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??10月10日，廣州第三輪集中供地落幕，總成交價(jià)479億元，高于前兩次集中供地的成交金額。

??這次廣州拿出了市中心的不少熱門地塊，18宗土地最終賣出了15宗，其中2宗競(jìng)爭(zhēng)激烈，分別經(jīng)過了10輪、15輪的競(jìng)價(jià)才成交。荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊的成交總價(jià)約187.6億元，僅次于255億元的亞運(yùn)城地塊，位列廣州單幅土地的成交總價(jià)第二高。此前華夏幸福及中國(guó)恒大退的土地，也得以順利出讓。

??值得關(guān)注的是，民營(yíng)房企并未參加這一輪的土地拍賣，15宗土地的競(jìng)得者均為央企、國(guó)企。而前兩輪集中供地至少還有一兩家民營(yíng)房企露臉。

??截至目前，廣州今年的三輪集中供地共收金1030億元，相當(dāng)于2021年三輪集中供地1779億元成交額的58%。

??土地拍賣是樓市的“晴雨表”。拍地前三天，廣州的開發(fā)商剛剛結(jié)束為期7天的黃金周搶收行動(dòng)，效果沒有預(yù)期中的好。“成交同比跌了三四成，雖然之前預(yù)期也不高，但數(shù)據(jù)出來后，還是覺得市場(chǎng)太淡了。”合富輝煌首席分析師馮佩云表示。

??廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，未來房企要習(xí)慣行業(yè)在低位運(yùn)行的困難模式，“要有充分的心理準(zhǔn)備，市場(chǎng)會(huì)在底部盤整一段比較長(zhǎng)的時(shí)間”。

??187.6億元 總價(jià)第二高的地塊拍出

??一個(gè)月前，廣州披露了第三輪集中供地的具體資料，共有20宗地塊，總建筑面積388.7萬平方米，總起拍價(jià)約538.6億元，供應(yīng)量與總起拍價(jià)均創(chuàng)年內(nèi)新高。

??地塊中有部分是之前流拍了、回爐再賣的。如，天河區(qū)育新街南側(cè)AT0304011-1地塊、白云區(qū)小坪村AB2711014地塊以及增城區(qū)中新鎮(zhèn)新福大道東側(cè)18103206A21165號(hào)地塊。

??也有幾幅是出險(xiǎn)房企未按時(shí)繳納土地出讓金而退回的，包括荔灣區(qū)珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊，番禺區(qū)謝村居住及商業(yè)商務(wù)地塊和花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一。荔灣地塊是華夏幸福在2020年6月以68.39億總價(jià)拿下的，由于欠繳約32億元的第二期土地出讓款，于今年1月份被解除了土地出讓合同。番禺謝村地塊的上一任買家是中國(guó)恒大，2020年4月，該公司以68億元競(jìng)得地塊的使用權(quán)，計(jì)劃耗資120億元打造一個(gè)可容納約10萬人的足球場(chǎng)。因?yàn)橹袊?guó)恒大資金鏈吃緊，該地塊只開發(fā)了一個(gè)公寓項(xiàng)目后便擱淺，今年8月，該公司退還了地塊的土地使用權(quán)，獲得55.2億元的出讓金退庫款。花都地塊也是同樣的情況，為富力地產(chǎn)在2020年以11.2億元的價(jià)格競(jìng)得，土地出讓合同公告在今年5月份被解除。

??就當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境而言，20宗土地要順利出讓還是存在不小壓力。國(guó)慶節(jié)的前一天，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，透露花都地塊及海珠區(qū)金輝路地塊因故終止掛牌出讓。最終，第三輪集中供地的土地?cái)?shù)量為18宗，總起拍價(jià)約518億元。

??在大量央企，市屬、區(qū)屬國(guó)企兜底的背景下，土地拍賣的結(jié)果大致符合業(yè)界預(yù)期。其中，成交總價(jià)最高的荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊，占了本次集中供地總成交額的近四成，競(jìng)得者為中船集團(tuán)與中信泰富。該地塊的計(jì)容建筑面積高達(dá)98萬平方米，雖然樓面地價(jià)不到2萬元/平方米，但開發(fā)要求頗高，競(jìng)得人須配建5萬平方米的辦公物業(yè)，由地方政府按2500元/平方米的價(jià)格回購，自持的商業(yè)商務(wù)物業(yè)不低于18萬平方米，自持年限不少于10年。據(jù)馮佩云介紹，這個(gè)地塊僅有36%的建筑面積是住宅用途，商業(yè)占比高，實(shí)際開發(fā)成本不低，因此由地塊一期的業(yè)主拿下，進(jìn)行連片開發(fā)是比較合理的。

