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??中國反洗錢監(jiān)管再次升級，這一次，矛頭直指房地產投資及交易環(huán)節(jié)。

??6月1日，央行就《中華人民共和國反洗錢法（修訂草案公開征求意見稿）》公開征求意見，將提供房屋銷售、經紀服務的房產開發(fā)企業(yè)和中介機構，從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商，一并納入反洗錢調查范圍。意見反饋截止時間為2021年6月30日。

??房地產一直是洗錢重災區(qū)。全球知名風險與合規(guī)公司Accuity發(fā)布研究報告稱，在全球房地產市場中，每年約1.6萬億美元，約合11萬億元人民幣的房產交易是洗錢交易。

??我國房價高漲的背后，很難說沒有洗錢之手在推動。十年前，時任亞太城市發(fā)展研究會房地產分會秘書長楊超就直指：“灰色正在吞噬中國樓市，房價高企或源于‘灰色資金’暗撐。”

??央行表示，修訂《反洗錢法》是推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的必然要求，是防控金融風險的必然要求，是擴大金融業(yè)雙向開放、深度參與全球治理的必然要求。《反洗錢法》修改工作已列入全國人大常委會2021年度立法工作計劃。

??《反洗錢法》修訂落地后，所有流入房地產行業(yè)的資金將迎來新一輪從嚴監(jiān)管。

??房地產深入反洗錢勢在必行

??“洗錢”就是將違法所得及其產生的收益，通過各種手段掩飾、隱瞞其來源和性質，使其在形式上合法化。

??近幾年上漲過快的房地產市場和價格，有大量不明資金涌入，引起了相關部門的警覺。

??2017年4月，中國人民銀行營業(yè)管理部、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、北京監(jiān)管局就聯(lián)合下發(fā)《關于房地產開發(fā)企業(yè)房地產經紀機構履行反洗錢義務的通知》，該通知自2017年5月1日起試行。

??根據(jù)通知，履行反洗錢的要求主要集中在交易雙方的身份識別方面，房地產開發(fā)企業(yè)在售房、房地產經紀機構在提供二手房買賣經紀服務時，應要求房屋交易當事人購房款以銀行轉賬方式支付，且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶，通過預售資金、存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶進行資金支付；如發(fā)生退款行為，應按原支付途徑，將資金退回出賣人和買受人銀行賬戶。確需使用現(xiàn)金支付的，需經由買賣雙方銀行賬戶完成，辦理該業(yè)務的商業(yè)銀行需按照反洗錢相關規(guī)定，對當日單筆或累計交易人民幣5萬元以上（含5萬元）的現(xiàn)金繳存報告大額交易。

??2017年9月30日，住建部又聯(lián)合央行、銀監(jiān)會下發(fā)了《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，提出嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介違規(guī)提供購房首付融資等要求，并重申以上關于房地產交易反洗錢工作的相關規(guī)定，要求房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構依法履行反洗錢義務，開展客戶身份識別，妥善保存客戶身份資料和交易記錄，規(guī)范購房款交付方式，報告可疑交易。

??但現(xiàn)實情況則是，在北京、上海、深圳等城市，用現(xiàn)金一次性支付300萬元以上購房的現(xiàn)象非常普遍，甚至有人一次性支付1000萬元以上現(xiàn)金來購買豪華別墅。按照規(guī)定，這種行為無疑有很大的洗錢嫌疑。

??“針對房產交易的反洗錢工作早就已經在開展，此次將房企、地產中介納入反洗錢調查范圍，不過是過去通知的一種延續(xù)，實質是為了加強監(jiān)管范疇，完善監(jiān)管體系。”一位商業(yè)銀行人士告訴中國房地產報記者。

??央行強調，現(xiàn)行《反洗錢法》相關規(guī)定存在的空白和不足，包括洗錢上游犯罪類型范圍狹窄、監(jiān)管處罰規(guī)定粗略、缺乏對單位和個人的反洗錢要求、受益所有人制度空白、特定非金融行業(yè)反洗錢制度不完善等，制約了反洗錢工作的有效開展。

??此次修訂草案明確，特定非金融機構在從事特定業(yè)務時，應當參照金融機構的相關要求履行反洗錢義務。特定非金融機構包括“提供房屋銷售、經紀服務的房地產開發(fā)企業(yè)或者房地產中介機構；從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商”。

??此次修訂草案還提出，增強反洗錢行政處罰懲戒性，將“未按照規(guī)定建立健全內控制度和風險管理政策”和“未按照規(guī)定執(zhí)行反洗錢特別預防措施”等違法行為納入處罰范圍；同時，完善反洗錢處罰類型，增加警告處罰。

