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??“五月伊始，房地產市場正在上演樓市、地市相背離的一幕。

??一邊是“五一”樓市成交降溫，CRIC數據顯示，5月1-5日58個重點城市成交量同比下降6%，與2019年同期相比增長16%。另一邊，“兩集中”土地出讓城市頻頻創新紀錄，多數地塊觸及上限價，市場熱度再次走高。據不完全統計，從4月15日至5月10日26天內，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州和北京七個城市合計共成交233宗地塊，成交總金額達到3883億元，其中廣州、杭州兩個城市首次集中拍地成交金額破千億元。

??隨著各大城市首批土地集中出讓已落下帷幕，房地產市場預期、行業走勢、地產格局以及企業策略都將發生重大變化。值得注意的是，土地“兩集中”新政初衷是為了通過穩定地價從而平抑房價，但從市場表現來看，長時間“零供應”或將加速房企“饑餓感”，并引發恐慌性拿地，土地供應量以及成交量下滑，地價和溢價率卻逐月走高，“兩集中”供地新政下，仍然留有眾多亟待解決的新題。”

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??4月市場熱度不降反升

??受土地供應“兩集中”政策影響，4月份多地供地節奏改變，重點城市土地入市規模大幅縮減，土地成交面積同、環比均出現回落。

??據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積27789萬平方米，環比增加39%，同比則下降了10%；成交建筑面積降至13428萬平方米，同環比分別下降42%和14%。

??供應、成交回落，但成交價格卻不降反升。具體數據而言，4月平均樓板價環比上月大漲61%至4082元/平方米，同比漲幅也在四成以上，創下2019年以來的新高。究其原因，主要是受重點城市首場集中土拍開場及熱點三線優質土地供應大增的雙重影響。

圖：重點監測城市經營性用地月度成交量價走勢（單位：萬平方米，元/平方米）

??數據來源：CRIC

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??溢價率刷新近三年新高

??同樣，受重點城市集中拍地、熱點三線優質土地供應持續開閘的影響，4月成交溢價率大幅跳漲至25%以上，平均溢價率達到25.4%，刷新近三年以來的歷史新高，而2月、3月平均溢價率也在15%以上。

??值得注意的是，溢價率上漲是各能級城市的一致表現。

??其中，二線城市溢價率漲幅最高，溢價率環比3月增加14.5個百分點至26.8%，以4月末集中拍地的重慶表現最為突出，成交的46宗地中有22宗溢價率超過50%，平均溢價率高達42%。三四線城市的成交溢價率更是在3月21%的基礎上環比大漲突破30%，鹽城、徐州、金華、佛山等多個城市的成交溢價率都高達60%以上。而一線城市在廣州首批集中供地的助力之下，溢價率也增至11.0%。 

??與此同時，流拍率轉降為升，4月流拍率小幅回升至10.9%。那些樓市表現較差、庫存偏高的三四線城市仍為流拍主力，尤其是廣西的桂林、北海等城市，土地市場較為冷清。而集中拍地的廣州和長春也出現流拍現象，但與三四線市場冷清不同，廣州、長春流拍地塊區位較為偏遠，地塊質量一般，房企拿地意愿不強，最終慘遭流拍。

圖：重點監測城市經營性用地溢價率及流拍率走勢圖

??數據來源：CRIC

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??首輪集中供地引發恐慌性拿地

??從上述已完成首次土地集中出讓的城市來看，供應節奏對政策效果將產生非常大的影響。要知道，自2月份集中拍地面世，重點22城市經歷了最短長達2月有余的土地供應“空窗期”，零供應下，反而造成房企“饑餓感”，尤其是在此類城市重倉的房企，拿地的緊迫感更為強烈，“饑餓游戲”下熱點城市宅地的競爭勢頭有增無減。

??以最新集中拍地的北京為例，截止5月10日18:00，北京共成交12宗地塊，成交總價達到516億元，已成交地塊全部觸及地價上限，其中7宗地塊轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。房企爭搶氛圍可見一斑。

