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??2022年1月，沈陽市第十七屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議召開，會(huì)上，沈陽市代市長(zhǎng)呂志成向大會(huì)作了政府工作報(bào)告，相較過去兩年政府工作報(bào)告中反復(fù)提及的“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，今年的政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述改成了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

??尤其是2020年沈陽市政府工作報(bào)告中“堅(jiān)持‘房住不炒’定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等詞匯也從報(bào)告中消失了。

??在了解2021年沈陽市樓市發(fā)展?fàn)顩r和土地出讓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的人看來，政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的寥寥數(shù)語背后，正反映出2021年沈陽房地產(chǎn)業(yè)乏善可陳的真實(shí)困境。

??2021年伊始，為了減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競(jìng)爭(zhēng)，住宅供地“兩集中”新政正式落地。

??所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。第二個(gè)是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

??除了北上廣深4個(gè)一線城市外，包括沈陽在內(nèi)的18個(gè)二線城市亦在新政之列。

??彼時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為， 2020年出臺(tái)的“三道紅線”房企政策和“兩道紅杠”銀行政策，在金融層面會(huì)有效抑制房企、以及銀行的加杠桿沖動(dòng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期。而各地地方政府出臺(tái)的“限購”、“限價(jià)”等地方性調(diào)控舉措，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)。2021年集中供地政策的出臺(tái)，則是為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)。

??穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)，多重政策加碼之下的組合效應(yīng)，在2021年下半年的土拍市場(chǎng)得到印證。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者在實(shí)際調(diào)查中了解到，遼寧省沈陽市2021年三次集中供地，成交量遭遇了斷崖式的下跌。

??尤其是2021年12月末的第三次集中供地，流拍率達(dá)70%，據(jù)記者初步計(jì)算，流拍土地貨值超70億元，多重矛盾之下的沈陽樓市面臨考驗(yàn)。

??土地出讓斷崖式下跌

??2021年12月24日，沈陽氣溫零下24℃，天氣極冷。

??沈陽2021年“最后一拍”，在沈陽城市規(guī)劃展示館四樓多功能廳落槌聲中慘淡收?qǐng)觥?/p>

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理該次土地拍賣詳細(xì)數(shù)據(jù)，短短一個(gè)小時(shí)內(nèi)，僅8宗地塊成功出讓，7宗地塊底價(jià)成交，總成交土地面積32.68萬平方米，總成交價(jià)約43.81億元，其余19宗地塊慘遭流拍，

??記者按照沈陽市自然資源局公開發(fā)布的沈土掛[2021]4號(hào)文件中關(guān)于27宗地塊的出讓土地面積、容積率及建筑面積初步統(tǒng)計(jì)，流拍的土地貨值超過70億元。

??而且，成交的8宗地塊中，沈河區(qū)高官臺(tái)東街東-1地塊和經(jīng)開區(qū)小青03-B地塊全部用于保障性租賃住房建設(shè)，均由沈陽城投集團(tuán)以起拍價(jià)拍得。沈陽全市九區(qū)中渾南區(qū)、沈北新區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯區(qū)的供應(yīng)土地全部流拍。

??唯一出現(xiàn)溢價(jià)的宗地是鐵西區(qū)宗地編號(hào)TX2021-04的鍋爐廠地塊，該地塊面積57589.06平方米，容積率大于1.0不大于1.7，商業(yè)比例不大于5%，建筑限高不大于50米，出讓年限商業(yè)40年、住宅70年。

??最終，該地塊由遼寧天易晶城以每建筑平方米4180元、總價(jià)4.09億元競(jìng)得，溢價(jià)率為4.3%。

??而位于皇姑區(qū)的市委黨校地塊，成為本輪土拍的成交樓板價(jià)之最，最終被中鐵以總價(jià)約11.75億元奪得，成交單價(jià)為10200元/平方米，最高限價(jià)為11730元/平方米。

??值得一提的是，軒興四路北-2地塊、莫子山路北-1地塊和熱鬧路北-2號(hào)地塊，三宗被普遍看好的熱門地塊全部流拍。

??此前，雖然坊間已有大開發(fā)商拿地“興趣缺缺”的傳言，但當(dāng)這一切成為現(xiàn)實(shí)，還是讓眾多關(guān)注沈陽樓市走向的人大跌眼鏡。

??“確實(shí)沒有預(yù)料到這一次土拍大開發(fā)商直接放棄了。土地市場(chǎng)成交量低，開發(fā)商拿地信心不足，我們這些從業(yè)人員對(duì)于2022年的樓市狀況也要有心理準(zhǔn)備了。”在寒風(fēng)中搓著雙手的房產(chǎn)中介小李嘆了口氣，緊了緊外套。