??“疫情期間，一些高端項目的認購情況明顯增加，對于此類項目自然需要嚴格審查資金來源，防范一些洗錢目的的資金進入。同時，在房地產交易中，對于資金的管控工作確實相對較少，各類大額資金的進出也需要管控。尤其是房屋更名、代持炒房等情況，很容易形成購房資金‘洗錢’的現(xiàn)象。后續(xù)從房屋交易秩序的角度看，除嚴管信貸資金以外，對于自有資金是否屬于‘洗錢’性質的資金，也須納入監(jiān)管體系。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱。

??樓市洗錢將被嚴打

??值得警惕的是，房地產已經淪為洗錢重災區(qū)。從國際上看，不管是加拿大、澳大利亞、美國或英國，通過房地產洗錢已成為常見現(xiàn)象。

??據(jù)加拿大官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省在2019年一年有53億加元（約合270億元人民幣）的黑錢是通過房產市場洗出。保守估計，拉升了不列顛哥倫比亞省5%的房價。溫哥華2019年通脹前的房價漲幅是1.41%，消除掉洗錢對房價的拉升，實際上正常的房價交易下跌了3.59%。

??我國關于非法資金流入房地產的相關統(tǒng)計比較少。不過，2010年，央行反洗錢課題組曾對中國幾年來洗錢案例作抽樣調查，結果顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產和投資領域，其中通過房地產領域洗錢的案例占35.9%，僅次于金融業(yè)。另一份官方數(shù)據(jù)顯示，每年發(fā)生在中國境內的洗錢規(guī)模預計在3000億～4000億元。如按照上述比例計算，意味著每年房地產領域的洗錢規(guī)模約為1000億元～1400億元。

??據(jù)中國房地產報記者了解，樓市洗錢的手法多種多樣，比如在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)，某地產項目急需大量資金周轉，在銀行等其他正規(guī)融資渠道屢屢吃閉門羹，開發(fā)商會接觸一些政府公職人員提出融資支持，并以其親屬的名義介入。還有越來越多的個人巨額資金通過信托或私募形式，參與房地產投資領域。再比如，在交易環(huán)節(jié)，利用他人名義投資房產，貸款買房，首付使用正常資金，然后用黑錢慢慢付。

??“近期針對經營貸違規(guī)亂象，銀行監(jiān)管部門在調查中發(fā)現(xiàn)了幾類現(xiàn)象，其中一類就是房產中介機構本身成立有小貸公司、擔保公司，這些公司會幫助客戶逃避一些杠桿的限制、融資的限制，乃至限購的限制，相當于違規(guī)加杠桿來購買房子；還會幫助一些不符合經營貸資格的客戶，去購買這種空殼公司，并設置一些虛假的交易背景來獲取這部分經營貸資金，再通過銀行轉賬、提現(xiàn)，虛構交易合同，將這些資金合法化，其實這就相當于一個洗錢的過程。這其中，開發(fā)商、中介機構、房產銷售商都參與了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

??隨著我國反洗錢力度的加大，相關處罰明顯增多。按照央行官網(wǎng)已公示的信息，2020年央行及其分支機構共對417家反洗錢義務機構及相關責任人進行了反洗錢行政處罰，罰單共計733筆，罰款金額累計約6.28億元，約為2019年的3倍。其中機構罰款金額約6.08億元，個人罰款金額約0.2億元。“未按規(guī)定履行客戶身份識別義務”為首要處罰原因，共涉及547筆罰單，處罰金額約4.3億元；其次是“未按規(guī)定報送大額交易報告或可疑交易報告”，共涉及225筆罰單，處罰金額約3.2億元。

??上海富拉凱會計師事務所主任會計師夏嵐建議，不管是開發(fā)商還是房地產中介企業(yè)，都必須進行嚴格的客戶身份識別及可疑交易監(jiān)控。除對開發(fā)商的大額取現(xiàn)進行合理關注外，還須對開發(fā)商的交易進行定期與不定期回溯分析，同時增加現(xiàn)金交易占交易金額比重分析。銀行還須關注開發(fā)商的購房退款現(xiàn)象，實務中常發(fā)生開發(fā)商退回的購房款，反洗錢工作需要堵住收款和退款對象不一致的漏洞。

??她還建議，關注經營規(guī)模偏小的非連鎖房地產中介公司，特別是那些有跨境業(yè)務的房地產中介，或是股東、法定代表人、財務負責人名下的業(yè)務，還有諸如留學中介等同屬于洗錢風險較高的中介行業(yè)。關注房地產中介有無存在大量相同、相近金額的收付現(xiàn)象，是否通過為房地產開發(fā)商提供咨詢、代理銷售等服務進行洗錢。