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??“流拍、終止出讓、底價成交等關鍵詞，在杭州、武漢二輪集中土拍再次出現。

　　10月12日，樓市風向標的杭州和武漢同日完成第二次集中供地的出讓，分別攬金257億和328億。在開拍之前，杭州原定31宗地塊中有17宗終止掛牌出讓，其中就包括此前未進入競拍階段而“流拍”的10宗競品質地塊。

　　要知道，在首輪集中土拍中，杭州和武漢均出現過“地王”，與此形成鮮明對比的是，二輪集中土拍熱度大降，杭州流拍率高達55%，武漢32幅涉宅地塊幾乎全部底價成交。

　　新規之下房企拿地積極性受挫，但兩城又有不同的內因。杭州土地市場的蕭條很大程度上來自于高地價及配建等競拍規則導致的盈利受限，而武漢則更多受市場下行因素影響。”

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??競拍規則調整為市場降溫

??杭州提升土拍門檻，武漢設七道競拍關卡，以此來控制土地市場熱度、防范風險。

??先來看杭州，在首輪集中土拍中，杭州以突破千億土地出讓金領跑各大城市。二輪集中土拍在競拍規則上做出了較為嚴格的調整。

??通過起拍價20%保證金的模式，提升房企報名門檻，并明確競買人必須為一年以上房地產開發資質，要求同一集團成員企業不得同時報名競拍同一地塊，同一集團成員企業最多只能參與5宗地塊競買。

??調整競拍規則。一是調整地塊溢價率上限至15%，其中10宗“競品質”試點地塊溢價率上限為5%；二溢價封頂后，通過搖號確定競得人，防止地價過快上漲；此外，“競品質”試點地塊全部實行現房銷售。

??嚴格規范購地資金來源，對競買企業資質、購地資金審查更嚴格。在當前“緊融資”背景之下，房企拿地的積極性備受打擊。

??武漢更是集中了各城市土拍能用到的所有競拍方式，設置層層關卡。本次出讓的37宗涉宅用地，分為網上掛牌和現場掛牌2種方式。涉宅地塊均設置了最高出讓總價，地塊出讓將經過“網上報價——現場競拍——競一次性付款——競自持租賃比例——競現房銷售面積——競裝修比例——競品質”7大關卡。

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??杭州：超半數地塊終止，溢價創新低

??在經歷了整體延期、土拍規則調整、部門地塊撤牌等變故之后，杭州最終共成交14宗宅地，成交總價257億元。

??與首輪相比，二輪土拍整體溢價率降至4.6%，較首輪下降了21個百分點，成交地塊中僅有溢價出讓的5宗地塊無一觸及封頂價格。且外來房企表現相對平淡，本地國企、深耕型民企成為杭州二輪集中土拍的主力軍。

??從本輪地塊盈利能力來看，核心地塊成本壓力依然較大，遠郊地塊暗藏去化風險。

??從溢價成交的核心地塊來看，按照名義樓板價和商品住宅限價測算，地房比多在60%以上，如果考慮配建，地房比會更高，盈利空間將進一步被壓縮。以溢價率最高的地塊蕭政儲出[2021]48號市北東地塊為例，名義樓面價24058元/平方米，該地商品住宅限價37500元/平方米，名義地房比為64%，剔除10%的配建公租房外，地房比為71%，盈利空間薄弱。

??此外，底價成交的8宗地塊中，地房比雖多在55%以下，雖有一定的盈利空間，但考慮此類地塊處于遠郊區域，當前市場下行的背景下，未來去化存在一定的風險。

表：杭州二輪集中土拍典型封頂搖號地塊盈利情況（億元、元/平方米）

??注：結果為初步測算，具體要結合地塊具體情況。

??數據來源：CRIC整理

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??武漢：僅1宗地溢價成交，熱度降至“冰點”

??與杭州一樣，武漢土拍也經歷了部分地塊撤牌、延期等多方調整，最終共有40宗地塊成交，其中涉宅地塊32宗，這些地塊僅有1宗以6.8%溢價率成交，其余均為底價成交。

??與首輪集中供地平均溢價率19%、甚至部分地塊溢價率超過100%的情況相比，第二輪集中供地中房企競拍的積極性已經跌至“冰點”。

??同樣，品牌房企幾乎銷聲匿跡，九成地塊多為本土房企競得，地方國資、城建“托底”，而首輪集中拍地時，近半數土地被百強房企拿下。

??值得注意的是，土拍遇冷的情況下，各區域的土地成交均價較首輪多有下降，房企拿地成本下降。一方面與出讓土地的位置條件有關，平均樓板價大幅下降；另一方面，由于本次土拍幾乎全部底價成交，土地價格較首輪供地呈現下降趨勢。

??與首輪集中供地中表現出較的高熱度相比，樓市風向標的武漢、杭州第二輪集中供地“秋意漸濃”。作為各城市群中核心熱點城市，二輪集中供地的成交規模、溢價率等指標均不及首輪，甚至部分地塊無人報名的尷尬境地。實際上，二輪集中土拍熱度下降在預期之內，在土地出讓條件、加強金融監管下，企業拿地積極性受到很大影響，預期未來熱點城市還將調整集中出讓細則。