗地塊溢價(jià)成交,其余地塊均底價(jià)成交或流拍,反映出今年武漢土地市場的低迷境況。按照武漢市今年最后一個(gè)月供地計(jì)劃匯總,武漢今年土地出讓收入或可達(dá)到700多億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年全年1904.5億元土地拍賣金額,市場壓力頗大。

??武漢市同策合和房產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理周小嫻在接受采訪時(shí)表示:“武漢土地市場交易下滑從去年下半年已露出端倪,亦能明顯覺到民企疲軟、國企兜底的情況,且這一情況在今年尤為突出。”

??今年,民企在武漢拿地的參與度繼續(xù)下滑,主要聚集在保交樓、保交付上。

??一位頭部房企負(fù)責(zé)人亦告訴記者:“不是不想拿地,而是地房比太高,算不過來賬。”

??記者了解到,在武漢拿地,地房比(從商品房成本的角度將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開盤銷售時(shí)的房價(jià)比)太高是各頭部房企投拓部負(fù)責(zé)人普遍感受。以武漢第四批集中供地為例,武漢交投+中建八局聯(lián)合體摘取了青山區(qū)建設(shè)一路的P(2022)099號(hào)、100號(hào)、101號(hào)的武糧庫3宗地塊,樓面地價(jià)在1.2萬~1.4萬元/平方米,而該區(qū)域不少樓盤銷售價(jià)格約為2萬元/平方米,有些項(xiàng)目促銷價(jià)格則到了1.8萬元/平方米,這對(duì)房企開發(fā)運(yùn)營建設(shè)等提出了較高要求。

另外,周小嫻認(rèn)為,近年來武漢市平均地價(jià)正以20%漲幅攀升,目前房價(jià)呈現(xiàn)下降跡象,這一情況還在持續(xù)中,也削弱了企業(yè)拿地信心。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示,近一年多新推行的土地集中出讓制度也造成目前市場供應(yīng)呈現(xiàn)集中扎堆上市的特征,不少片區(qū)同質(zhì)化明顯、供過于求、競爭激烈,回籠資金成為企業(yè)主流選擇,以價(jià)換量的策略讓不少項(xiàng)目出現(xiàn)微利乃至虧損經(jīng)營狀況。反過來,這也影響企業(yè)對(duì)于后市的預(yù)期與投入,謹(jǐn)慎拿地是最明顯體現(xiàn)。

??對(duì)此,上述人士建議,武漢應(yīng)該及時(shí)優(yōu)化土地出讓規(guī)則,降低綜合成本,增加小體量、核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊入市,以提高土地市場活躍度。

??還有一點(diǎn)值得關(guān)注,與武漢房地產(chǎn)市場形成鮮明對(duì)比的是其他一二線城市市場頗具穩(wěn)定性,且有一定利潤保障,品牌房企投資重心亦發(fā)生轉(zhuǎn)移,轉(zhuǎn)向其他城市發(fā)展。

??樓市交易難

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??土地市場交易低迷之際,武漢樓市亦不樂觀。

??11月15日,武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)公布了2022年1~10月武漢市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。1~10月,武漢市新建商品房網(wǎng)簽銷售124588套,網(wǎng)簽銷售面積1396.48萬平方米,同比減少34.03%;其中,新建商品住房網(wǎng)簽銷售93301套,網(wǎng)簽銷售面積1052.23萬平方米,同比減少42.96%。已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房181626套,面積2109.6萬平方米,庫存約18萬套。

??市場整體庫存居高不下情況下,區(qū)域發(fā)展也呈現(xiàn)冷熱不均狀態(tài),如武漢市主城區(qū)去化周期約15個(gè)月,新城區(qū)接近20個(gè)月,有些區(qū)域的剛需盤銷售處于少人問津情況。

??武漢一位不愿具名的協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者,這樣的市場情況下不少項(xiàng)目間展開了激烈競爭,有些區(qū)域市場價(jià)格已下滑20%,不少前期拿高價(jià)地的項(xiàng)目都在虧本銷售。

??“要改變目前這個(gè)局面,武漢必須根據(jù)區(qū)域市場變化將土地和房價(jià)同步調(diào)整,否則很難打破目前僵局。”周小嫻頗為擔(dān)心地說。

        武漢作為長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市,在內(nèi)循環(huán)格局中起著重要支撐作用,產(chǎn)業(yè)一直是武漢市招商的重心,目前的招商政策基本是土地與產(chǎn)業(yè)掛鉤聯(lián)動(dòng),產(chǎn)業(yè)發(fā)展要突破,土地市場與政策必須活,住房供給既要有量也要有品質(zhì)保障,才會(huì)吸引更多高端人才落地,這需要在土地、產(chǎn)業(yè)、人才等要素配置上做出合理平衡。


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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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