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??1月15日下午，國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上公布了2020年關于房地產貸款的兩個數據：2020年房地產貸款余額增速已連續29個月回落；2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

??這側面印證了銀保監部門對于房地產貸款的管控效果。2020年最后一天，央行、銀保監會再次對銀行房地產貸款比例進行調整，房地產貸款再次收緊的信號來臨。

??實際上，這次出臺的房地產貸款新規早在2020年9月就有銀行從業人員在接受媒體采訪時表示，監管機構要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。更有一位銀行人員表示，監管機構2020年年初就有要求，2020年年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款一定比例。

??另據上海證券報報道，截至1月14日，多家銀行1月信貸投放額度已基本告罄。其中，受房地產融資新規影響，涉房貸款額度出現大縮水。此外，一家股份制銀行涉房類信貸額度已用完，現在還有很多企業排隊，要等有企業還款進來，才能騰出額度。

??市場認為，上述新規下房地產市場銷售將受到一定影響。

??多家銀行碰觸“兩條紅線”

??2020年最后一天，央行、銀保監會發布了關于集中管理房地產貸款的通知，并調整了銀行房地產貸款比例，將銀行分為5檔，針對每檔銀行，均設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩條紅線”。

??從具體情況來看，5檔銀行房地產貸款占比上限分別為：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農合機構為22.5%、縣域農合機構17.5%、村鎮銀行12.5%；5檔銀行個人住房貸款占比上限分別為：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。

??關于“第一條紅線”房地產貸款占比上限，根據Wind、中國銀河證券研究院統計數據顯示，截至2020年6月30日至少11家銀行房地產貸款占比超標。

??數據顯示，第一檔中資大型銀行房地產貸款占比均未超標，第二檔中資中型銀行中有5家銀行房地產貸款占比超標，分別為招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行、北京銀行；第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中有6家銀行房地產貸款占比超標，分別為杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行、青農銀行。

??關于“第二條紅線”個人住房貸款占比上線，根據英大證券研究所統計的數據顯示，從上市銀行2020年上半年業績數據來看，已披露個人住房貸款的34家上市銀行中，其中，有21家銀行均能滿足現有的占比要求，13家銀行暫時不滿足約束。

??行業告別“高周轉”發展

??英大證券宏觀研究員胡研宏在接受中國房地產報記者采訪時表示，該政策主要是約束銀行房地產貸款，在結構上，銀行會有一個選擇。但這個總量不會下滑太大，原因是這個指標并不是一年內要達到的，有兩三年過渡期，它是一個平滑過程。

??根據中國銀河證券研究院報告，該政策對地產貸款總量影響偏中性。并表示，大型銀行房地產貸款總量占行業總量比例較高，僅建設銀行及郵儲銀行按揭貸款占比略高于標準，但均不超過2個百分點；中型銀行及小型銀行部分銀行需要調整相關貸款比例，但其體量占比不高，對房地產行業總體貸款增量影響有限。

??作為資金資金密集型行業，銀行貸款是房地產開發到位資金主要方式之一。

??在首鋼地產首鋼?柒里風華市場經理馬騰飛看來，雖然這次政策對房企主要是間接影響，但他表示，間接影響不意味著影響不大，“相反，影響很大且是非常長遠的影響。”

??他認為，短期內對房企利好。由于銀行在房地產信貸規模受到了限制，也就是說銀行能放貸的錢變少了，那么利率必然短期內會上升，相當于增加了購房成本。但是在上升之前會有一個窗口期，在這個窗口期購房者為了享受較低貸款利率，成交意愿會增強，那么銷量自然就會增加；從中期看，利率提高后還是會慢慢降回來；從長期看，個人住房貸款占比受限，意味著整體上能夠用于購房資金變少了，那么總銷售額必然受到影響。

??“在庫存不變的情況下用于購房資金受限，競爭一定會進一步加劇，再結合去年融資‘三道紅線’，等于是現在有‘五道紅線’控制房地產金融端。”馬騰飛表示，未來房地產行業已經不可能再像之前那樣依靠“高周轉”發展了，整個行業主流發展模式要從“高周轉”向“高質量”轉型。

??馬騰飛表示，能夠有良好發展的企業必然是踏踏實實做產品，穩穩當當降負債的企業。

??貝殼研究院首席分析師許小樂在接受中國房地產報記者采訪時表示，結合房企融資新規影響，未來房地產行業分化特征將更加明顯，同時在“房住不炒”基調下，投資炒房空間將被極度壓降。