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??隨著重點城市第二輪集中土拍收官，8月末，無錫、廈門率先開啟了第三輪集中供地。

??購房者信心不足，導致樓市回暖期限拉長，企業流動性壓力巨大，拿地意愿不足，無錫和廈門第三輪土拍熱度進一步走低。

??值得注意的是，9月將開啟第三輪集中供地潮，截至目前，已有9個城市發布了第三輪供地公告，包括北上深杭等熱點城市。

??從無錫和廈門第三輪土拍情況來看，若銷售端仍沒有明顯起色，那么即將來臨的各城市三批次集中土拍，底價成交還將是主旋律。

??8月的最后一天，廈門完成了第三輪集中供地出讓，最終，6幅地中1幅流拍，平均溢價率由第二批次溢價率的1.4%下降了1.2個百分點至0.2%。

??廈門開拍前一天，無錫也完成了第三輪集中供地。即便是地價下調，但無錫整體熱度降至冰點，出讓的11宗地塊全部底價成交。

??從熱度變化來看，無錫和廈門均較第二輪有所下降。

??先來看廈門。

??與第二輪相比，廈門第三輪土拍進一步降溫。參拍的6宗地有1宗流拍，其余5宗無一觸及地價上限，平均0.2%的溢價率創下廈門集中土拍以來的新低。

??島內地塊熱度雖高于島外，但是高溢價成交現象并未出現，競拍熱度也較此前明顯下滑。從此輪參拍房企數量最多的兩宗地塊來看，分別經過3輪和2輪競拍迅速落錘，成交溢價率分別為0.5%和0.2%。

??廈門土拍遇冷，除了有市場環境遇冷致房企拿地謹慎以外，還與供地結構有關。

??此次供地集中在去化較難的島外，最重要的是，此次土拍參拍資金門檻抬高，進一步打壓了房企參拍熱情。出讓地塊中有4宗地總價超20億元，其中島內兩宗地的起拍價都在40億元以上。對于房企而言，參與門檻偏高，整體投入成本較高，因此房企參與積極性不強。

??從拿地房企來看，民企依然隱身，成交的5宗地塊，有4宗被本地國企競得，外來房企中則僅有中海落下一子，以43.5億元的總價斬獲思明區2022P15地塊。

??同樣，無錫熱度也降至冰點。

??與廈門不同的是，在第三輪土拍開拍前，無錫出臺了放寬限購、優化“認房認貸”、降低貸款利率的各種利好政策，但這些利好政策并未能刺激土拍市場回暖。11宗地塊全部底價成交，而且每宗地塊參拍房企均只有1家。

??拿地房企類型也可以看出無錫此輪土拍的涼意。除了朗詩以外，拿地房企九成以上為本土城投類公司。

??實際上，此次無錫供應地塊條件并不算“差”，建面最大的兩個區域新吳區和經開區，整體去化周期是無錫最低的兩個區域，分別為19.2個月和9.9個月。

??冷淡的市場環境以及較長的去化周期，仍是影響房企投資積極性的重要因素。

??無錫和廈門第三輪集中土拍表現不及預期，歸根結底仍在于當前樓市仍未走出下行通道。

??實際上，廈門地價水平進一步回落，平均地房比僅為0.51，且房企價差均超1.5萬元/平方米，利潤空間可謂充足。而無錫成交樓板價均有所回調，部分地塊甚至下調了30%左右，但整體盈利空間不如廈門。

??無錫和廈門兩地商品住宅市場維持低位，無錫主要表現在上半年以來住宅市場成交低迷，而廈門則表現新房去化放緩之下去化周期被拉長。

??今年以來廈門多次放松樓市調控政策，8月市場更是傳出“首付比例下調、房貸利率下調”等利好消息，但由于客戶購房信心仍未恢復，市場成交量延續在低位運行，當前規模下行趨勢仍比較明顯。尤其是近兩月，因疫情沖擊、天氣等因素疊加影響，新房成交規模持續走低，住宅消化周期進一步拉長。

??據CRIC監測數據顯示，自2022年開年以來，廈門的商品住宅消化周期就呈現出上升趨勢，截止2022年7月底廈門的商品住宅消化周期高達17.6個月，已經逼近供過于求的警戒線。即便是去化表現相對樂觀的島內，因2021年來供地量明顯增加，當前有多個在售、待售項目，庫存量也大幅走高，市場競爭也在加劇。

??在樓市庫存規模進一步增加，三批次成交地塊在未來入市時或將面臨較大的競爭壓力。

??再來看無錫，住宅市場的低迷是本次土拍冷淡收場的原因之一。

??自2021年以來，無錫商品住宅整體供求比為1.03，供求相對平衡。今年5、6月份成交量短暫小幅回升后，7月和8月成交量再度走低，與去年同期相比分別大降72%和55%。

??市場觀望情緒在無錫蔓延，不少項目通過打折、加大優惠力度等方式加強促銷，但銷售量也暫未出現明顯回升。在此市場環境下，開發商拿地熱情難以被激發，預計只有等到樓市率先回暖后，熱度才能傳導至土地市場。

??9月將開啟重點城市供地潮。目前，已有9個城市發布了第三批供地公告，包括北上深杭等熱點城市，除無錫和廈門外，其余城市的三批次供地均將于本月開拍。

??無錫和廈門率先開拍，也成為第三輪圖片表現的一個重要參考，兩座城市第三輪集中土拍表現均不及預期，核心是當前樓市仍未走出下行通道所致。這也意味著，接下來的供地潮各城市地市表現如何，與樓市成交規模能否穩步回升直接掛鉤。

??接下來，重點城市三批次集中土拍高峰期將要來臨，土拍撞期之下，城市之間熱度分化會更加顯著，尤其是對于樓市表現相對較差的城市，本地城投“托底”比例或將進一步加大。