??據(jù)了解，中船集團(tuán)、中信泰富此前在附近聯(lián)合開發(fā)了廣州濱江上都項(xiàng)目，這次拿下的新地塊將成為該項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)土地。

??3幅開發(fā)商退回的土地，除了花都地塊終止掛牌外，其余2幅都由央企及地方國(guó)企接盤。荔灣區(qū)珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊被華潤(rùn)置地、安馳投資以約38.6億元的底價(jià)競(jìng)得，廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司則接手了番禺區(qū)謝村居住及商業(yè)商務(wù)地塊，成交價(jià)約為31.6億元。

??成功出讓的15宗土地只有2宗是溢價(jià)成交的，均位于海珠區(qū)。海珠區(qū)廣州大道南788號(hào)一期AH031525地塊是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的，共有5家房企競(jìng)價(jià)，經(jīng)過了15輪競(jìng)拍后，由保利發(fā)展以約13.6億元的總價(jià)奪得，溢價(jià)率約11.5%。海珠區(qū)洛溪橋西側(cè)AH101728地塊有2個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，10輪報(bào)價(jià)后，中鐵建以約16.4億元的成交價(jià)拿下，溢價(jià)率6.5%。

??對(duì)于第三輪集中供地的結(jié)果，廣州業(yè)內(nèi)專家鄧浩志用了一句話總結(jié)：以預(yù)設(shè)的方向，預(yù)想的結(jié)果，預(yù)料的價(jià)格，最終大部分由預(yù)備的企業(yè)順利完成。

??三輪集中供地收入1030億元

??算上第一輪、第二輪集中供地341.4億元、209.6億元的成交額，今年廣州的三輪集中供地共收金1030億元。2021年，廣州的經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)到2453億元，其中三輪集中供地的成交金額為1779億元。也就是說，今年廣州集中供地的賣地金額只達(dá)到了去年的六成。

??民營(yíng)房企的退場(chǎng)是很重要因素。第一輪集中供地，尚有兩家民營(yíng)房企各自競(jìng)得1幅土地，第二輪僅剩一家參拍，到了第三輪，報(bào)價(jià)的名單中已經(jīng)再無民營(yíng)房企的身影。

??在貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆看來，出現(xiàn)這樣的局面也是可以理解的，畢竟目前民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難仍未得到根本的扭轉(zhuǎn)。

??招商證券的研究顯示，其樣本中的138家A股房企的資金鏈持續(xù)處于下行階段，今年第二季度由于6月銷售短暫回暖，部分房企銷售回款增多導(dǎo)致資金鏈轉(zhuǎn)正，但隨著三季度銷售持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)樣本房企資金鏈或再度轉(zhuǎn)負(fù)。而“招商證房地產(chǎn)組資金鏈指數(shù)”亦持續(xù)低于130%的安全邊際，差于2008年、2011年及2015年，這意味著資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍未化解，對(duì)資金面政策的渴求較強(qiáng)。

??銷售端也還未有回暖的跡象出現(xiàn)。李茂喆表示，目前廣州的新房市場(chǎng)依舊處于不溫不火的狀態(tài)，剛剛過去的“十一”黃金周，市場(chǎng)表現(xiàn)也不夠亮眼，并未給開發(fā)商帶來足夠的信心。“以我們監(jiān)控的重點(diǎn)項(xiàng)目案場(chǎng)表現(xiàn)來看，單盤平均認(rèn)購略差于‘五一’期間，且明顯不如去年‘十一’。”

??根據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，國(guó)慶假期及假期前一周，廣州一手住宅供應(yīng)4983套，同比減少66%，網(wǎng)簽2651套，同比減少20%，供求均大幅低于2020年和2021年同期水平。從開盤、加推的項(xiàng)目去化來看，整體平均去化率也只有25%，低于2021年同期16個(gè)百分點(diǎn)，低于2020年同期17個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)較為平淡。如果單看國(guó)慶黃金周的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州全市商品住宅合計(jì)網(wǎng)簽成交556套，低于近兩年同期（2021年為792套，2020年為1058套），降幅分別約為30%、47%。

??“對(duì)‘金九銀十’不要抱太大希望。”黃韜介紹，他在國(guó)慶期間看了10多個(gè)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目人氣很旺，有的連一組客戶都沒有，但人流量大的項(xiàng)目成交也未必可觀，“都是看多買少”。

??廣州某在售項(xiàng)目的銷售人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，以前市場(chǎng)紅火的時(shí)候，國(guó)慶假期一天就可以賣十幾套，如今7天總共也才賣了十幾套，“我入行7年，今年是最難的”。