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??今年重點(diǎn)22城中，接近半數(shù)城市完成了第二輪集中土拍。

??第二輪土拍熱度比今年第一輪，熱度更低了。

??從溢價(jià)率來看，除了北京微漲之外，其余6城溢價(jià)率較首輪出現(xiàn)下降，3城溢價(jià)率持平。

??熱點(diǎn)地塊“降價(jià)”、土拍規(guī)則繼續(xù)放寬前提下，依然沒能讓重點(diǎn)城市二輪集中土拍激起大的水花。

??今年房企投資面臨一個(gè)特別大的問題，流動(dòng)性普遍吃緊，沒錢拿地，再加上市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，大部分房企迎來償債高峰，這樣的情況下房企更是要求自身投資“零失誤”。

??積極的信號(hào)也有，在樓市成交熱度回升的城市，房企的拿地積極性略有提升，而大部分民企拿地能力的恢復(fù)，才是決定土地市場(chǎng)熱度恢復(fù)的重要因素。

??一、部分城市熱度降至低點(diǎn)

??土拍熱度仍在進(jìn)一步走低。

??已完成二輪土拍的10城平均溢價(jià)率只有3.2%，較首輪平均溢價(jià)率低了1.85個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，廈門、福州、合肥、寧波、杭州和重慶6城溢價(jià)率較首輪均有不同程度下降，廈門降幅最大，較首輪溢價(jià)率降了5.4個(gè)百分點(diǎn)，此外重慶溢價(jià)率也降了近5個(gè)百分點(diǎn)。

??廈門率先開啟今年二輪集中土拍，推出的10宗地中僅搖號(hào)成交1幅，溢價(jià)成交3幅，平均溢價(jià)率為1.4%，降溫最為顯著。

??即便是有溢價(jià)的島內(nèi)，和首輪相比競拍熱度也明顯下滑：3幅地?zé)o一宗地觸頂成交，平均溢價(jià)率僅為2.1%，較首批次島內(nèi)平均8.6%的溢價(jià)率大降6.5個(gè)百分點(diǎn)。

??次日開拍的福州，整體溢價(jià)率迎來集中供地以來最低的一次，整體溢價(jià)率只有2%。要知道，2021年首輪土拍時(shí)，福州溢價(jià)率達(dá)到18.5%，二輪在最高限價(jià)15%的規(guī)定下溢價(jià)率也達(dá)到了13%。

??“冷熱不均”是10城二輪集中土拍的共性。

??比如整體溢價(jià)率只有1%的武漢，僅1宗地塊在多家房企的競拍下“熔斷”，而其他地塊則全部底價(jià)成交。

??再如青島，表現(xiàn)在區(qū)域熱度冷熱不均，2宗位于市北區(qū)CBD板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，分別吸引了10家和8家房企參拍，觸發(fā)熔斷，最終轉(zhuǎn)入線下競品質(zhì)環(huán)節(jié)，其余24宗底價(jià)成交地塊和1宗流拍地塊。

??即便是唯一一個(gè)溢價(jià)率較首輪上漲的北京，也是“觸頂與流拍共存”。有4宗地塊觸及最高限價(jià)，最終3宗地塊成交，還有1宗進(jìn)入競高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié)；與此同時(shí)，仍有3宗地塊流拍，流拍率達(dá)到18%，較首輪增加12個(gè)百分點(diǎn)。

??另外，10城土地成交金額較首輪微降5%，合計(jì)2310億元，杭州依然拔得頭籌，45宗涉宅地塊共成交557億元，較首輪下降三成，占10城總成交金額的四分之一。

??二、民企持續(xù)“隱身”

??盡管當(dāng)前政策調(diào)控環(huán)境較今年年初明顯放松，但民企參拍積極性仍未見明顯提升。

??無論是最近完成二輪土拍的重慶，還是此前已完成的青島、蘇州、合肥、武漢等城市，國央企強(qiáng)勢(shì)拿地，民企持續(xù)“隱身”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已完成二輪土拍的10城合計(jì)共約有25家民企拿地，占比僅兩成左右。

??其中廈門最為典型。央國企拿地比例達(dá)到了100%，而首輪土拍時(shí)廈門尚有2幅地是由民企競得。

??再來看聯(lián)合體拿地比例達(dá)50%的北京，二輪土拍拿地房企只有龍湖為民企，其他均為國企、央企背景，而龍湖此次也是通過與央企北京建工組成聯(lián)合體的形式成功拿下地塊。

??另外，蘇州也有近九成地塊被國企收入囊中。

??而在杭州、重慶、合肥以及青島，民企拿地積極性有了恢復(fù)的信號(hào)，尤其是本土民企積極性也有了一定的恢復(fù)。

??比如重慶，本土民企保億置業(yè)和國瑞陽光在國央企強(qiáng)勢(shì)拿地的情況下，依然競得2宗和1宗地塊，而且保億2宗宅地合計(jì)30.79億元，成為本次土拍拿地金額最高的房企。

