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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《40城土地市場報(bào)告》顯示，11月40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環(huán)比增長18.8%，同比增長12.2%；40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5009.7元/平方米，環(huán)比下跌1.6%；同比上漲19.5%；40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.3%，相比10月下降2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降。

??易居研究院認(rèn)為，11月地價(jià)下跌，溢價(jià)率繼續(xù)下行，土地市場降溫趨勢明顯，開發(fā)商高價(jià)拿地意愿不強(qiáng)。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月溢價(jià)率仍將保持較低水平，當(dāng)前政策調(diào)控總體方針并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來40城土地市場仍將處于降溫態(tài)勢。

??40城土地成交量升價(jià)跌，溢價(jià)率繼續(xù)下降

??土地成交建筑面積方面，11月環(huán)比增長18.8%，1-11月同比下降2.9%。報(bào)告顯示，11月40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環(huán)比增長18.8%，同比增長12.2%。1-11月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積48307.4萬平方米，同比下降2.9%，降幅小幅收窄。

40城年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速

??從40城年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速來看，自2018年6月開始持續(xù)回落，并于2019年2月轉(zhuǎn)負(fù)，3月降幅擴(kuò)大，隨后降幅持續(xù)收窄。8月份同比降幅結(jié)束收窄趨勢，重新開始擴(kuò)大，至11月仍保持在-5%以內(nèi)的水平。

??土地出讓金收入方面，11月環(huán)比增長37.4%，1-11月累計(jì)同比增長15.4%。報(bào)告顯示，11月40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環(huán)比增長37.4%，同比增長12.9%。1-11月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

2019年1-11月累計(jì)土地出讓金與同比增速排名

??分城市來看，1-11月40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發(fā)生變化。這5個(gè)城市的土地出讓金總額分別為2397.6、1504.9、1438.7、1366.4和1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠(yuǎn)超過第二名上海。

??土地出讓均價(jià)方面，11月環(huán)比下跌1.6%，同比上漲19.5%。報(bào)告顯示，11月40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5009.7元/平方米，環(huán)比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續(xù)收窄。

??土地成交溢價(jià)率方面，已經(jīng)處于連續(xù)5個(gè)月下降態(tài)勢。根據(jù)報(bào)告，11月40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.3%，相比10月下降2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降。這也說明隨著土拍繼續(xù)降溫，開發(fā)商高價(jià)拿地意愿不強(qiáng)。易居研究院預(yù)計(jì)，未來幾個(gè)月溢價(jià)率仍將保持較低水平。

2019年11月40城土地成交溢價(jià)率排名

??分城市來看，11月40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價(jià)率分別為49%、44%、34%、24%和23%。一線城市中，僅深圳溢價(jià)率相對較高，為16%，或與其調(diào)整豪宅稅后，市場預(yù)期發(fā)生一定轉(zhuǎn)變有關(guān)。北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

??一二三線城市均量升價(jià)跌

??一線城市成交面積環(huán)比增長64.7%，地價(jià)環(huán)比下跌1.4%。報(bào)告顯示，11月4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為420.6萬平方米，環(huán)比增長64.7%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為14223.8元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌5.3%。

??易居研究院認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對有限，房企補(bǔ)庫存需求相對較大，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時(shí)候還受到供給量的較大影響。10月和11月，一線城市土地供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯的增長。

??二線城市成交面積環(huán)比增長7.8%，地價(jià)環(huán)比下跌2.1%。報(bào)告顯示，11月二線城市土地成交建筑面積為3045.8萬平方米，環(huán)比增長7.8%；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4754.5元/平方米，環(huán)比下跌2.1%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌

??進(jìn)入下半年，政策快速收緊，二線城市成交量持續(xù)下降，地價(jià)漲幅也不斷收窄，并于9月漲幅轉(zhuǎn)負(fù)，11月形成較明顯的下跌趨勢。易居研究院預(yù)計(jì)，隨著地市的降溫，未來地價(jià)或進(jìn)一步震蕩下跌。

??三線城市成交面積環(huán)比增長38.9%，地價(jià)環(huán)比下跌5.2%。報(bào)告顯示，11月三線城市土地成交建筑面積為1337.0萬平方米，環(huán)比增長38.9%；同比增長27.5%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為2578.5元/平方米，環(huán)比下跌5.2%。

??易居研究院認(rèn)為，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支，多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場未來幾個(gè)月地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌。

??報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：王若辰