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??今年土地市場(chǎng)或許比想象中還要慘淡。

??在疫情的影響下，盡管樓市、地市多方面利好頻出，5月以來(lái)完成2022年首輪集中土拍的4個(gè)城市都未能走出逆市行情。

??5月10日，蘇州完成了2022年首輪集中土拍，而在開(kāi)拍首日，蘇州再次調(diào)整了限購(gòu)、限售政策，提振市場(chǎng)信心，但政策對(duì)地市影響甚微，雖有2宗地塊觸及中止限價(jià)，但整體溢價(jià)率仍處于3%的低位。

??同為長(zhǎng)三角城市的無(wú)錫，也于前幾日完成了今年首輪土拍，盡管土拍門檻下調(diào)，但并未刺激地市回暖。而與無(wú)錫同日開(kāi)拍的濟(jì)南，更是“冷清”。

??再往前看，廣州于5月5日完成的首輪集中土拍也差強(qiáng)人意，18宗涉宅地成功出讓17宗，僅2宗溢價(jià)成交，本土城投依舊是拿地主力。

??實(shí)際上，房企上半年銷售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，現(xiàn)金流仍然吃緊，拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，這也導(dǎo)致城市與城市之間、甚至城市內(nèi)部的競(jìng)拍熱度將進(jìn)一步分化，短期內(nèi)地市熱度仍將延續(xù)低位。

??01

??門檻調(diào)降難改地市低迷之勢(shì)

??5月以來(lái)，廣州、濟(jì)南、無(wú)錫和蘇州四城完成2022年首輪土拍，目前重點(diǎn)22城已有18城完成今年首輪集中土拍。

??這些城市都有一個(gè)典型的特征：土拍規(guī)則在去年第三輪放松的基礎(chǔ)上再度放松。

??在房企“錢緊”一年，多地土拍規(guī)則調(diào)整，意在提振信心，緩解房企資金壓力，以提升房企參拍積極性。

??比如剛剛結(jié)束首輪土拍的蘇州。

??首先，競(jìng)買保證金比例由去年三輪的30%降至20%；其次，姑蘇、高新區(qū)和吳江等地區(qū)出讓地塊出讓金繳納期限延長(zhǎng)至6個(gè)月；更為重要的是，目前全部蘇州已出讓全部地塊均未設(shè)地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，因競(jìng)拍激烈超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)而需提前支付二期土地款的規(guī)定也隨之取消。

??而無(wú)錫則在開(kāi)拍前增加“預(yù)公告”環(huán)節(jié)，其中8宗地塊設(shè)置的最高限價(jià)封頂溢價(jià)率整體為9.2%。

??廣州則下調(diào)地價(jià)，部分地塊起拍價(jià)較去年首次出讓降幅超20%，“要求不低于50%的房源向無(wú)房者出售”的限售規(guī)則也被取消。

??但從四城競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，整體未有明顯起色，投資氛圍依然低迷。

??蘇州較為典型。整體熱度雖較2021年第三輪集中土拍有所回升，但仍處于3%的低位。掛牌15宗宅地均成功出讓，總成交金額達(dá)234億元，其中4宗地溢價(jià)成交，溢價(jià)地塊比重達(dá)到27%，并且2宗地塊觸及中止價(jià)、進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。對(duì)比去年第二輪和第三輪溢價(jià)比重分別增加了11個(gè)百分點(diǎn)、19個(gè)百分點(diǎn)。

??再看無(wú)錫，雖然沒(méi)有地塊流拍，但8宗地塊多數(shù)以底價(jià)成交，最終溢價(jià)率僅有0.08%；濟(jì)南流拍率也高達(dá)47%，整體溢價(jià)率僅有1%；廣州亦如是，首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升，但溢價(jià)率仍處于1%的低位。

