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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城市土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截至11月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市土地儲(chǔ)備為111826萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)13.6%。值得注意的是，在這100個(gè)城市中，有11個(gè)城市的土地儲(chǔ)備去化周期大于36個(gè)月，另外有30個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期小于12個(gè)月。

??報(bào)告預(yù)計(jì)，考慮到商品房銷售市場(chǎng)將繼續(xù)下行，因此土地儲(chǔ)備去化周期將繼續(xù)反彈。而對(duì)于那些土地儲(chǔ)備去化周期低于12個(gè)月的城市，易居研究院建議供地節(jié)奏需要加快，要出臺(tái)各類政策鼓勵(lì)房企拿地，進(jìn)而積極落實(shí)補(bǔ)庫(kù)存的政策導(dǎo)向。

??37城土地儲(chǔ)備水平低于去年同期

??100城土地儲(chǔ)備方面，6月份以來(lái)同比增幅總體收窄。

??報(bào)告顯示，截至11月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市土地儲(chǔ)備為111826萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)13.6%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年7月全國(guó)100城土地儲(chǔ)備規(guī)模位于歷史低位，隨后土地儲(chǔ)備規(guī)模總體步入上行通道。當(dāng)前全國(guó)100城土地儲(chǔ)備規(guī)模大體相當(dāng)于2015年4月的水平。

??從同比增幅曲線的歷史走勢(shì)看，2015年8月土地儲(chǔ)備同比跌幅為37.9%，為歷史最低點(diǎn)。隨后該曲線持續(xù)上行，其中2016年11月轉(zhuǎn)負(fù)為正，2018年5月達(dá)到高點(diǎn)即為20.0%。隨后該曲線總體下行，從6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

??城市結(jié)構(gòu)方面，三類城市土儲(chǔ)同比增幅均大于10%。

??報(bào)告顯示，截至11月底，一、二、三四線100個(gè)城市土地儲(chǔ)備分別為6143、61271和44412萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為7.6%、2.8%和0.3%，同比增幅分別為14.3%、13.4%和13.7%。三類城市的同比增幅差異并不大，均保持了大于10%的同比增幅水平。其含義是，相比去年同期，當(dāng)前此類城市土地儲(chǔ)備大體增了一成以上的水平。

??城市排行方面，37城土儲(chǔ)水平低于去年同期水平。

??報(bào)告顯示，11月份100個(gè)城市中，有63個(gè)城市的土地儲(chǔ)備出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中晉江、泉州和景德鎮(zhèn)3個(gè)城市的土地儲(chǔ)備上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到330%、232%和231%。對(duì)于晉江等城市來(lái)說(shuō)，這一輪去庫(kù)存效果不錯(cuò)，土地交易市場(chǎng)趨于活躍，進(jìn)而利好土地儲(chǔ)備的增加。

??同時(shí)，100個(gè)城市中，有37個(gè)城市的土地儲(chǔ)備出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中燕郊、固安和清遠(yuǎn)的同比跌幅較大，跌幅分別為100%、76%和72%。對(duì)于燕郊來(lái)說(shuō)，其在過(guò)去的29個(gè)月中已沒(méi)有供地和土地成交，根據(jù)土地儲(chǔ)備的計(jì)算公式，其當(dāng)前土地儲(chǔ)備規(guī)模已為0，這也使得土地儲(chǔ)備同比跌幅為100%。

??多家房企推遲拿地計(jì)劃

??100城月度成交方面，11月購(gòu)地市場(chǎng)依然偏弱。

??報(bào)告顯示，11月份，100個(gè)城市土地成交建筑面積為5689萬(wàn)平方米，環(huán)比減少7.1%，同比減少21.6%。觀察今年1-11月份購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)，月度成交基本都低于6000萬(wàn)平方米的水平，明顯偏弱。尤其是今年下半年，隨著房屋銷售市場(chǎng)的降溫、房企資金面的收緊等，很多房企推遲了拿地計(jì)劃，進(jìn)而使得土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱。

??100城年初累計(jì)成交方面，6月份開(kāi)始增幅總體下行。

??報(bào)告顯示，11月份，100個(gè)城市年初累計(jì)土地成交建筑面積為62504萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，在今年5月份該增幅達(dá)到14.9%，隨后該曲線總體下行，從6月份的7.8%收窄至11月份的3.0%。對(duì)比全國(guó)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，可以看出，100城土地?cái)?shù)據(jù)的降溫更快，大體上領(lǐng)先全國(guó)3個(gè)月的水平。

