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??繼MLF（中期借貸便利）利率下調之后，1年期LPR也迎來下調，5年期LPR意外不變。

??8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，8月1年期貸款市場報價利率（LPR）報3.45%，上月為3.55%，下降10個基點；5年期以上LPR報4.2%，上月為4.2%，保持不變。

??1年期LPR進一步下調，意味著企業短期融資、消費貸等利率等與LPR緊密相連的各項短期貸款利率將迎來新一波調整，金融進一步支持實體經濟的政策意義明顯。

??然而，房貸利率掛鉤的是5年期以上LPR，已持續2個月維持不變。最近一次調整是6月20日，1年期LPR下調10個基點至3.55%，5年期以上LPR下調10個基點至4.2%。

??此前8月15日，央行下調1年期MLF利率15個基點，下調7天逆回購利率10個基點，為2016年3月以來首次非對稱降息。

??業內普遍預期，由于MLF直接與LPR掛鉤，此次MLF操作利率下降，意味著接下來的1年期和5年期LPR都會再次下調，從而提振實體貸款需求和居民房貸需求。

??從歷史上看，除2019 年9 月和2021年12月，1 年期LPR 在MLF 利率沒有變動的背景中下調5個基點外，其他情況下均是LPR與MLF同步浮動。

??“1年期下調10個基點，或反映政策意圖在于刺激制造業或擴大消費上，反映了近期一系列政策在政策利率層面的體現；5年期LPR保持不變，表明對房地產的政策態度仍偏中性，表明政策仍然以穩為主，給后續實際情況留有后手。”中泰證券研究所首席分析師楊暢表示。

??也有分析認為，降低MLF利率之后，而沒有降低5年LPR利率，在一定程度上也是保護銀行利潤。

??8月17日，人民銀行發布《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》，首次專欄討論《合理看待我國商業銀行利潤水平》，指出“商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平”。

??但房貸利率下調，仍是大勢所趨，尤其是存量房貸利率下調。這是當前市場最大呼聲所在，也是當前房地產信貸政策發力點。

??8月18日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經濟發展和防范化解金融風險有關工作。

??其中，針對房地產信貸政策的表述為：調整優化房地產信貸政策。要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

??這是近期政策層面第5次喊話降低存量房貸利率。

??第1次是6月21日，官媒《經濟日報》發表文章喊話，應適當降低存量房貸利率，以減輕已購住房居民的還款壓力，助于居民將更多資金投入其他消費，提振內需。

??第2次是7月14日，國務院新聞辦新聞發布會上，央行負責人強調按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

??第3次是8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局下半年工作會議提出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

??第4次是8月4日，國家發改委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局四部門聯合召開新聞發布會，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

??有業內人士稱，降低房貸利率的主要方向是降低存量房貸利率，而非一味直接降低LPR利率。

??易居研究院研究總監嚴躍進認為，5年期以上LPR雖然沒有變化，但各地還可以積極利用一項工具，即“房貸利率下限下調”工具，預計后續一些城市從降低房貸利率角度，會啟動這項工具，這也會使得實際認購一二手房的貸款利率下降。無論是增量還是存量房貸利率，都有可能進一步下調。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，從2022年底到現在，5年期以上LPR總共下調5次，累計下調45個基點，力度很大，但并未給房地產市場帶來很大改善。一方面，整體市場下滑慣性和決定因素并非是5年期以上LPR下調能改變的，另一方面，4月份以來剛需退場速度很快，改善型需求鏈條轉不動，通過LPR下調刺激入市效果有限。更重要的是居民對樓市預期和就業前景預期。