??合肥相較于首輪民企參拍的積極性有所下降，但本土民企參與度依然領(lǐng)先于其他城市。參拍房企中，除中海、華潤、保利、招商、建發(fā)、越秀、龍湖外，其余多為安徽本土房企，成功拿地的民企有四成左右。

??杭州也比較典型。外來房企參與度較首輪有所下滑，但本土民企表現(xiàn)非?；钴S，除濱江、綠城等品牌房企外，華景川、星創(chuàng)、華元等中小房企也均有參拍，且最終均有土地入賬，成交的45宗地中有六成左右由本土民企競得。

??三、地市熱度與樓市表現(xiàn)掛鉤

??當(dāng)前樓市銷售依舊承壓，流動(dòng)性壓力下，導(dǎo)致房企拿地信心仍舊不足，因此將有限的資金投資到確定性的市場(chǎng)相當(dāng)重要。

??2022年上半年，尚未在22個(gè)集中供地城市拿地的上市房企已超八成，而且絕大多數(shù)為民營上市房企。

??民企很難，但規(guī)模房企也不好過。

??比如萬科總裁祝九勝近期公開表示，前5個(gè)月，萬科只投了13塊地。

??綠城中國董事會(huì)主席張亞東也給出了一組數(shù)據(jù)，年初至6月17日，綠城只拿了19個(gè)項(xiàng)目，而且集中在杭州、北京和上海。

??壓力之下，這就要求房企每拿一塊地都必須是“對(duì)的”。

??基本面差的城市或板塊不拿或少拿，樓市韌性較強(qiáng)的城市也謹(jǐn)慎拿地。這就進(jìn)一步推動(dòng)各城市及各板塊之間地市“冷熱不均”，甚至“冰火兩重天”。

??本質(zhì)來講，地市熱度與樓市成交熱度直接掛鉤，接下來樓市成交熱度將成為重要的參考指標(biāo)。

??這一現(xiàn)象在合肥、杭州等城市尤為明顯。

??比如合肥。

??二輪集中土拍進(jìn)入競品質(zhì)階段的9宗地塊，基本上處于合肥置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，比如包河淝河、蜀山運(yùn)河新城、瑤海老城區(qū)等，尤其是供應(yīng)緊缺的高新區(qū)，即便是將非剛需首付提高至八成，近期開盤項(xiàng)目也出現(xiàn)了搖號(hào)，項(xiàng)目流速較快，房企回籠資金速度也比較快。

??而流拍地塊基本上都存在周邊配套欠缺、未來或存在難去化等問題，因此房企普遍沒有拿地意愿。

??橫向來看，已完成二輪集中土拍的城市中，合肥溢價(jià)率最高，這與合肥樓市出現(xiàn)回暖跡象不無關(guān)系。

??截止5月底，合肥市區(qū)的商品住宅消化周期僅在3.5個(gè)月左右，明顯處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，濱湖、包河、高新等片區(qū)的開盤去化都可在七成以上。二輪土拍開拍當(dāng)日，合肥新房成交規(guī)模已連續(xù)3個(gè)月上漲。

??同樣在杭州，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間或高溢價(jià)成交的地塊，也都高度集中于樓市成交熱門板塊。

??其中，錢江新城二期、拱墅東新單元、蕭山湘湖等板塊均有地塊觸頂。比如熱度最高的臨平新城南區(qū)塊23號(hào)地塊，共吸引18家房企競拍，最終溢價(jià)率達(dá)到了12%。

??原因在于，該地塊臨近地鐵，是剛需客戶最看重的“地鐵房”，且周邊新房庫存見底，房價(jià)相對(duì)周邊板塊有明顯優(yōu)勢(shì)。

??實(shí)際上，在多數(shù)房企流動(dòng)性壓力仍未得到緩解，樓市復(fù)蘇進(jìn)程緩慢之下，由樓市成交板塊熱度不一而造成的土拍市場(chǎng)“冷熱不均”，將成為集中土拍城市的普遍特征。

??大多數(shù)房企拿地信心尚未恢復(fù)。

??受制于樓市銷售承壓，疊加下半年償債壓力，地市回暖或遙遙無期，但隨著市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)暖，土拍門檻持續(xù)降低，以及優(yōu)質(zhì)地塊增加供應(yīng)的情況下，或?qū)⒂懈喾科髤⑴c到第三批次的拿地中來。

??土地市場(chǎng)何時(shí)能真正恢復(fù)熱度？

??那就要看大部分民企拿地能力何時(shí)才能恢復(fù)了。