??02

??蘇州、廣州盈利空間略有收窄

??與早前結(jié)束土拍的合肥、杭州盈利空間較大不同，5月以來(lái)已完成集中土拍的城市盈利空間則有所收窄。比如蘇州、廣州。

??先看蘇州。

??對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來(lái)看，8宗純宅地平均地房比為0.59，較去年三輪上升了4個(gè)百分點(diǎn)，平均房地差約1.2萬(wàn)元/平方米，整體來(lái)看盈利空間尚可。

??以土拍競(jìng)拍熱度最高的園區(qū)湖東旺墩地塊為例，該地是園區(qū)內(nèi)的絕對(duì)核心板塊，廣泛受到市場(chǎng)的認(rèn)可，將來(lái)去化無(wú)需擔(dān)心；不僅如此，板塊內(nèi)幾乎沒(méi)有新盤供應(yīng)，同類項(xiàng)目在售均價(jià)約在4萬(wàn)元/平方米左右，地房比約為77%。

??其余純住宅地塊地房比多在60%以下，房地差多超萬(wàn)元，盈利空間則相對(duì)充沛，尤其是高新區(qū)、吳江地塊，地房比多在50%以下，盈利空間相對(duì)更佳。

??而廣州中心城區(qū)利潤(rùn)空間也不及預(yù)期。

??按純宅地來(lái)看，依據(jù)每宗地周邊三公里范圍內(nèi)商品住宅成交均價(jià)測(cè)算，平均地房比約為0.6，房地差約1.3萬(wàn)元/平方米，整體來(lái)看盈利空間尚可。但是考慮到區(qū)域之間存在巨大的地價(jià)和房?jī)r(jià)差異，房企的盈利空間差異進(jìn)一步放大。

??中心城區(qū)的白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊，競(jìng)拍熱度最高，即便考慮9%的自持，可售樓面價(jià)達(dá)37912元/平方米，測(cè)算下來(lái)，地房比高達(dá)85%。

??而南沙、增城、番禺等區(qū)域的盈利空間相對(duì)較大，地房比多在0.4-0.5之間，但其土拍熱度卻依然延續(xù)低位，大多數(shù)地塊被本土城投托底。

??03

??市場(chǎng)信心仍有待提升

??當(dāng)前，樓市面臨的最大問(wèn)題是疫情疊加需求疲軟影響下的去化難題。

??比如蘇州，CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月底，蘇州商品住宅去化周期已達(dá)19.7個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了43%，尤其是新區(qū)、相城等非核心區(qū)域庫(kù)存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)25個(gè)月。

??在本輪集中土拍開(kāi)拍前，蘇州樓市出臺(tái)了重磅新規(guī)，提振市場(chǎng)信心。

??限售方面，將新房限售3年調(diào)整至2年，二手房的限售則全部取消；限購(gòu)方面，非本市戶籍居民三年內(nèi)連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房。不僅如此，在非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)（常熟、張家港）購(gòu)買的房屋不計(jì)入家庭限購(gòu)總套數(shù)內(nèi)。

??但從土拍結(jié)果來(lái)看，除了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度處于高位外，其余區(qū)域土拍依然以底價(jià)或低溢價(jià)為主，并且多為本地城投托底，市場(chǎng)信心依然不足。

??廣州南沙、增城也因庫(kù)存壓力高企，影響房企參拍積極性。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月底，廣州商品住宅去化周期已超20個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了115%，尤其是南沙、增城等區(qū)域庫(kù)存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)25個(gè)月。

??整體來(lái)看，已完成首輪集中土拍的城市，央企、國(guó)企以及本土城投依舊是拿地主力，部分民企參拍積極性雖有所調(diào)動(dòng)，但對(duì)現(xiàn)金流壓力巨大的房企來(lái)說(shuō)，即便是土拍門檻放松、樓市松綁，對(duì)當(dāng)前地場(chǎng)很難起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。

??已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價(jià)和底價(jià)成交為主。土拍“低溫”仍將在一定時(shí)間內(nèi)延續(xù)。