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??“從融資渠道看，信用債、ABS、受政策邊際利好帶動，2022年將繼續(xù)維持回暖狀態(tài)。但海外債市場仍需一段時間消化積累的風(fēng)險，短期內(nèi)無明顯增長動力。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，從不同房企類型來看，未來企業(yè)融資表現(xiàn)將兩極分化。隨著本輪行業(yè)調(diào)整，部分房企風(fēng)險化解能力、穩(wěn)健經(jīng)營能力得以展現(xiàn)；另一方面，在經(jīng)歷了上年的集中違約后，預(yù)計資金流向?qū)⒏嗟叵蜇攧?wù)穩(wěn)健、信用等級較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)歸集。

??2022年1月12日，中指研究院發(fā)布的《2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點》報告顯示，2021年全年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為5490.3億元，同比下降13.1%；占總?cè)谫Y規(guī)模的31.1%，較上年上升4.7個百分點。從單月情況來看，3、4月份為年度發(fā)債高峰，10月探底，同比大幅下降56.9%；隨后快速修復(fù)，至12月融資同比僅下降約3個百分點。

??陳星表示，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，占全年發(fā)行額的75.5%，信用級別相對較高；同時面向信用債的邊際放松政策力度較大，因此這一渠道在融資緊縮的環(huán)境下依然表現(xiàn)出了較強的韌性和融資能力。

??行業(yè)融資成本持續(xù)降低

??2021年1-12月行業(yè)平均融資利率為5.54%，同比下降0.76個百分點。受宏觀貨幣信貸環(huán)境相對穩(wěn)健的影響，行業(yè)融資難度雖有上升，但融資成本出現(xiàn)小幅下降。其中信用債平均利率為4.31%，同比下降0.14個百分點；海外債平均利率為7.63%，同比下降0.80個百分點；信托平均利率為7.30%，同比下降0.29個百分點；ABS平均利率為3.95%，同比下降0.67個百分點。12月央行降準(zhǔn)降息，再次釋放信貸寬松信號，未來資金成本有望進(jìn)一步下降。

??開年后海外債

??信托到期承壓

??截至2021年12月31日，2022年將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47%，海外債占比53.0%；海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。海外債主要以借新償舊形式置換到期債務(wù)，而近期發(fā)行低迷導(dǎo)致房企需動用自有資金償債，部分房企將面臨較大的流動性風(fēng)險。此外，2020年信托發(fā)行規(guī)模為9231億元，平均發(fā)行期限在1.6年左右，2022年同樣面臨較大的償還壓力。

??地產(chǎn)金融政策將體現(xiàn)

??“穩(wěn)妥”要義

??“整體來看，2022年初，信用債、ABS有望延續(xù)2021年年末回暖趨勢，再度成為房企較為穩(wěn)定的融資渠道；但海外債、信托短期內(nèi)修復(fù)力度不大，融資能力有所減弱。”陳星表示，2021年11月起，上交所信息顯示已有多項資產(chǎn)支持計劃得到回應(yīng)，部分新計劃為“通過”狀態(tài)，ABS新增項目發(fā)行已蓄勢待發(fā)。

??從房地產(chǎn)金融政策來看，近期召開的中國人民銀行工作會議指出，2022年穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。要穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。為了體現(xiàn)“穩(wěn)妥”要義，房地產(chǎn)金融審慎管理會做出適當(dāng)?shù)倪呺H調(diào)整，更多體現(xiàn)為各地、各金融機構(gòu)在執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理時，會考慮過渡期，不再層層加碼。