??100城年初累計(jì)土地成交同比增幅曲線持續(xù)收窄，對(duì)于土地儲(chǔ)備的影響或拖累效應(yīng)是比較明顯的。從數(shù)據(jù)上看，6月份開(kāi)始100城土地成交市場(chǎng)逐漸降溫，而100城土地儲(chǔ)備同比增幅曲線也開(kāi)始掉頭向下。這一期間，雖然各地土地供應(yīng)部門(mén)也在積極增加供地，但是房企的購(gòu)地信心不足，進(jìn)而影響了土地儲(chǔ)備規(guī)模的上升。

??11城土地儲(chǔ)備去化周期超三年

??100城去化周期方面，銷售降溫帶動(dòng)去化周期曲線上行。

??報(bào)告顯示，11月份100個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期為18.6個(gè)月，這也意味著按照目前商品房銷售的節(jié)奏，市場(chǎng)需要18.6個(gè)月的時(shí)間才可以消化完這些土地儲(chǔ)備，該數(shù)值相比10月份18.0個(gè)月有所擴(kuò)大。從趨勢(shì)看，土地儲(chǔ)備去化周期正走出13個(gè)月的歷史低位水平，總體保持上行。從原因上看，近期該曲線上行和商品房交易行情降溫的因素有關(guān)。

??結(jié)構(gòu)分類方面，一線城市去化周期最小。

??報(bào)告顯示，11月份一、二、三四線100個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期分別為15.7、19.4和18.2個(gè)月。相比10月份14.7、18.7和17.6個(gè)月的數(shù)值，三類城市去化周期均有所擴(kuò)大。

??橫向?qū)Ρ瓤矗啾榷€、三四線城市，一線城市當(dāng)前土地儲(chǔ)備去化周期相對(duì)偏小。這和兩個(gè)因素有關(guān)。第一、一線城市當(dāng)年高端項(xiàng)目的預(yù)售管控略有松動(dòng)，進(jìn)而利好商品房交易的上升。第二、一線城市此前供地節(jié)奏并不快，這也影響了土地儲(chǔ)備的規(guī)模。

??城市排行方面，30城土儲(chǔ)去化周期不足一年。

??報(bào)告顯示，當(dāng)前各個(gè)城市的土地儲(chǔ)備去化周期數(shù)值差異較大。100個(gè)城市中，有11個(gè)城市的土地儲(chǔ)備去化周期大于36個(gè)月即三年，意味著此類城市未來(lái)土地和商品房供應(yīng)將充足。這11個(gè)城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽(yáng)、桂林和保定。當(dāng)然值得注意的是，此類城市購(gòu)房政策總體偏緊，若未來(lái)市場(chǎng)交易有反彈，那么去化周期壓力會(huì)比預(yù)計(jì)的要小一點(diǎn)。

??同時(shí)，有很多城市土地儲(chǔ)備去化周期是非常短的，這會(huì)使得此類城市未來(lái)兩年房?jī)r(jià)漲易跌難。其中有30個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期小于12個(gè)月，此類城市更需要增加供地和鼓勵(lì)房企拿地。包括燕郊、丹東等城市去化周期較小，這和此類城市供地偏弱有關(guān)。而對(duì)于中山來(lái)說(shuō)，受益于粵港澳大灣區(qū)的概念，房地產(chǎn)交易表現(xiàn)較好，這也使得土地儲(chǔ)備去化周期相對(duì)偏小。

??附：

??【100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分】

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

??32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

??64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭

??需要說(shuō)明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??【土地儲(chǔ)備定義】

??城市土地儲(chǔ)備規(guī)模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供應(yīng)量，屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫(kù)存的重要范疇，它也是形成預(yù)售商品房即狹義庫(kù)存的條件。我們定義，城市土地儲(chǔ)備規(guī)模=過(guò)去18個(gè)月該城市招拍掛市場(chǎng)成交的土地建筑面積總和，此類土地包括招拍掛市場(chǎng)上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業(yè)用地和其他用地。

??【土地儲(chǔ)備去化周期】

??即存銷比=當(dāng)月土地儲(chǔ)備建筑面積/最近六個(gè)月新建商品房成交面積平均值。

??報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆 人：嚴(yán)躍進(jìn)