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??中國房地產行業將迎來融資端的緩解？

??繼央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會上明確提出“兩個維護”之后，10月15日，在第三季度金融統計數據新聞發布會上，央行再次針對房地產市場和企業，尤其是房貸方面提出諸多重要觀點。

??中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。

??此外，鄒瀾提到，近期因個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業風險偏好明顯下降，出現一致性收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常的市場現象。但同時也指出，部分金融機構對于試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，導致原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成部分企業資金鏈緊繃。

??在不少業內人士看來，隨著此次央行在房貸問題上釋放出重要信號，金融機構對房地產企業貸款政策開始向好發展，四季度可能會對此前房地產行業融資政策進行一定程度糾偏。

??但另一方面，一些房企高層對此看法并不樂觀。

??一位不愿具名的長三角房企高管認為，央行此次透露的主要信號還是穩定市場情緒，對困難房企并無實質作用，房企依然要靠自身挺過“寒冬”，預計真正利好會出現在明年春節前后，傳導至市場層面可能至明年一季度末。

??房貸政策適度糾偏

??此次發布會上，央行多個重要提法被看作房貸政策將適度糾偏。

??一方面，糾偏包括部分停工項目可能獲得房貸重點支持。此次央行明確提及，針對恒大債務風險問題，相關部門和地方政府正在按照法治化、市場化原則，依法依規開展風險處置化解工作，督促恒大集團加大資產處置力度，加快恢復項目建設，維護住房消費者合法權益。在此過程中，金融部門將配合住房城鄉建設部門和地方政府，做好項目復工的金融支持。

??雖然是單獨針對恒大問題而做出表述，但這在業內人士看來，其實對全行業都有啟發。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前央行提出“兩個維護”，其中的“維護住房消費者合法權益”，也指向了消費者擁有按時交接樓盤的權益，后續各地從這個角度出發，可能會嚴查項目停工等問題，項目復工預計將獲得較好的金融支持，而相關工作將由銀行、市房管局和區政府三部門共同進行，并會形成金融維穩或工程監測工作小組。

??糾偏的第二個方面，即合理支持房地產企業新開工項目貸款。

??此次發布會明確，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

??今年下半年以來，整個房地產市場向下，房企資金鏈緊張，恒大、華夏幸福、新力控股、花樣年、當代置業等一些房企債務風險問題頻頻爆發，金融機構對房地產行業和企業信任度降至低點。

??據相關機構統計，受境內融資環境收緊影響，自今年7月至9月27日，三大評級機構之一的穆迪已對10家中資地產商采取評級下調或展望下調，同時于9月1日發表公開報告將中國房地產行業展望由“穩定”調整為“負面”，反映了穆迪對于未來6-12月行業基礎業務較為悲觀的預期。

??同時，標普也在近期接連下調了包括恒大、新力控股、花樣年、鑫苑置業、建業地產、榮盛發展等多家地產公司評級級別及評級展望。

??在這種行業態勢下，民生銀行研究院分析師王靜文認為，央行此次金融會提法有出于防風險考慮。

??“近期，一些金融機構對房地產企業的貸款政策已經有所松動。例如按揭貸款發放的進度加快，給房企開發貸力度也有所加大。”王靜文表示，這可能是一個信號，但也不能指望政策徹底反轉，因為整體上“房住不炒”和“三穩”目標并無調整，也沒有明確把房地產作為短期刺激經濟的手段，只能是一定程度上的糾偏行為。

??此外，根據央行此次提法，嚴躍進預計房貸領域還將出現幾個重要變化，即房貸投向將建立窗口指導制度，一些大銀行或房貸規模較大銀行將面臨窗口指導，以更好把握和執行房地產金融審慎管理制度；房貸投向將堅持“平穩有序”投放要求，過緊的操作顯然不可行，基于近期市場壓力，四季度將有放松可能。

??同樣在10月15日，央行還發布19家國內系統重要性銀行名單，包括中農工建、股份制商業銀行和城商行等，預計這些銀行后續信貸政策執行會更加規范，房貸投放額度也將更加充足。

??房企難言樂觀，靠自身挺過“寒冬”

??從9月底至今，央行已多次針對房地產行業發展釋放信號，例如提出“兩個維護”，9月底與銀保監會召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，到此次第三季度金融會議針對房貸問題出現重要提法。

??除此以外，其他相關部門也對房地產行業發展給予高度關注和重視。

??據財聯社消息，10月15日，中國房地產業協會召集10家房企在京座談，住建部相關官員在會上聽取了房企意見。參會企業包括保利、中海、萬科、融創、金地、龍湖、中梁、新城、綠城及旭輝10家房企。

??部分房企已向中國房地產報記者確認其所在公司高層領導確實被邀請參會，但座談會具體內容僅有參會領導知曉。

??據一家被邀請企業的相關人員透露，此次座談會上，每家企業發言時間約20分鐘并提交書面發言稿，與會企業主要介紹了前三季度生產經營情況、分析市場態勢，并提出一些意見和建議。

??目前，關于此次座談會的詳細內容外界未能獲取，但毫無疑問，相關部門已經針對房地產行業目前面臨的困難在進行摸底。

??但即使如此，不少房企管理層仍認為四季度經營壓力較大，信貸政策不會有大的放松，房企仍需靠自身抵御“寒冬”。

??一位上市房企執行董事兼總裁表示，目前相關部門舉動和提法的確釋放了一些政策放松跡象，但政策不會大放水，這是行業壓力測試后的調整。即使是政策放松也是合理有度，階段性控制總量。其表示，一些糾偏舉措可能在四季度就會體現出來。

??“央行領導此次講話實際上也在告誡其他房企，不要把自身經營問題怪罪到政策上，國家的既定政策不會有松動，但在保交付這個層面可能會對開發貸有適當放松。”另一位房企從業人士認為，接下來的形勢也難言樂觀。

??此外，上述長三角上市房企高管認為，此次央行金融市場司司長講話透露的信號就是穩定市場情緒，但并無實質性措施，幫不到困難房企。

??“目前中央巡視組在各大金融機構檢查，放松房地產貸款的可能性不大。年底各家銀行信貸額度有限，基本沒有多余空間，加之中央檢查更不敢主動給房企放款。”該高管認為，目前市場就是這個狀況，估計真正利好政策是在明年春節前后，傳導至市場則要一季度末。

??“房企還是要靠自身挺過寒冬。”