??小李是他工作那條街上唯一“活過”2021年的中介人員，其他店鋪或轉(zhuǎn)讓、或關(guān)閉或干脆變成了棋牌室。在他看來，樓市的不景氣正在波及土地市場(chǎng)，進(jìn)而反作用到樓市及相關(guān)從業(yè)者。

??樓市不振影響地市

??“主要原因還是大開發(fā)商在內(nèi)的諸多房企，面臨‘三道紅線’的壓力，資金面回暖還在觀望的情況下，肯定要集中資金投入到市場(chǎng)環(huán)境更為優(yōu)越的地區(qū)，沈陽樓市整體狀況不佳，大開放商拿地欲望不高也是理所當(dāng)然。”沈陽當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

??上述市場(chǎng)分析人士觀點(diǎn)參考沈陽市2021年前兩次土拍和樓市價(jià)格趨勢(shì)，可以得到印證。

??回想2021年4月30日第一次集中供地，當(dāng)時(shí)從前期報(bào)名到現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)拍環(huán)節(jié)，22宗地塊出讓共攬金197.86億元，無一流拍，11宗地摸頂限價(jià)成交，10宗地進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)，土拍熱度可見一斑。

??當(dāng)時(shí)，在自然資源局公布的成交信息中，保利、萬科、華潤(rùn)、招商、遠(yuǎn)洋、佳兆業(yè)、旭輝等大型開發(fā)商盡數(shù)出現(xiàn)在名單中，紛紛下場(chǎng)拿地，有所斬獲。

??然而，隨著第二輪集中供地開始，沈陽首當(dāng)其沖，率先感受到了土拍市場(chǎng)分化后的陣陣寒意。以至于狀況迭出，從推遲、中止、再到掛牌，最后原計(jì)劃推出的46宗地塊僅有19宗土地順利成交，超半數(shù)地塊終止交易、流拍，不過，當(dāng)時(shí)還能看到龍湖、金地、中海等大型房企的身影。

??就在2021年沈陽市開啟第三輪土拍的前幾天，遼寧省發(fā)改委官網(wǎng)公布《遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。

??報(bào)告認(rèn)為，目前遼寧省內(nèi)各市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些共性的問題。一方面是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)供需失衡，消費(fèi)者更傾向于選擇大面積、戶型設(shè)計(jì)合理、區(qū)位配套齊全的低密度高端產(chǎn)品，但市場(chǎng)上部分積壓庫存戶型設(shè)計(jì)不科學(xué)、物業(yè)管理不完善，與市場(chǎng)需求不匹配。

??記者先后走訪了沈陽多個(gè)區(qū)，供需失衡的情況還是非常明顯的。尤其體現(xiàn)在改善型剛需人群之中。

??另一方面是市場(chǎng)活力釋放不充分，后疫情時(shí)代下，購房者經(jīng)濟(jì)能力不同程度下降，導(dǎo)致購買信心不足。

??據(jù)記者了解，沈陽作為老工業(yè)基地，城市發(fā)展建設(shè)起步早，老舊小區(qū)比較多，住在老舊小區(qū)的居民，對(duì)于住房改善的愿望還是十分強(qiáng)烈的。但是由于目前沈陽樓市下行趨勢(shì)十分明顯，大部分購房者選擇再觀望一段時(shí)間。

??另據(jù)易居研究院《31省份房地產(chǎn)行情》報(bào)告，2021年1-11月遼寧省商品房成交金額同比跌幅為10%，成交額在全國31省份中排名倒數(shù)第四。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至2021年9月，沈陽商品房可售套數(shù)達(dá)332410套，出清周期達(dá)29個(gè)月。

??種種數(shù)據(jù)標(biāo)明，沈陽樓市正面臨巨大的下行壓力。這種壓力直接轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上，據(jù)安居客市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月沈陽二手房掛牌均價(jià)9999元/平方米，環(huán)比下跌0.11%，同比下跌2.12%；新房方面，2021年11月沈陽市場(chǎng)成交均價(jià)9229元/平方米，環(huán)比下跌幅度高達(dá)8.51%，同比下跌幅度達(dá)16.42%。

??而且，根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者在沈陽當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)渠道商處了解的情況，房?jī)r(jià)的價(jià)格戰(zhàn)廝殺遠(yuǎn)超數(shù)據(jù)，諸多大型開發(fā)商以各種名目開啟了讓價(jià)空間，力求促銷回籠資金，為了避免引起先期購房的消費(fèi)者對(duì)大幅降價(jià)的不滿，有的樓盤銷售人員建立微信群偷偷通知購房者看房，按照內(nèi)定的底價(jià)出售。

