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??2018樓市半年考系列

??中房網訊 （記者 亞晨）“分化”成為上半年全國土地市場的關鍵詞。

??上海易居房地產研究院近日發布的《2018上半年40城土地市場報告》顯示，上半年其監測的40個典型城市土地市場量增價跌，土地成交面積同比增長18%，土地成交均價同比下跌13.2%，溢價率保持低位。分城市來看，上半年一二線城市逐漸降溫，土地成交面積及土地成交均價均出現下行趨勢。三線城市火熱，成交均價創2011年以來新高。

??整體來看，上半年40城年初累計土地成交面積同比增幅逐步放緩，土地成交均價也繼續震蕩下行，地價房價比連續下行3個季度，整個市場呈現降溫態勢。

??上半年40城土地市場量增價跌

??報告顯示，40個典型城市上半年土地市場呈現量增價跌態勢。

??土地成交建筑面積方面，上半年，40個典型城市土地成交建筑面積22455.3萬平方米，環比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增長18%，增速有所收窄，但仍然維持在一個較高的水平。

??從年初累計土地成交建筑面積同比增幅的曲線來看，目前已經保持了連續16個月的正增長態勢，但增幅已逐漸放緩，顯露出下行趨勢。參考歷史規律，考慮到各地市場的逐漸降溫，且地方政府的供地節奏存在變數，預計2018年全年40城土地成交面積將保持增長，但增幅較2017年將有所收窄。

??土地出讓金收入方面，上半年40個典型城市土地出讓金為10453億元。從40城年初累計土地出讓金同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，目前在0-50%的區間盤整。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。從這個角度看，土地出讓金規模依然超出了歷史同期的水平。

??分城市來看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。從土地出讓金的同比增速來看，排在前5位的城市分別是北海、岳陽、福州、青島和沈陽，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，這說明這些城市的土地市場較為火熱。

??土地出讓均價方面，上半年，40個典型城市的土地出讓均價為4655元/平方米，環比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已經連續三個半年度下行，降溫態勢明顯。

??土地成交溢價率方面，6月份40個典型城市土地成交溢價率20.4%，與5月相比增長0.5個百分點，有所企穩。上海易居房地產研究院分析認為，過去一年土地溢價率快速下滑，也與熱點城市限地價有關。預計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩定在較低的區間。

??分城市來看，6月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別北海、揚州、荊州、岳陽和佛山，土地成交溢價率分別為242%、220%、105%、94%和87%，這幾個城市基本上都是三線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。6月份，上海、廈門、大連等6個城市的溢價率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，或提高了參與土拍的門檻，以此控制溢價率。這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。

??一二線降溫 三線火熱

??從城市分類來看，一線城市成交均價震蕩下行，二線城市成交面積逐步萎縮，而三線城市卻市場火熱，其成交均價創2011年以來新高。

??一線城市方面，6月份土地成交建筑面積為235.6萬平方米，環比增長551.5%，同比下降13%。成交均價為11886.9元/平方米，環比增長5.1%，同比下降22%。

??二線城市方面，6月份土地成交建筑面積為2658.1萬平方米，環比增長34.1%，同比下降17.6%。成交均價為4827元/平方米，環比增長3.5%，同比下降4.6%。

??三線城市方面，6月份土地成交建筑面積為1166.5萬平方米，環比增長47.1%，同比增長12.5%；成交均價為2274元/平方米，環比增長4%，同比增長31.8%。

??上海易居房地產研究院分析認為，6月份一線城市土地成交出現大幅反彈的主要原因是廣州和北京供應明顯增多，拉動了一線城市的總體成交。從一二線城市整體來看，預計三季度土地成交面積及均價仍有下行空間。從三線城市來看，不但土地成交面積環比大漲，成交均價更是創下了2011年以來的新高，需要警惕市場過熱情況。

??降溫趨勢不變 防范三線市場過熱

??整體來看，上半年40城土地市場維持了降溫趨勢。

??對于下半年的土地市場，易居研究院研究員詹毅凡分析認為，由于一二線城市的土地市場在嚴厲的調控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點轉移至三線城市，導致三線市場的土地市場比較火爆，相關調控部門應做好防范準備工作，防止地價過高推動房價上漲，預計全國的土地市場將逐漸降溫。

??對于房地產企業而言，在金融環境逐漸趨緊的背景下，資金壓力將逐漸加劇。那些給未來制定了較高銷售目標的房企，補庫存意愿仍然強烈。但從政策方面考慮，房企在拿地時也會更加理性。

??附注：40個典型城市分類如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??22個二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟南；

??14個三四線城市：揚州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。

??報告來源：上海易居房地產研究院