??此外，剛結束首場集中土拍的杭州也創下“沒有最激烈，只有更激烈”的土拍記錄。首輪集中供地成功出讓55宗涉宅地（不含人才租賃用房），平均樓面價15848.4元/平方米，平均溢價率26.1%。其中，41宗地塊拍至自持階段，占比高達75%，平均自持占比約9.4%，創近4年新高，這一數值也與歷史峰值2017年的10.6%所差無幾。自持比例大幅提升，可見當下土地市場的熱度已達沸點。

??再往前追溯至4月末，廣州作為四大一線城市首個集中出讓的城市，也引來眾多房企圍獵，其中42宗地塊中有4宗最終以搖號方式選出。據媒體報道，黃埔科學城宅地更是出現320個房企馬甲進場，保證金就交了1300億。

??據不完全統計，目前長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州和北京共成功出讓233宗地，成交總金額達到3883億元，考慮到北京仍有半數地塊將在5月11日集中出讓，首輪出讓的25宗地塊總起拍價已超千億元，以此計算7城首輪集中拍地成交總金額將超4300億元。

表：七城首輪集中拍地成交情況（單位：萬平方米，宗，億元）

??備注：北京首場集中拍地數據截止5月10日18:00

??數據來源：公開資料整理

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??土拍或將進入“競品質”階段

??實際上，“兩集中”新政出臺初衷是為了穩定地價，平抑房價，但從目前來看，該項新規下仍有多個難題待解。

??首先，在集中供地的土拍模式下，土地拍賣邏輯與現行模式發生根本性改變，集中大批量的土地出讓，對地方土拍管理帶來更大的考驗。對于那些土地市場相對比較熱門的城市來說，一年至多三次的集中供應，還需提前規劃管理，如何更好地通過對土拍節奏及地塊優劣的安排，引導整個市場的節奏與熱度，這是一種挑戰。

??此外，由于多數城市兩次集中供地時間間隔較長，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優質宅地的競爭將進一步升級。難免引發房企饑餓搶地，從而導致地價持續上漲，開發商利潤空間被擠壓，如何保障品質是地價上漲衍生的一大問題。

??對于土地市場相對較冷的城市來說，如何通過集中供地解決土地流拍，結構性供應過剩問題也將是關鍵。

??“兩集中”供地作為一種全新的嘗試，對于今年整體房地產市場的平穩健康發展，對于各大房企間的有序競爭，對于整體土拍市場降低地價、減少溢價率、增加宅地供應、企業合作等諸多方面都將是一大利好。

??盡管如此，在新的土地集中出讓制度下，未來或將隨著政策深入而進行相應調整。

??比如，南京目前規定在一輪土拍中，一家企業只能參與一幅地塊的競拍。而杭州也于近期發布《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務和市政府工作報告重點工作責任分解的通知》，提出實施建筑質量提升工程，出臺“競地價、競品質”政策。此外，溫州將各項造價成本列入出讓合同，設置建筑造價成本下限，并制定最低品質保障需求；北京則在土拍過程中施行“三競”新規，達到地價上限，競配建公租房、共有產權比例等，達到配建上限，則轉入高標準商品住宅建設方案。

??“競品質”新規意在保證新房品質的同時，引導房企理性競價。在“房住不炒”大基調下，杭州正在建立更精準、高效、適配的土地供應機制，以保障行業健康平穩發展。

??由于集中供地影響，部分房企土儲告急，加之上半年企業現金流較為充裕，房企拍地積極性較高，也刺激土地市場熱度上漲。廣州、重慶、長春、沈陽、無錫、杭州和北京七個重點城市迎來了集中土拍，多數城市地價和溢價率雙雙突破近年新高。

??但這種勢頭能否長期延續仍然有待考驗。

??自2021年以來，隨著市場熱度不斷上漲，各城市的調控政策也在不斷增加，近期調控范圍已下沉至熱點城市的下轄縣市，嘉興、東莞、南通等多個三四線城市更是在本月再度收緊調控，土地側調控方向也由單純的“控溢價”向“控地價、控房價”過渡，如南通要求全市所有的商品住宅用地要實行“雙控”。

??在熱點城市全面控地價的影響下，土地市場熱度也會受到影響。對于開發商來說，在調控收緊背景下，高價拿地的盈利壓力越來越大，現金流不充裕的房企高價拿地更應該謹慎。