??低迷的樓市，直接波及了土地市場(chǎng)，由于對(duì)資金回籠周期和蓄客能力的擔(dān)憂，導(dǎo)致開發(fā)商拿地信心不足。

??土地出讓收入下滑，地方財(cái)政就會(huì)緊跟著承壓。

??財(cái)政或面臨吃緊

??根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，2021年沈陽土地供應(yīng)量和成交量的對(duì)比出現(xiàn)非常大的差距。

??從面積來看，全年供應(yīng)土地可形成建筑面積1510萬平方米，實(shí)際成交731萬平方米，實(shí)際成交面積不到出讓面積的一半，而從地塊數(shù)量上看，供應(yīng)104塊土地，僅成交53塊。

??雖然1510萬平方米的供應(yīng)量創(chuàng)造了紀(jì)錄，但731萬平方米的成交量卻跌回4年之前。

??尤其是成交率最高的皇姑區(qū)，117萬平方米的供應(yīng)量成交了115萬平方米，但是卻難掩出讓價(jià)格頹勢(shì)。

??三年前，沈陽皇姑鐵路機(jī)械學(xué)校地塊，地塊土地面積90435.77平方米，容積率大于1.0不大于2.0，起拍價(jià)格5000元/建筑平方米。在12家競(jìng)拍房企的激烈角逐下，最終該地塊以11900元/建筑平方米的價(jià)格成交，地塊總價(jià)21.52億元，溢價(jià)率高達(dá)138%。

??彼時(shí)，受到高溢價(jià)的影響，沈陽的房?jī)r(jià)也是水漲船高，沈陽社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)如火如荼，發(fā)展迅猛，很大程度上得益于充足的財(cái)政收入。

??回看2021年沈陽土拍，卻呈現(xiàn)出退步的態(tài)勢(shì)。第三輪土拍，最高成交單價(jià)地塊同樣出現(xiàn)在皇姑區(qū)，是市委黨校地塊，該地塊面積41127.43平方米，只有中鐵一家企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍，最終該宗地以底價(jià)10200元/建筑平方米，總價(jià)11.75億元拍出，無溢價(jià)。

??相比之下，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加好一些的市委黨校地塊，卻沒有當(dāng)年那樣“眾星捧月”的待遇。不進(jìn)反退之下，財(cái)政承壓或許成了沈陽未來城市發(fā)展繞不開的難題。

??據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2021年，沈陽土地出讓金總額為447億元，同比2020年586億元的總額縮水23.72%。

??2020年沈陽市一般公共預(yù)算支出為1074.1億元，可以算出，2020年土地出讓金占財(cái)政支出比例為54.5%

??換言之，參考2021年447億元的土地出讓收入和同比例推算，2022年沈陽市的財(cái)政支出超出820億元之后，支出將面臨赤字增長(zhǎng)壓力。

??根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的一項(xiàng)關(guān)于土地財(cái)政統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽以65%的依賴度，在高土地財(cái)政依賴城市之列。

??此外，宏觀政策的調(diào)整也讓高土地依賴城市“勒緊”腰帶。

??財(cái)政部等四部門發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。

??通知指出，將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。自2022年1月1日起全面實(shí)施征管劃轉(zhuǎn)工作。

??“轉(zhuǎn)由‘垂直條線’的稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收國有土地使用權(quán)收入，使得中央政府完全掌握地方土地出讓收支的具體情況。在短期，由于本年預(yù)算安排已經(jīng)排定，地方政府行為具有一定的延續(xù)性。但在長(zhǎng)期，會(huì)對(duì)地方政府行為產(chǎn)生引導(dǎo)，使得地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更趨謹(jǐn)慎，推動(dòng)地方政府?dāng)[脫對(duì)‘土地財(cái)政’的依賴。”中泰證券研究所高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢曾對(duì)媒體表示。

??而沈陽在2022年，還面臨著“三個(gè)一”奮斗目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)總量突破一萬億元、一般公共預(yù)算收入突破一千億元、人口規(guī)模突破一千萬人）如期實(shí)現(xiàn)的挑戰(zhàn)。

??直面樓市不振帶來的“蝴蝶效應(yīng)”，經(jīng)歷過2014年前后樓市斷崖式下跌的沈陽，如何努力不踏進(jìn)同一條河流，成了當(dāng)下的必答題。